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大数据|重庆新政究竟挡住了多少“三无人员”?

2017-03-16 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:数学组的兔酱带你了解曾一度被推到浪尖的重庆楼市。

文/研究中心   数洞里的兔酱

2月份统计局发布了《2017年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》后,经过解读可见一二线热点城市房价几乎已经止涨,在焦虑的等待2月份价格变动情况的同时,将前几个月的售价变动表按照环比做了个排序后,发现有几个平时较为“低调”的城市常驻在榜上,例如西安、泉州、扬州等,重庆、三亚更是在12月和1月都占据了冠亚军的位置。

在连续不断地几道“急急如律令”之后,一线城市和热点二线城市的楼市似是停止了疯涨,而被挡在限购高墙外的购买力并没有立刻安分下来,而是陆续涌向其它并未限购和调控的二三线城市。首当其冲的重庆、三亚、西安等城市由于原本房价基数不高,市场相对成熟,有一定的人口聚集能力,也有能够支撑豪宅产品发展的购买力,成为了这部分投资型购房者的不二选择。

在此类城市中,重庆作为近期市场关注度显著提升,房价环比上涨幅度居全国前列,近期也有相关限购限贷政策出炉的最典型城市,在此,兔酱收集了一些数据,试图找出它的主要客户及行为特征。

仍然以本地客户为主,外地客源占比下降至7%

不同于大家平时关注的热点城市,重庆在房地产市场一直以来发展的步伐都较为平缓,从2010年至2016年,成交均价从6359元/平方米上升至7083元/平方米,可谓良心房价的标杆,也正是因为溢价较低无法吸引到投资客的目光。

在今年元旦迎来一个炒房的小高峰后,1月数据显示外地客户占比达到11%,自1月13日市政府发布311号令后,随着“三无”人员购房受到限制,重庆市场热度快速降温,二月份外地客户占比回落至7%。在2月的外地客群中,成都客户占比最大,主要原因为成都限购令颁布后购买力溢出,其次则为来自北上广深四个一线城市的投资客户。

重庆外来购房者来源地占比(单位:%)

北碚区、大渡口区客户地缘情结最为严重,渝北区客户遍布各区

既然购房的主力仍是本地客户,兔酱就收集了更多的本地客户看房信息。重庆人的地缘情结还是较为严重的,大部分客户在看房的时候,还是依然选择在自己居住的区域继续看房。从采集数据来看,渝北区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区和南岸区这五个中心城区的看房客户中,占比最大的就是本区客户,沙坪坝区本区客户占比高达50%,九龙坡区本区客户占比相对较少,但也超过3成。

从统计来看,北碚区和大渡口区的客户,几乎不发生在其他区域的看房行为,这两区客户地缘情结最为严重,但与此同时他们在本区看房客户中占比也仅有25%和16%,说明这两区本地的购买力水平较弱。

和这两个区不一样的是,渝北区的客户活跃在各区看房行为中,渝北区本地人在当地看房的客户占比高达41%,居渝北区首位,同时,北碚区占比最高的客户来源于渝北区,就连从地理位置上来看最远的大渡口区也有10%的客户来自渝北区。

从数据来看,九龙坡、南岸、巴南、渝北这几个区的项目最受欢迎,客户来源组成较为丰富,几乎重庆各区都有前往看房的客户,还有客户来自重庆周边。

重庆各区看房本地客户来源占比TOP3(单位:%)

外地客户更加偏爱投资高端产品,一线城市来客尤为明显

将采集到数据的楼盘按单价进行分类,可见发现随着项目单价的提升,重庆本地客户占比在不断下降。单价7000元以下的项目中,只有接近5%的客户为外地客户,95%的客户来自重庆本地;单价11000元以上的项目中,重庆客户占比下滑到了81.8%,有18.2%的客户来自于外地。

结合前段时间的炒房热潮来看,渝中区的房价在1、2月飙升,2月份商品住宅均价14781元/平方米,已经成为全市均价的2倍,也许可以猜测,当炒房团浩浩荡荡的奔赴重庆的时候,他们就是直奔这些城市核心区域的高端产品去的。

 

重庆2月份住宅均价7748元/平方米,简单的把单价7000元以下、7000-9000元项目归类为刚需类项目,单价9000-11000元和11000元以上项目视为改善及以上类项目。

广州、福州的投资客非常青睐单价较低的产品,但是其他外地客户更加偏爱高单价产品,深圳客户几乎只看单价11000以上的项目,上海、北京超过5成的客户看的是单价9000以上的项目。成都客户则较为极端,极大一部分只看单价7000元以下的项目或单价11000元以上的项目,中间档次的客户较少。

由于单价较高的项目大多位于交通便捷,配套齐全的城市核心区域,属于不可替代的稀缺资源,所以相对单价低的项目来说,这样的项目未来溢价空间更大,也更容易吸引外来客户的投资。

 

个人生活方式与购房之间的联系

此外,还发现了一些小彩蛋:

1:单身贵族在婚前置业时,面积不是他们关注的最重要因素,品质才是。有些项目的来访客户未婚率超过4成,甚至有些高达6成,这些单身人士所倾向的项目多为小面积产品,总价在50-60万左右,平均单价也达到近万元,远高于市平均房价。

2:与办公区域相比,休闲购物区域与看房区域相关性更大,例如:在南岸区休闲购物的客户几乎只在南岸区看房,在大渡口区休闲购物的人也在大渡口区大量看房。在重庆看房的客户都更加在意居住地周边商业配套是否足够齐全,对通勤便利的要求相对较低,这也许和重庆格外缓慢的生活节奏有关。

3:客户来访次数中,两次和三次的关联性较大, 也就是说,案场营销着力点在客户的第二次来访上。如果能提高对第二次到访的客户的把握,转化为有效成交的概率会大大提升哦。



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