2017年开年，在政府连续的辣招抑制下，香港楼市并没有如预期般冷淡，依旧保持去年的高位，1月一手市场买卖宗数由452宗回升至664宗，2月一、二手市场总成交宗数更是达到4000宗。在香港住宅市场回温的大背景下，启德发展区楼市和土地市场的表现都格外突出。2017年2月6日，启德区第一个商业住宅楼盘，中国海外旗下的启德一号第二期公布，一个低座2楼1606平方尺的单位以4819.8万元招标售出，每尺单价超过三万，接近九龙地区最高纪录。同时，2017年1月，海航集团以13000元的楼面尺价再次投中其在启德的第三块土地。启德区新开的楼盘嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩，启德区将成为2017年香港楼市的重要支柱。是什么使得启德区热度持续高企，本文将为你剖析启德升值的三大引擎。
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内房企不惜代价拿地——剖析香港启德区三大升值引擎
小Q导读：2017年预计是启德发展区销售业绩辉煌的一年。
文／克而瑞研究中心 洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容
引擎一：中资企业青睐 内地房企纷纷高价投标
来自大陆的投资是香港楼市和房市上升的重要因素。由于人民币的持续贬值，内地投资者通过持有香港物业来规避因人民币贬值而产生的风险，另一方面也能达到增值保本的目的。虽然年末政府出台的楼市“辣招”可能将会减少一部内地投资需求；但长期来看，美元预计持续走强，如果人民币持续目前的跌势，将会有更多的内地资金流入香港市场。从下图内地开发商在港拿地统计可以看出，内地开发商在港拿地有逐年增加，单价逐渐攀升，地段选择集中在九龙港岛城区一带等特点。
而启德区区域建设刚起步，土地资源丰富未来升值空间大，对于想要打开海外市场，打造旗舰产品的内地房企来说是一个很好的选择。因此，从启德土地交易记录来看，启德区截止目前累计交易10块土地，中资企业投得6块，且楼面尺价出价均高于港资企业。
2013年6月，中国海外以45.6亿投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权，发展为“启德一号”，平均楼面尺价约5100港元。
2014年2月25日，保利置业以39.23亿投得启德1I区3号地皮，平均楼面尺价6530元。
2016年11月2日，香港海岛建设地产有限公司（母公司：海航集团）以88.37亿投得启德1K区3号地皮，平均楼面尺价1.35万，刷新九龙区地价成交最高纪录。12月19日，海航再斥资54.12亿元购入启德发展区第1L区3号地盘的住宅地皮，可建楼面面积为39.8万方呎，每方呎楼面地价约1.36万元，打破自己的记录成为新“地王”。
2017年1月，海航集团再次投下其在启德发展区的第三块地皮，平均楼面尺价1.3万，接近其创造的地王纪录。
保利置业、海航集团等中资企业投得土地均价超过港资企业同期价格，体现资金充足的内地房企在投标价格方面占得更大优势。启德未来的土地交易可能出现更多内地房企参与投标。
除了住宅用地，启德区的商业用地同样是地产投资的热点。启德发展区提供106万平方米楼面商业区，主要分布在启德邮轮码头外和北部的“综合发展区”。
2016年11月23日，利福国际以73.88亿投得启德区1E区2号地皮，平均楼面地价6733港元。而利福国际为崇光百货持有者，预计这幅地皮将会发展成为崇光百货分店或者类似大型综合商场。
同时，启德车站广场周边一幅综合发展区用地以及一幅商业用地已被纳入2016/17年政府卖地计划内，共提供约28万平方米写字楼、酒店、商铺楼面，预计会成为地标式建筑。预计这个项目会引起许多发展商的关注，尤其是自持商业物业的发展商，或是效仿中环IFC项目出现多家公司联合持有开发的情况。
引擎二：定位香港第二中环 地理位置和区域规划绝佳
启德发展区总规划面积超过320公顷，围绕启德城中心，共建设6大规划分区。除了启德城中心区，启德发展区还包括体育场馆区——坐落有沙中线土瓜湾站，三个大型体育馆；混合用途区——坐落有都会公园和儿童医院；跑道休闲区；旅游及休闲中心区——坐落有启德邮轮码头、启德跑道公园以及临海酒店，是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划，也将是未来香港地产发展升值的一个重心。
启德发展区的一大核心竞争力是便捷的交通。沙中线大围至红磡站预计于2019年通车，红磡至金钟段预计于2021年通车。届时，从启德站到金钟站只有六站的路程，到达大围站转乘东铁线到达罗湖只需33分钟。启德发展区另一条重要的交通线路是环保连接系统。高架环保连接系统共有十二个车站，连接启德、九龙、观塘，进一步完善启德发展区内部交通。目前环保连接系统仍处于公众咨询阶段，预计建成时间较晚。
教育方面，启德发展区建造时内部配套有两所小学和一所中学，其中圣公会圣十字架小学及保良局何寿南小学已经竣工。同时启德发展区属于34小学校网及九龙城中学校网，教育资源丰富。
文化休闲方面，启德发展区建有4个绿地公园，连同计划兴建的龙津石桥遗迹保育长廊，一方面给启德未来居民提供休闲娱乐场所，另一方面与启德邮轮码头项目结合，发展旅游产业。同时，启德区内规划有6间临海酒店，其中三幅酒店用地已被纳入2016/17年政府卖地计划，预计提供2100个房间。旅游产业未来也将是启德发展的一大引擎。
启德发展区另外一个重大规划区便是多用途体育场馆区，里面包括一个设有45000座位的主场馆、一个5000座位的次场馆及一个4000座位的室内体育馆。
启德区内规划建设多家医院。其中，香港儿童医院预计于2017年竣工，启德医院首期预计2121年竣工，同时还规划有神经科学专科卓越医疗中心和新急症医院。区内配套的医疗资源不仅满足区内居民医疗需求，多家专科医院将吸引更多特殊需求的医疗人群前来就医。
启德发展区连同观塘及九龙湾商贸区将提供540万平方米写字楼面积，被香港政府定位为香港第二核心商业区（CBD2）。启德发展区内有14幅商业用地和4幅综合发展区用地。其中2016年11月23日，崇光百货的持有者利福国际拍得一幅商业用地，预计将会建成类似崇光百货的综合性大型商场。同时另一幅综合发展区用地也被纳入2016/17年政府卖地计划中，计划兴建200米高地标商业大厦。同时，启德发展区计划兴建地下购物街，连同九龙城、新蒲岗两个邻近商业区，完善启德区商业布局。
在香港土地供应日渐不足的情况下，启德区这样大规模大投资的规划是非常稀少的，启德区未来的价值提升空间巨大。
引擎三：香港市场需求未饱和 历史销售业绩保证
经历了2016年短暂的下跌，尽管香港政府推出了楼市“辣招”，香港住宅价格在近期逐渐回暖，显示香港楼市2017年前景乐观。同时，不仅是大陆投资者热衷于来港购房，香港本地购房需求仍未饱和，本地人依然是香港购房的主力。以启德区保利龙誉为例，其收到500张楼票中，超过35%来自九龙区，约35%来自新界区，香港以外仅占15%。
从2016年9月启德区第一个私人住宅楼盘启德一号第一期发售开始，启德区私人住宅楼盘销售业绩一直保持良好，推出的单位在短期内即售罄。
启德一号第一期从2016年8月25日公布第一份价单至9月19日签订最后一批买卖合约，在一个月内售罄。而545个住宅单位，有超过三千张认筹进行抽签竞争。第二期正式公开发售第一天售出筹票即超过700张。而平均楼面尺价从第一期第一批14471港币至第二期第三批18545港币，涨幅超过28%。而通过招标方式销售的大户型单位从1月的25000港币至2月6日的30000港币一个月内上涨20%。上一次九龙地区住宅楼面尺价突破3万还是在2013年黄大仙崇山顶层户售价3.1万。而启德一号共48套大户型项目，预计未来成交价格会进一步攀升，打破九龙地区房屋楼面尺价记录。
嘉华嘉汇于2017年2月9日公布首批180个单位价单，折实平均尺价17998港币，较启德一号第二期第三批18545港币上涨3%。但是由于销售理想，嘉汇于2月13日加推98伙，折实平均尺价18988港币，较首批高5.5%。嘉汇累计收到楼票超过1000张。
保利龙誉于3月16日开盘，首批推出188伙单位，折实平均尺价1.98万港币，较嘉汇首批价格高出超过10%。龙誉累计收到楼票超过500张，超额认购1.66倍。
启德私人住宅楼盘开售7个月来，楼价涨幅超过40%，历史销售业绩优异，在香港楼市目前普遍回暖的情况下增长仍旧大幅超越平均水平。而今年还将有建灏地产的天寰与会德丰的项目开盘，房源充足，预计启德平均尺价可以轻松超越20000港币，个别大户型项目将刷新九龙成交记录。
小结
作为香港政府重点投资的新兴区域，启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。拥有良好的规划，启德发展区目前开始进入一轮密集的销售期，2017年预计是启德发展区销售业绩辉煌的一年。2017年私人住宅平均尺价预计能攀上20000港元，土地平均楼面平均尺价预计也能站稳10000港币，并且出现更多中资企业参与投标。在2019年沙中线大部分通车以及2021年基建项目基本落成两个时间点启德区房地产市场预计也将出现明显升值。
【参考资料】
启德发展计划-项目及进展：
http://www.ktd.gov.hk/tchina/programmeandprogress.html
启德发展计划：
https://www.kaitaksportspark.hk/tc/files/mpsc_03.pdf
香港政府统计处—统计资料：
http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/index_tc.jsp
香港政府地政总署—卖地结果：
http://www.landsd.gov.hk/sc/landsale/records.htm
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