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年报点评（十）富力地产：业绩目标提高，和万达的合作值得期待
小Q导读：2016业绩增长12%，2017目标直指730亿，富力信心满满。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、刘敏
业绩：涨幅较低，目标提升
2016年，富力地产实现合约销售金额609亿元，同比增长12%，合约金额涨幅对比2016年百强房企平均50%的涨幅，属于较低水平，但较上年涨幅还是有所提升。合约销售面积约469.35万平方米，同比增长14%。其中，销售业绩表现最佳的仍然是热点一二线城市，包括北京及周边地区、天津、广州、上海及周边地区、杭州及周边地区，这些城市销售占比达到49%，此外，部分城市销售较强劲，包括海南、惠州、太原、福州及周边地区，以及无锡。这些业绩贡献突出的城市，也是富力深耕多年的城市。
在销售目标上，公司提出2017年730亿合约销售，较上年提升20%，显得较谨慎和乐观。公司将会分散销售的来源至更广泛的城市分布，以提升销售目标的规模。销售规模的提升将减轻对一线城市的过度依赖。此外，随着销售目标的提升，公司将增加在建总建筑面积及新动工项目，确保拥有充足货量可供销售。
区域布局更加均衡；二线城市销售占比超一线城市，成主要业绩贡献地区。2016年，富力在各大区域销售来源上，长三角区域、环渤海区域、珠三角区域、中西部区域占比分别为21%、29%、27%、20%，显示出公司销售来源城市更加广泛，各大区域分布更加均衡。此外，富力销售在城市能级结构上的一大变化，便是公司在一线城市的销售占比持续下滑，2016年降到30%，相对应的，在二线城市占比持续上升，2016年达到41%，成公司销售占比最大的地区。
备注：2016年北京、上海、杭州、福州、南京、长沙销售额包括周边城市，2015年北京、上海、杭州销售额包括周边城市，2014年北京、上海、杭州销售额包括周边城市
拿地：珠三角和长三角区域投入占比达78%，首入深圳
聚集珠三角和长三角区域，其中长三角拿地金额最高。2016年，富力新增拿地金额达到175亿元，新增土地面积504万平方米，同比增长40%，购置土地的平均成本为3500元每平米，目标销售均价14600元每平方米。公司拿地主要集中在五大地区：珠三角、京津冀、长三角、太原、海南 ，拿地金额分别为55.9亿、2.8亿、81.2亿、12亿、7.4亿，其中，富力在长三角地区拿地资金投入最多，显示了公司对长三角区域未来前景的看好。
首入深圳。2016年，富力首次在深圳拿地，从而完成北上广深的全面布局，成为富力城市布局上的重要突破。富力在深圳拿下的项目，采取的是对目标公司进行战略收购的方式。项目分别为下李朗项目和白泥坑项目，拿地金额分别为6亿、24.6亿。其中下李朗区域是未来数年龙岗区大规模旧城改造的重点片区之一，政府已经批准了许多个旧村改造和旧工业区改造项目。
截至2016年底，富力权益土地储备为3848万平方米，土地消化周期为8年，土地储备量充足。其中总体平均地价为1700元/平方米，维持在较低价格水平。土地储备分布在32个城市和地区，马来西亚1个城市，澳大利亚2个城市。
盈利：营业收入增长21%，毛利率、净利率有所下滑
2016年，富力地产实现总收入为537亿元，同比增长21%，其中房地产收入495亿，同比增长21%。核心净利润为67.6亿，同比增长20%，增幅较大。其中，毛利率为28.3%，较上一年下降3.8个百分点；净利率为13.1%，较上一年下降2个百分点；核心净利率为9.1%，较上一年增长0.5个百分点。在行业核心净利率普遍下滑的情况下，富力在毛利率和核心净利润上还能保持较高水平，显示公司盈利能力尚可。
资本运营：净负债率攀升，短期暂无偿债压力
2016年，富力净负债率继续上升，达到160%，显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值，但是从企业的负债结构来看，目前尚在可控范围内。截止16年底，富力地产手持现金459.7亿，现金短债比为1.36，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。此外，长短期债务比为2.59，多数为一年以后需要偿还的债务，短期风险可控。
展望：和万达的战略合作，值得期待
富力和万达的战略合作，将推动富力在商业地产上的发展。去年12月19日，万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划在2017年到2021年间，每年合作开发5个商业综合体，实现5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。其中，万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌；富力地产负责项目主要投资、建设。预计今年将在不同城市合作开发5个万达广场，且合作项目都会在以合作拿地的方式新获取的土地上。富力和万达战略，能发挥各自的优势，将成为富力加码商业地产的重要举措。
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