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年报点评(十)富力地产:业绩目标提高,和万达的合作值得期待

2017-04-05 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:2016业绩增长12%,2017目标直指730亿,富力信心满满。

文/克而瑞研究中心   沈晓玲、刘敏

业绩:涨幅较低,目标提升

2016年,富力地产实现合约销售金额609亿元,同比增长12%,合约金额涨幅对比2016年百强房企平均50%的涨幅,属于较低水平,但较上年涨幅还是有所提升。合约销售面积约469.35万平方米,同比增长14%。其中,销售业绩表现最佳的仍然是热点一二线城市,包括北京及周边地区、天津、广州、上海及周边地区、杭州及周边地区,这些城市销售占比达到49%,此外,部分城市销售较强劲,包括海南、惠州、太原、福州及周边地区,以及无锡。这些业绩贡献突出的城市,也是富力深耕多年的城市。

在销售目标上,公司提出2017年730亿合约销售,较上年提升20%,显得较谨慎和乐观。公司将会分散销售的来源至更广泛的城市分布,以提升销售目标的规模。销售规模的提升将减轻对一线城市的过度依赖。此外,随着销售目标的提升,公司将增加在建总建筑面积及新动工项目,确保拥有充足货量可供销售。

区域布局更加均衡;二线城市销售占比超一线城市,成主要业绩贡献地区。2016年,富力在各大区域销售来源上,长三角区域、环渤海区域、珠三角区域、中西部区域占比分别为21%、29%、27%、20%,显示出公司销售来源城市更加广泛,各大区域分布更加均衡。此外,富力销售在城市能级结构上的一大变化,便是公司在一线城市的销售占比持续下滑,2016年降到30%,相对应的,在二线城市占比持续上升,2016年达到41%,成公司销售占比最大的地区。

备注:2016年北京、上海、杭州、福州、南京、长沙销售额包括周边城市,2015年北京、上海、杭州销售额包括周边城市,2014年北京、上海、杭州销售额包括周边城市


拿地:珠三角和长三角区域投入占比达78%,首入深圳

聚集珠三角和长三角区域,其中长三角拿地金额最高。2016年,富力新增拿地金额达到175亿元,新增土地面积504万平方米,同比增长40%,购置土地的平均成本为3500元每平米,目标销售均价14600元每平方米。公司拿地主要集中在五大地区:珠三角、京津冀、长三角、太原、海南 ,拿地金额分别为55.9亿、2.8亿、81.2亿、12亿、7.4亿,其中,富力在长三角地区拿地资金投入最多,显示了公司对长三角区域未来前景的看好。

首入深圳。2016年,富力首次在深圳拿地,从而完成北上广深的全面布局,成为富力城市布局上的重要突破。富力在深圳拿下的项目,采取的是对目标公司进行战略收购的方式。项目分别为下李朗项目和白泥坑项目,拿地金额分别为6亿、24.6亿。其中下李朗区域是未来数年龙岗区大规模旧城改造的重点片区之一,政府已经批准了许多个旧村改造和旧工业区改造项目。

截至2016年底,富力权益土地储备为3848万平方米,土地消化周期为8年,土地储备量充足。其中总体平均地价为1700元/平方米,维持在较低价格水平。土地储备分布在32个城市和地区,马来西亚1个城市,澳大利亚2个城市。

盈利:营业收入增长21%,毛利率、净利率有所下滑

2016年,富力地产实现总收入为537亿元,同比增长21%,其中房地产收入495亿,同比增长21%。核心净利润为67.6亿,同比增长20%,增幅较大。其中,毛利率为28.3%,较上一年下降3.8个百分点;净利率为13.1%,较上一年下降2个百分点;核心净利率为9.1%,较上一年增长0.5个百分点。在行业核心净利率普遍下滑的情况下,富力在毛利率和核心净利润上还能保持较高水平,显示公司盈利能力尚可。

资本运营:净负债率攀升,短期暂无偿债压力

2016年,富力净负债率继续上升,达到160%,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但是从企业的负债结构来看,目前尚在可控范围内。截止16年底,富力地产手持现金459.7亿,现金短债比为1.36,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为2.59,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。

展望:和万达的战略合作,值得期待

富力和万达的战略合作,将推动富力在商业地产上的发展。去年12月19日,万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划在2017年到2021年间,每年合作开发5个商业综合体,实现5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。其中,万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资,使用万达广场品牌;富力地产负责项目主要投资、建设。预计今年将在不同城市合作开发5个万达广场,且合作项目都会在以合作拿地的方式新获取的土地上。富力和万达战略,能发挥各自的优势,将成为富力加码商业地产的重要举措。



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