Quantcast

女生群最近聊到的意大利吊灯式,到底是个什么样的体位?

母子乱伦,隐秘而伟大?

聊聊性和扫黄(含视频未成年勿进)

新阶级论: 寒门难贵 豪门难败

阅后即焚!!!

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

该内容已被发布者删除 该内容被自由微信恢复
文章于 2017年4月17日 被检测为删除。
查看原文

实录|聚焦城市群布局逻辑,丁祖昱对话碧桂园、华夏幸福、龙光等企业

2017-04-06 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

城市轮动,需求外溢与城市群布局逻辑

2017年一季度地产金融形势发布会


把脉热点城市圈发展大势,探索房企布局之道。

2017年4月6日下午,易居克而瑞研究中心举办第20届地产金融论坛。

华夏幸福、碧桂园、龙光集团、市北高新等标杆企业齐聚,共同探讨需求外溢与城市群布局逻辑。


丁祖昱  易居(中国)企业集团 CEO

阎常铭  兴业证券 房地产首席分析师

叶 珺  华夏幸福 执行总裁

肖明智  龙光集团 战略发展总监

梁晓珊  碧桂园集团 营销中心总经理

周 群  市北高新 董事长

杜劲松  LBN 董事总经理


以下均节选自今日论坛演讲嘉宾PPT及现场速记


丁祖昱

房企销售与运营收入榜解读暨行业总结与展望


一、2017年一季度房企销售TOP100发布与解读


二、七大方向解读房地产走向

政策:三四线加入限购限贷,由环一线向其他区域扩围

行业:销售规模整体保持高位,房地产开发投资超预期

供应:3月新增环涨144%,一季度总体较去年跌14%

成交:上月成交低位反弹77%,一季度同比仍跌22%

库存:供应锐减库存未涨,消化周期普遍上升

土地:成交面积、金额持续走低,热点城市土拍高温难降

地王:总价、单价门槛回升,榜首高位回落

春节以来,约有15个一、二线城市、14个三、四线城市出台调控,其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。节后一个多月的时间内,市场又开启了调控的“小高潮”。

一方面是一、二线城市调控政策多次升级,青岛、长沙、石家庄重启限购限贷;同时三四线城市也加入调控行列,环北京的涿州、张家口、保定、廊坊和沧州限购,江西赣州限购,滁州、连云港、三亚上调首付比例。

在经历了1、2月份成交低谷后,在供应量回升的推动下,3月份重点城市成交量环比上涨77%,其中绝大多数城市成交量环比上涨,且涨幅较大。但从绝对值来看,依旧与去年月平均成交存在不小差距。另外,同比超过7成城市成交量下滑。

3月,土地市场并未迎来久违的“小阳春”行情,全国土地成交规模不增反跌,创近年单月新低。CRIC监测的300城经营性土地成交建面2318万平方米,环比下降19%,成交总价1447亿元,环比下降6%。

土地平均溢价率升至50.3%,环比增加19.5个百分点。热点一二线城市土拍竞争愈加激烈,广州、南京、杭州等多市频出地王。核心城市周边的三四线城市土地市场持续高热,佛山、漳州、嘉兴和惠州土拍溢价率均超100%。舟山、太仓、金华等多个三四线城市土地市场明显转暖,溢价率都在50%以上。


三、四大方向预测未来行业发展

政策:延续调控+刺激,热点城市从“买不到”到“买不了”

市场:政策向左市场向右格局难维持,谨防市场瞬变

城市:各线持续分化,调控严苛城市对变局应有准备




阎常铭

三四线繁荣是中期繁荣,此后保持平稳


政府分五步引导三四线繁荣,未来一至两年仍将持续。

  • 降息降准

  • 非限购城市首付比例降低

  • 逆向引导按揭利率

  • 核心城市的限购限贷

  • 三四线城市大力棚改货币化安置

三四线城市是一个繁荣,但是这个繁荣是逆市场化的,是制造出来的繁荣。

为什么要这样?因为要去库存,为什么要去库存,目的有很多,包括经济发展,包括地方土地财政。

根据我们的统计,全国大部分三四线城市的库存压力还是比较大的,所以说去库存不是短期内可以完成的。

三四线就是一个中期繁荣,就像我们刚刚说的,这波三四线和我们现在整个国家一样,是加杠杆加上来的,如果让房价加速上行像温州的房价上涨速度一样,涨到一个高位,银行资产配置无法形成正向循环,那是非常危险的。

我们要用这么大的杠杆拯救之前的杠杆,所以不可能超级繁荣。我们看到了政府在这些比好的三四线城市限购,还是挺正确的,只是政府在三四线城市土地供应也要相对紧缩相对谨慎,不要出现供给严重大于需求的局面。

大周期没有变,三四线中期繁荣确定,但是中期繁荣之后是一个相对平稳的状态,主要就是这些观点。



叶 珺

产业发展创新推进区域经济发展


华夏幸福只做一件事情,转型做产业新城开发区以后,我们只干产业新城。


产业新城业务包括六类内容

政府委托我们对一个区域进行开发,开发一共六件事情,第一个相应的规划设计。第二个,因为我们所在的区域,政府如果全部用自己的钱来投,对于很多的三四线政府来说拿不出那么多钱,所以在我们的合作模式里面我们来投资进行土地整理,土地整理出来以后,还要做相应的基础设施建设,基础设施包括道路、基建、水电气等等,我们要把区域从一个无法进行招商引资和开发的现状变成可开发,在这个基础之上还要做大量的公共设施建设包括学校、医院、公园等等,提供公共属性的服务,这些投资和建设都是华夏幸福来做。这是第三点和第四点。

第五件事情就是我们的产业发展服务。对于三四线城市或者我们开发的区域,能不能引来足够多的企业集团,能不能引来足够多的企业,能不能把产业工人或者是产业从业人员吸引到这个区域里来,是我们开发这个区域最大的诉求。

第六个方面整体的城市运营服务,人来了企业来了需要大量的服务。


华夏幸福产业到底做的怎么样?

我们现在围绕着十个大的产业行业,这十个行业还要分二级三极,我们专注十个行业。目前全国有七十多个产业新城,每个产业新城聚焦三四个产业,根据我们当地的情况制定不同的产业计划,所以我们紧紧围绕十个产业发展方向。 


全方位产业生态体系打造:

以产业创新升级为引领,以客户为导向,形成了包括产业研究、全球招商、产业载体、全程服务、创新驱动和资本驱动的完整产业生态体系。





圆桌论坛:谋略“超级城市群”

主持人:丁祖昱   易居(中国)企业集团 CEO

嘉 宾:梁晓珊   碧桂园集团 营销中心总经理

    肖明智   龙光集团 战略发展总监

    杜劲松   LBN 董事总经理

    阎常铭   兴业证券 房地产首席分析师

    叶    华夏幸福 执行总裁

    周 群   市北高新 董事长


丁祖昱:产业和周边的产业是完全不同的产业,不是靠摊大饼用很大的面积创造的价值,可能就是靠不多的人创造的非常巨大的价值。这些东西是非常值得未来在一线和二线城市当中深入思考。


叶珺:华夏幸福的布局逻辑主要有三个方面。

首先看政府有没有需求。愿不愿意委托我们做开发区做新城,这是前提。

第二要做判断。能不能干主要判断产业基础,我们进的一些区域可能是三、四线城市,我们判断下来产业基础能做还是不能做,这是最核心。

第三,更多的还是关注国家城市群。我们目前大项目都分布在京津冀长江经济带包括粤港澳湾区这一带,还是跟着城市群走,这也印证了我们的发展逻辑。


梁晓姗:政策发酵需要时间,真正显现力量的时候可能会在第二季度,一夜之间可能有一个比较大的变化,这个我是非常赞同的。现在我们的策略也是这样,赶早不赶晚。

在布局方面我们现在的战略安排是基本上什么都做,以前都说碧桂园是专做三四线的,现在其实按比例来讲,我们的份额大概是不到50%,一二线城市中心区也有布局,也有一些外地的市场,主要就是战略布局下来我们也是会继续坚持的。


杜劲松:这次调控也是九十月份开始的,也是一二线城市限购,但是这次有两个方面不一样,一个是政策方面不一样,另外一个就是落脚到企业行为的不一样。

从政策上看,中央很明显非常鼓励对于三四线的去库存,不管是货币上面还是其他层面,包括三四线政府奖励农民购房补贴之类,这个力度之前是没有的。

另外从更重要的企业角度上,这一轮开发商进入三四线,从选地的思路上不少都是选城市中心,且规模适中的土地,这是比较正确的战略。


肖明智:我们龙光是起源于汕头的企业,03年进军深圳市场。目前,我们土地货值85%以上都位于“粤港澳大湾区”,这里面有我们在深圳、惠州、中山、佛山、珠海等地的项目,还包括我们今年初在香港拿下的鸭脷洲地块,所以目前投资的重心都聚焦在“粤港澳大湾区”。

龙光拿地,第一层看城市,龙光根据一个城市的产业,人口和供求关系等指标去精选合适自己的城市,对没有入选或者不适合龙光的城市,即使再好地段,再好资源,也坚决放弃。

第二层看城市中的好区位、好地段和好资源,即衡量资产的价值型和潜力型地块,比如都市圈和城市中的价值洼地,比如城市轨道交通沿线,比如拥有山海等景观资源的土地,而这其中,龙光对城市轨道交通地块最是偏爱。

在满足上述两点前提下,龙光在第三层才会谈具体的土地性价比,这个层面更多是一个财务和落地的算术题。龙光拿地,还有就是会注重资产的效率。如果地块可以快速变现,哪怕利润薄一点,也是可以盈利的。


周群:市北高新一直不讲规模,精准做好中心城区的城市转型,特别是市北高新在新静安中环两翼的开发

江苏省把南通定为北上海的大门,南通的市中心变成了市北高新科技城,围绕上海特大型国际化中心城区的产业开发,再结合作为世界城市群,沿着南通北上海大门把这两块做好做精。


阎常铭:大家在资本市场上也看到了,2011年、2012年那一波,2013年、2014年,2016年、2017年都分别有上市公司通过逆市场拿地,实现了股价大幅度增长。

我认为都市圈的布局非常优异,未来三四线城市、中西部城市有可能会繁荣起来,但我们更看好在核心都市圈之内的城市以及产业小镇、特色小镇、产业新城。



注:以上内容来自克而瑞研究中心第20届地产金融论坛。

文字由现场速记整理,部分内容由编辑删减与发布,且未与发言嘉宾确认,故仅代表个人观点,为业内分享所用,不代表企业观点。如有其他用途,须征得嘉宾本人同意与观点确认。



相关阅读推荐:

 2017年第一季度中国房地产企业销售TOP100排行榜

► 2017年一季度中国房地产企业运营收入排行榜

 2017年一季度总结展望(四)土地、企业篇

 年报点评(九)碧桂园:卫星城市战略布局、4000亿规模指日可待



本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改违者必究!

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx


克而瑞地产研究

微信号:cricyjzx

易居中国集团旗下专业研究部门
专注房地产行业和企业深入探索
连续七年发布房企销售排行榜单

文章有问题?点此查看未经处理的缓存