55家房企负债超3万亿，哪些房企“债台高筑”

小Q导读：干货！55家典型房企财务分析，这7家企业有息负债超千亿。

文／克而瑞研究中心   房玲、俞倩倩、易天宇

负债情况：总有息负债与现金同步增长
但近六成房企杠杆降低

1）负债规模：总有息负债增近三成，7家房企有息负债过千亿

2016年55家房企¹ 总有息负债（不含永续债）为31037.27亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。从总有息负债排名来看，债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也会相对越高。2016年总有息负债超千亿的企业有7家，碧桂园在2016年末的总有息负债也达到了1361.97亿元，同比增长了51.76%，主要源于企业扩张加速，年内发行了四批共190亿元公司债券，加之多笔购房尾款支持证券，从而促进了负债总体水平的提升。

55家典型上市房企主要指：宝龙地产、保利地产、保利置业、北辰实业、北京城建、碧桂园、滨江集团、当代置业、富力地产、合景泰富、合生创展、华发股份、华润置地、华夏幸福、建发房产、建业地产、金地集团、金科股份、金融街、金隅股份、景瑞地产、九龙仓、朗诗绿色地产、龙光集团、龙湖地产、路劲基建、绿城中国、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信中国、瑞安房地产、时代地产、世茂房地产、首创置业、首开股份、苏州高新、万科地产、五矿地产、新城控股、信达地产、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、远洋地产、越秀地产、招商蛇口、中国奥园、中国恒大、中国金茂、中海地产、中航地产、中骏置业、中粮地产

而从总有息负债增速来看，大部分房企都有不同程度的增长，仅16家房企有所下降。2016年房企总体负债增长，主要源于上半年公司债的大规模发行，虽然自6月下旬开始，证监会也逐步开始收紧公司债监管，但大多数房企已然通过发行公司债募集了充足的资金。快速发展中的房企，为了进一步推动销售增长，投资开发力度加大，需要更多的资金供给，往往融资力度比较大，总有息负债增长也比较显著。

16家房企总有息负债有多下降，半数为国资背景的企业，典型代表为中海、保利、中航。以保利为例，近年来为了促进自身良性发展，一直在开展控负债和去产能的管理，2016年其总有息负债为1122.25亿元，同比下降了6.56%。在余下的民营企业中，朗诗绿色地产总有息负债也有所下降，主要源于其在积极推进代建业务，利用经验及品牌上的优势，与各类中小开发商合作，以小股操盘、委托开发等多种模式进行轻资产化，从而并不需要通过高杠杆，高负债的模式来进行发展扩张。

2）净负债率：近六成房企净负债率下降，快速扩张企业负债率较高（略）

偿债能力：房企债务结构改善明显
多数企业短期偿债压力不大

1）现金短债比：普遍上升，仅5家房企短期压力较大

2016年55家重点企业的短期偿债能力整体有了明显上升。2016年房企现金短债比均值为1.95，较2015年1.43同比上升了36.03%。其中40家房企的现金短债比有所上升，主要是因为一方面2016房企销售向好，部分企业业绩再创新高，在此背景下，销售现金回流较为顺畅，另一方面国内融资环境的相对宽松也为房企提供了源源不断的低成本资金供给，企业持有现金普遍大幅增长，加上债务结构的长期化，现金短债比普遍改善。

此外中海、旭辉、滨江等企业现金短债比虽然有所下降，但是依然维持在较高水平，位列现金短债比TOP10。只有5家房企现金短债比不足1，可以说大多数房企在短期债务偿还方面压力不大。

从单个企业来看，五矿地产、滨江集团和建业地产分别位列现金短债比最高的前三甲，资金相对来说是较为充裕的。以滨江为例，得益于其2016年破300亿的销售和畅通的融资渠道，现金短债比维持在7.98，短期偿债基本无压力。但值得关注的是，该比率较2015年同比下降了60.35 %，主要源于短期负债的大幅增加，由2015年末的1.78亿元上升至2016年的11.26亿元。一方面企业新增了4亿元的抵押和质押贷款，另一方面年内有6.74亿元抵押兼保证借款由非流动负债转化为流动负债，也使得短期有息负债骤增。

而现金短债比最低TOP10中，前5家房企——苏州高新、中航地产、合生创展、金隅股份、瑞安房地产的现金均无法覆盖短期债务。其中同比下降较为明显的当属金隅股份，2016年现金短债比为0.72，同比下降了18.86%，短期债务增加为主因，年内企业新发行了超短期融资券人民币50亿元，加之非流动负债中部分企业保证、信用、抵押贷款和应付债券都需在一年内偿还，还是存在一定的短期偿债压力的。

2）长短期债务比：七成企业债务长期化，龙湖、华润等债务结构持续稳健（略）

永续债：20家房企永续债总额增加27%
明股实债暗藏风险

1）20家房企永续债总额增加27%，碧桂园、远洋等企业赎回永续债

过去两年，55家典型企业中有20家企业拥有永续债，2016年底永续负债达1707.99亿元，同比增加27.22%，净增加约597亿元。考虑永续债之后，2016年55家房企的总有息负债为32745.26亿元，相比2015年末25593.92亿元增加了27.94%。

值得关注的是，碧桂园、保利置业和远洋地产在2016年均赎回了全部的永续债，主要源于永续债的利率会随着借债时间的增长不断提升，若有低成本融资方式，提前赎回不失为控制成本的好方法，而且有利于防范财务风险。

2）明股实债暗藏财务风险，部分企业净负债率实际更高（略）

融资成本：银行贷款、债券等直接融资大幅增加
房企融资成本显著下降

从2016年55家重点房企的平均融资成本可以看出来，受益于境内宽松的融资环境，大部分企业的融资成本呈现下行趋势，平均融资成本由2015年的7.37%下降至6.39%，这其中公司债发挥了重要的作用。事实上，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行于管理办法》降低公司债门槛以来，发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，证监会在逐步提升发债门槛，收紧公司债，房企融资规模才略有回落。但多数房企基本都已利用这一契机完成了高价债的置换，故而融资成本有了进一步降低。

从平均融资成本较低的TOP10房企来看，国有企业的融资优势依旧明显，中海、华润、保利等央企均具有极强的融资能力，能够以较低的成本获得所需资金。而民营房企中，金地表现较为突出，年内企业注册发行了三笔5年期中期票据，共计48亿元，票面利率为3.49%~3.69%；此外，金地还以3%和3.5%的利率水平成功发行了3+3年期公司债13亿元和5+3年期公司债17亿元，在改善2016年债务结构的同时，成功将融资成本由2015年末的5.32%压低至2016年末的4.52%。

此外，在融资成本较高的TOP10房企中，诸如时代地产、朗诗绿色地产、建业地产等的融资成本均在8%以上，这类企业本身无雄厚背景，销售规模也不大，因而在公司债发行额度和各类融资渠道的选择方面也较为有限。但对比2015年末借贷利率，公司债的发行无疑也对其融资成本有一定的改善作用。

总结：后期融资利好优势收窄
推进金融创新是良策

综合来看，2016年房企的偿债能力有了明显提升，主要呈现出以下三大特点：一是债务稳步增长推动了房企加快规模扩张。二是在上半年公司债利好的前提下，多数房企完成了债务置换，债务长期化趋势明显。三是总体的融资成本进一步降低，但是房企间的分化较大。融资成本较低的以央企、国企和部分具备良好声誉和较强综合实力的民营企业为主；中小企业仍需开辟多元化的渠道募资。

事实上，自2016年下半年以来，随着各项调控政策的升级，房企的融资渠道已然面临收紧趋势。先是证监会提升公司债门槛，2016年10月，央行又召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。而后的2017年4月10日，银监会再度发布文件收紧房市融资渠道，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。

不得不说，政策的层层“施压”的确会对房企新增贷款方面产生不利影响，但得益于此前良好的销售态势和公司债的充分“蓄水”，短期内多数房企基本不存在债务风险。从长期来看，房企还是应当积极推进金融创新，以此来满足规模扩张的需求，尤其是中小房企，可尝试资产证券化、熊猫债等多种方式扩充融资渠道，降低财务风险。

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吴经理：021-60867863，[e-mail]

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《房企负债情况分析》目录

一、负债情况：总有息负债与现金同步增长，但近六成房企杠杆降低

1、负债规模：总有息负债增加近三成，7家房企有息负债过千亿

2、净负债率：近六成房企净负债率下降，快速扩张企业负债率较高

二、偿债能力：房企债务结构改善明显，多数企业短期偿债压力不大

1、现金短债比：普遍上升，仅5家房企短期压力较大

2、长短期债务比：七成企业债务长期化，龙湖、华润等债务结构持续稳健

三、永续债：20家房企永续债总额增加27%，明股实债暗藏风险

1、20家房企永续债总额增加27%，碧桂园、远洋等企业赎回永续债

2、明股实债暗藏财务风险，部分企业净负债率实际更高

四、融资成本：银行贷款、债券等直接融资大幅增加，房企融资成本显著下降

总结：后期融资利好优势收窄，推进金融创新是良策

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