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2017上半年总结展望｜信贷收缩与“四限”叠加，三四线调控将持续深入
小Q导读：房地产调控陷入政策向左市场向右困局，下半年三四线将成主战场。
文／克而瑞研究中心
2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时，金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整，严禁银行信贷资金违规流入房地产领域，房贷利率也随之逐月水涨船高。
但从政策效果来看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。
2017上半年总结
金融去杠杆带来楼市信贷收缩，但房贷占新增贷款比重仍居高不下
2017年上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例，全面取消首套房贷利率优惠，二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。
中央着力落实土地“有供有限”，支持发展住房租赁市场
2017年上半年，中央层面的房地产市场政策基本“空窗”，没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策，更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施，集中表现在两个方面：一是着力落实土地供应端“有供有限”，二是推动住房租赁市场的发展，以期影响市场预期。
“有供有限”新政持续发力，热点城市着力加大土地供应。4月，住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划，消化周期在36个月以上的城市，暂停供地；消化周期在6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看，北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应，尤其是宅地计划供应量大幅提升，有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段，缓解房价看涨预期。
不过，上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域，中心城区土地供应长期缺位。譬如，上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块，中心城区宅地近乎“0”供应，进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时，高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面，地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面，这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分，高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。
热点城市土拍引入竞自持新规，加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容，北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式，土拍环节施行竞自持面积新规。譬如，杭州国土部下发土地新政：溢价率达到70%，转而竞报自持比例。从土拍结果来看，优质地块大都到达竞价上限，进入竞报自持面积环节，北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升，企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化，住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。
三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同
本轮调控政策现已跨越三个阶段，第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令，随后苏州、南京重启限购，开启了热点城市调控的大幕；第二阶段，2016年国庆期间22城密集出台调控新政，一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步；第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”，各线城市房地产调控政策轮番上阵，一、二线城市跟进出台甚至升级调控，三四线城市也加入调控的队伍，这在历次调控周期尚属首次。
上半年，限购、限贷城市持续扩容。其中，一线城市最为严苛，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，认房又认贷，二套非普通住房首付比例超70%；二线城市调控政策持续深入，青岛、长沙等市相继重启限购，杭州、厦门等市进一步升级调控，核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施，尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。
34个三四线城市相继限购，政策力度较为温和。上半年，一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场，北京率先将商办类项目纳入限购范围，开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令，限购标准向其他一线城市看齐，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码，青岛、海口、宁波等市重启限购，杭州、南京、成都等市更是升级限购，主要集中在以下几个方面：
其一，限购区域持续扩容，将远郊区域纳入限购范围；
其二，提高非本地户籍家庭社保缴存年限，普遍要求连续缴满2年；
其三，本地户籍单身、离异人士执行限购等不一而足。
与此同时，房地产调控政策渐由一二线城市向三四线城市扩散，尤以核心城市周边的三四线城市为代表，东莞、佛山、珠海等热点三四线城市持续加码调控。雄安新区获批后，河北省晋升为房地产投资热门区域，市场热度显著提升，省内多个三四线城市纷纷出台限购令。截止目前，已有34个三四线城市相继限购，主要集中在河北、广东、浙江等省份。就政策内容而言，多数三四线城市调控政策仍较为温和，施行分区域、分户籍、分面积段限购，限购仅限于主城区、非本市户籍居民家庭（甚至是居民）、中小套型。
各线城市限贷政策力度递减，一线认房又认贷，三四线认房不认贷。上半年，一线城市全面收紧信贷，北京和广州相继加码限贷，着力提升非普通住宅首付比例，目前一线城市全部认房又认贷，二套非普通住房首付比例超70%。并且，房贷利率均有不同比例的提升，譬如北京全面取消首套房贷利率优惠，二套房贷利率在基准利率基础上上浮20%。
二线城市中新晋限贷城市政策力度相较温和，青岛、宁波等市首套房首付比例30%，二套房首付40%，政策本意还是积极支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限贷政策继续升级，执行认房又认贷，二套房首付升至60%，在打击投资、投机性需求的同时，难免会误伤部分改善性需求。三四线城市限贷政策较为温和，普遍执行认房不认贷，首套房首付不高于30%，二套房首付不高于50%。
多数三四线城市收紧公积金贷款，尤以常州、句容等市为代表，譬如常州二套房公积金贷款首付比例从30%提高到50%。值得一提的是，雄安新区获批后，核心区非本市户籍家庭从严限贷，霸州市、文安县非本市户籍首套房首付比例参照本市户籍二套标准执行，首付不低于50%。
热点一、二线城市从严“限价”，多数三四线城市尚未“限价”。一线城市限价政策执行最为坚决，预售证审批愈加严苛，高售价以及房价涨幅较大项目很难拿到新的预售证。受限价政策影响，一线城市新增供应量降至历史低位，即使是在传统的销售旺季，供应量依旧维持在较低水平。因热点二线城市房价始终存在着较大的上涨压力，限价政策执行愈加严格，南京、杭州、厦门等市预售证审批趋严，譬如南京已暂停下发售价在4.5万/平方米以上的项目预售证，新增供应量均大幅回落。核心城市周边的三四线城市也在积极落实限价政策，或多或少对楼市供应、成交造成负面影响。不过，更多三四线城市并不受限价政策影响，盐城、徐州等市受益于房地产市场明显转暖，房价均出现了过快上涨的局面。
32城相继发布“限售“令，冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏。”限售“政策成为本轮调控一大亮点，政策本意在于积极支持自住性需求，着力打压投资、投机性需求，以便维稳房地产市场。3月份，北京首开先河出台限售政策，随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令，海南更是在全省范围内施行限售新政。整体而言，限售政策力度不一，除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外，其余城市限售周期基本维持在2-3年。
目前，一线城市限售政策表里不一，上海、深圳尚未跟进下发限售令，北京限售仅针对企业购买的商品住房，居民并不受限售政策影响。截止目前，12个二线城市相继出台限售令。其中，南京最为严苛，购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房3年内不得转让。多数二线城市分区域限售，即限售仅限于主城区以及限购区域，远郊以及非限购区域并不受限售政策影响。限售的三四线城市主要集中在河北、海南以及核心城市周边的三四线城市，投资、投机性需求大量进场，房价上涨过快成为这类三四线城市限售的重要因素。多数三四线城市分类施行限售，以便提高政策的针对性及有效性。譬如，无锡、东莞、常州等二手房成交活跃的三四线城市，均将二手房纳入限售范围。
下半年展望
政策以“稳”为主但三四线将成新主场，信贷收缩的影响将逐渐显现
首先，因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调，各城市自身仍是调控市场的主力，我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主，维持现有政策内容、力度不变。一方面，一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力，政策尚未根本扭转投资购房预期，仍然呈现出“政策向左，市场向右“的显著特征，短期内调控政策难以放松，更无退出的可能性；另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅逐月收窄，暂无进一步加码的必要。
其次，针对当前政策造成的“逆向分化”也好，还是“按下葫芦浮起瓢”也罢，之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策，热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。
最后，我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆，去杠杆、防风险将维持很长时间，银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付，极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖，房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平，资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过，信贷资金收紧存在着滞后传导期，多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病，无疑金融”缩表“将是本轮房地产市场”扩张“上升的最大变数，也许市场突变就在一夜间。
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