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2017上半年总结展望|信贷收缩与“四限”叠加,三四线调控将持续深入

2017-06-25 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:房地产调控陷入政策向左市场向右困局,下半年三四线将成主战场。

文/克而瑞研究中心


2017年上半年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调,一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存,并支持居民自住及农民工购房需求;另一方面,一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时,金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整,严禁银行信贷资金违规流入房地产领域,房贷利率也随之逐月水涨船高。

但从政策效果来看,无疑陷入了“政策向左,市场向右”的困局,紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处“外溢”至其他城市,以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。


2017上半年总结



金融去杠杆带来楼市信贷收缩,但房贷占新增贷款比重仍居高不下

2017年上半年,央行进一步加强金融监管,并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表,银行信贷持续收紧,房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例,全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场,M2增速逐月下移,2017年5月M2增速首次跌破10%,这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩,5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元,同比下降23%,但是占比依旧维持在30%以上,居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。

中央着力落实土地“有供有限”,支持发展住房租赁市场

2017年上半年,中央层面的房地产市场政策基本“空窗”,没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策,更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施,集中表现在两个方面:一是着力落实土地供应端“有供有限”,二是推动住房租赁市场的发展,以期影响市场预期。

“有供有限”新政持续发力,热点城市着力加大土地供应。4月,住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划,消化周期在36个月以上的城市,暂停供地;消化周期在6个月以下的城市,不仅要显著增加供地,而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看,北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应,尤其是宅地计划供应量大幅提升,有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段,缓解房价看涨预期。

不过,上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域,中心城区土地供应长期缺位。譬如,上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块,中心城区宅地近乎“0”供应,进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时,高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面,地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面,这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分,高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。

热点城市土拍引入竞自持新规,加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容,北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式,土拍环节施行竞自持面积新规。譬如,杭州国土部下发土地新政:溢价率达到70%,转而竞报自持比例。从土拍结果来看,优质地块大都到达竞价上限,进入竞报自持面积环节,北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升,企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化,住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。

三、四线城市开启调控热潮与“限售”措施成本轮调控最大不同

本轮调控政策现已跨越三个阶段,第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令,随后苏州、南京重启限购,开启了热点城市调控的大幕;第二阶段,2016年国庆期间22城密集出台调控新政,一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步;第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”,各线城市房地产调控政策轮番上阵,一、二线城市跟进出台甚至升级调控,三四线城市也加入调控的队伍,这在历次调控周期尚属首次。

上半年,限购、限贷城市持续扩容。其中,一线城市最为严苛,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%;二线城市调控政策持续深入,青岛、长沙等市相继重启限购,杭州、厦门等市进一步升级调控,核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施,尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。

34个三四线城市相继限购,政策力度较为温和。上半年,一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场,北京率先将商办类项目纳入限购范围,开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令,限购标准向其他一线城市看齐,非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套,本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码,青岛、海口、宁波等市重启限购,杭州、南京、成都等市更是升级限购,主要集中在以下几个方面:

  • 其一,限购区域持续扩容,将远郊区域纳入限购范围;

  • 其二,提高非本地户籍家庭社保缴存年限,普遍要求连续缴满2年;

  • 其三,本地户籍单身、离异人士执行限购等不一而足。

与此同时,房地产调控政策渐由一二线城市向三四线城市扩散,尤以核心城市周边的三四线城市为代表,东莞、佛山、珠海等热点三四线城市持续加码调控。雄安新区获批后,河北省晋升为房地产投资热门区域,市场热度显著提升,省内多个三四线城市纷纷出台限购令。截止目前,已有34个三四线城市相继限购,主要集中在河北、广东、浙江等省份。就政策内容而言,多数三四线城市调控政策仍较为温和,施行分区域、分户籍、分面积段限购,限购仅限于主城区、非本市户籍居民家庭(甚至是居民)、中小套型。

各线城市限贷政策力度递减,一线认房又认贷,三四线认房不认贷。上半年,一线城市全面收紧信贷,北京和广州相继加码限贷,着力提升非普通住宅首付比例,目前一线城市全部认房又认贷,二套非普通住房首付比例超70%。并且,房贷利率均有不同比例的提升,譬如北京全面取消首套房贷利率优惠,二套房贷利率在基准利率基础上上浮20%。

二线城市中新晋限贷城市政策力度相较温和,青岛、宁波等市首套房首付比例30%,二套房首付40%,政策本意还是积极支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限贷政策继续升级,执行认房又认贷,二套房首付升至60%,在打击投资、投机性需求的同时,难免会误伤部分改善性需求。三四线城市限贷政策较为温和,普遍执行认房不认贷,首套房首付不高于30%,二套房首付不高于50%。

多数三四线城市收紧公积金贷款,尤以常州、句容等市为代表,譬如常州二套房公积金贷款首付比例从30%提高到50%。值得一提的是,雄安新区获批后,核心区非本市户籍家庭从严限贷,霸州市、文安县非本市户籍首套房首付比例参照本市户籍二套标准执行,首付不低于50%。

热点一、二线城市从严“限价”,多数三四线城市尚未“限价”。一线城市限价政策执行最为坚决,预售证审批愈加严苛,高售价以及房价涨幅较大项目很难拿到新的预售证。受限价政策影响,一线城市新增供应量降至历史低位,即使是在传统的销售旺季,供应量依旧维持在较低水平。因热点二线城市房价始终存在着较大的上涨压力,限价政策执行愈加严格,南京、杭州、厦门等市预售证审批趋严,譬如南京已暂停下发售价在4.5万/平方米以上的项目预售证,新增供应量均大幅回落。核心城市周边的三四线城市也在积极落实限价政策,或多或少对楼市供应、成交造成负面影响。不过,更多三四线城市并不受限价政策影响,盐城、徐州等市受益于房地产市场明显转暖,房价均出现了过快上涨的局面。

32城相继发布“限售“令,冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏。”限售“政策成为本轮调控一大亮点,政策本意在于积极支持自住性需求,着力打压投资、投机性需求,以便维稳房地产市场。3月份,北京首开先河出台限售政策,随后厦门、福州、杭州等市跟进落地限售令,海南更是在全省范围内施行限售新政。整体而言,限售政策力度不一,除保定白沟新城和海口限售周期长达5年之外,其余城市限售周期基本维持在2-3年。

目前,一线城市限售政策表里不一,上海、深圳尚未跟进下发限售令,北京限售仅针对企业购买的商品住房,居民并不受限售政策影响。截止目前,12个二线城市相继出台限售令。其中,京最为严苛,购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房3年内不得转让。多数二线城市分区域限售,即限售仅限于主城区以及限购区域,远郊以及非限购区域并不受限售政策影响。限售的三四线城市主要集中在河北、海南以及核心城市周边的三四线城市,投资、投机性需求大量进场,房价上涨过快成为这类三四线城市限售的重要因素。多数三四线城市分类施行限售,以便提高政策的针对性及有效性。譬如,无锡、东莞、常州等二手房成交活跃的三四线城市,均将二手房纳入限售范围。



下半年展望



政策以“稳”为主但三四线将成新主场,信贷收缩的影响将逐渐显现

首先,因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调,各城市自身仍是调控市场的主力,我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主,维持现有政策内容、力度不变。一方面,一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力,政策尚未根本扭转投资购房预期,仍然呈现出“政策向左,市场向右“的显著特征,短期内调控政策难以放松,更无退出的可能性;另一方面,调控政策一轮严于一轮,政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累,成交量大幅下滑的同时,房价涨幅逐月收窄,暂无进一步加码的必要。

其次,针对当前政策造成的“逆向分化”也好,还是“按下葫芦浮起瓢”也罢,之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策,热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市调控的新主场。

最后,我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆,去杠杆、防风险将维持很长时间,银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付,极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖,房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平,资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过,信贷资金收紧存在着滞后传导期,多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病,无疑金融”缩表“将是本轮房地产市场”扩张“上升的最大变数,也许市场突变就在一夜间。


— END —


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