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龙虎争,中海、保利谁是央企中的行业老大?

2017-06-21 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:中海vs保利,谁能制霸一方?

文/克而瑞研究中心 房玲、易天宇

中海地产与保利地产作为两家央企中的老牌超级房企,在销售规模与盈利上始终都处于“你追我赶”的态势。多年来保利地产一直以稳定著称,而中海地产也是公认的“利润王”,通过将这两家巨无霸企业相比较,从销售、拿地、财务等方面一探究竟,谁才是央企中的行业老大。


01

销售:规模你追我赶,保利略胜一筹

在销售规模发展上,保利地产与中海地产都以稳健著称,且历年来都属于你追我赶的态势。在2008年之前,中海地产的合约销售额(汇率核算后)略微超过了保利地产,但从2009年开始保利地产就已逐步超过了中海地产。随着2013、2014年两家企业的差距拉大,中海地产于2015年又赶上了保利,但可能是由于近几年的整合和重组分散企业精力,中海地产于2016年再次趋于落后,且与保利地产的规模差距有扩大的趋势。

2017年前5月,保利地产合约销售1085亿元,同比增长30%;中海地产合约销售港币968亿元(按5月末汇率0.88约人民币852亿元),同比增长23%。此外,有传闻报道保利地产2017年将向3000亿大关冲刺,而目前中海地产却仍将销售目标定在了保守的2100亿港元。若按照目前的增长速度来看,预计两家企业未来的销售规模将会进一步显现差距。


02

拿地:保利拿地更加稳定
各级城市偏重不同

过去几年保利拿地一直保持相对稳定的节奏,拿地销售面积比保持在1-1.5之间。而中海地产最近两年整合较多,拿地相对偏少。值得注意的是,2017年开始中海地产在拿地上变得更为积极,而保利地产却依旧保持较为稳定的风格。2017年前5月,保利地产已新增拿地共891万平米,土地总价达到了408亿元,分别同比稳定增长了23%和2%。而中海地产(不包括中海宏洋)新增拿地556万平米,土地总价411亿元,分别同比大幅上涨144%和401%。

在拿地结构上来看,这两家企业也各有侧重。2017年前5月,保利地产于三四线拿地最多,三四线新增土储占比达到了总体的61%,其中拿地排名前三的三四线城市全都位于保利的大本营——珠三角地区,分别为珠海、茂名和中山。三个城市合计新增土储为217万平米,其中珠海更是达到了100万平米,占到了三四线城市总量的18%。保利地产之所以于珠三角的三四线城市拿地较多,主要是因为这些城市都属于环一线周围的热点城市,销售去化情况较好;此外随着近期粤港澳大湾概念的提出,也带动了珠三角地区的市场热度,该地区城市的未来发展也都得到了普遍的看好。

然而中海地产在拿地结构上却有着与保利完全不同的战略方向,更偏向于在一二线城市拿地。2017年前5月,中海地产(不包括中海宏洋)于二线城市共新增拿地368万平方米,占到了总量的66%,其中二线城市拿地最多的分别为中西部地区的西安、郑州和成都,西安的新增拿地达到了153万平米,占到了二线城市总量的42%。中海地产之所以于一二线拿地较多,主要因为中海相比保利更加注重利润,而一二线城市的项目一般都有着较高的利润空间;此外中海地产为了避免与集中于三四线发展的中海宏洋产生同行竞争,在城市布局上也更加偏重一二线。


03

整合:中海重组完成 保利仍无定论

目前收购成本不少房企获取项目资源的主要途径之一,保利与中海在这方面也都比较积极。2016年保利地产就顺利地收购了中航地产和中航里程平台,并直接获取了440万平方米的土地资源,此外保利地产还通过中航的资源优势,在天津、珠海、三亚、南昌获取了4个项目,新增待开发资源580万方。但是在内部整合方面,保利地产与保利置业之间的重组也一直传的沸沸扬扬,却一直没有结果。2016年11月保利地产和保利置业因整合原因而双双宣布停牌,然而仅过了8小时就被宣告终止。虽然此前保利地产也多次提及将在2018年前完成与保利置业的重整,但据目前来看,还有待观察。

与保利地产不同的是,中海地产早在2013年就与母公司中建宣布了整合,并于2015年最终尘埃落定。中海地产获得了中建338亿元的资产,土地储备近1092万平方米。2016年整合完毕的中海地产,还收购了中信的地产业务,一次性得到了近3155万平方米的巨额土地资源,截止2016年底中海地产(不包括中海宏洋)共拥有土地储备5677万平方米。

在一系列整合之后,中海地产的人事变动也更为频繁,时至今日才基本稳定。而保利地产与保利置业的整合还远未拉开序幕,整合之后是否会面临波动,也为两家公司的未来发展差距带来了一定的未知数。


04

财务: 中海稳坐利润之王
保利资金利用效率更高

从盈利指标来看,2016年中海地产净利润达到了384亿港元(按年末汇率0.86约人民币330亿元),比保利地产高出了近150亿元,此外中海地产的净利率达到了23.40%,相比保利地产高出了12个百分点,维持在整个行业的较高水平,是名副其实的“利润王”在成本控制方面,两家企业都有较好的成本把控。营销费用率方面中海地产略低于保利地产,为1.60%。而在行政管理费用里,保利地产则低于中海地产,为1.08%。

从负债来看,2016年末两家都拥有充足的货币资金,其中中海地产尤为明显。2016年末中海地产共拥有货币资金1572亿港币(按年末汇率0.86约人民币1352亿元),在各大房企中仅次于恒大。大量的现金持有也造成了中海地产在净负债率方面与保利地产数据悬殊,中海地产为7.50%,而保利地产为73.10%。目前多数房企的平均净负债率为80%左右,可见中海地产在资金利用率方面效率不高,预计未来中海地产将会加大扩张力度,提高资金利用率。 

总而言之,中海地产与保利地产虽同为行业中的巨无霸央企,也同样走的稳定发展的路线,但仍有许多的不同之处。在销售规模上,保利地产正不断超过中海地产并与之拉开差距;而在盈利方面,中海地产“利润王”的称号仍然不可撼动。在整合方面,中海地产内部整合结束,人事变动上也趋于尘埃落定,而保利却还远未拉开整合的序幕,预计这也将为保利在未来的发展上带来一定的未知因素。  


— END —

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