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年报点评｜稳字当头，并购整合能否为保利注入新的活力？
小Q导读：从年报看老牌央企机遇与挑战并存的2016年。
文／克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩
销售：连续三年稳步提升，珠三角签约金额突破600亿元
2016年保利实现合约销售金额2101亿元，销售面积1598.66万平米，同比分别上升了36.34%和31.22%。事实上，无论市场行情如何变化，保利的业绩一直都在稳步提升，三年销售金额的复合增长率为19%，对比CRIC发布的《2016年中国房地产企业销售金额排行榜》，保利的增长率位列TOP10房企中的第七名。在规模增长的同时，保利的销售回笼资金量也在逐年攀升，2016年再创新高，达到2041亿元，回笼率为97%。
就销售结构而言，保利在2016年顺利实现了“3+2+X”战略，完成了3个300亿级别（珠三角、长三角、环渤海）、2个200亿级别（中部、西部）和1个百亿级别（海西）城市群的布局。珠三角（除深圳外）、长三角、环渤海依旧是成交主力，三大片区2016年累计成交金额为1402亿元，销售贡献率达74.63%，较2015年上升了8个百分点。其中，珠三角（除深圳外）表现尤为突出，全年签约金额首次突破了600亿元。
拿地：聚焦核心一二线城市，央企整合低成本获土储
2016年保利的拿地态度还是较为积极的，全年共拓展了112个项目，总建筑面积为2404万平米，总成本约1214亿元，同比分别增长了84%和85%，创历史新高。除了着力补充销售热点区域诸如珠三角、长三角的土地外，企业还聚焦于核心城市，全年一二线城市拓展土地建面超过1600万平方米，占比高达70%。同时为了应对核心城市土地资源稀缺和竞争激烈等问题，保利也积极采取收并购、合作等低成本扩张方式，年内有75%的新增建面都是以此方式获得。
值得关注的是，2016年保利完成了国资委主导的首单央企地产整合，不仅收购了中航地产和中航里程两个平台，直接获取土地资源近500万方，而且借助了中航的资源优势，在天津、珠海、三亚、南昌获取了4个项目，新增待开发资源580万方。此外，中航的收购也为保利带来了产业发展的新契机，以中航的“航空大世界”为切入点，顺势布局主题乐园，目前已落实成都、珠海的选址，未来计划在上海、南京、三亚等全国9个地区建立航空主题乐园。除了中航之外，保利也在借助集团“五业并举”的优势，积极推进恒天、中钢等央企整合，未来也将不断加大收并购力度，相信随之而来的协同效应也将逐步显现。
截至2016年12月31日，保利拥有在建、拟建项目361个，待开发总建面约6344万方，货值超过了8000亿元，基本可满足未来2-3年的开发需要。珠三角作为销售主力，土储占比超过了40%，可以预计未来该区域仍将成为销售贡献的中坚力量；此外，一二线城市占比也高达68%，如何在限购限贷政策升级的环境下保持稳步增长也是保利后续要解决的问题。
偿债：债务指标持续优化，多重融资渠道降成本
从负债来看，截至2016年末，保利的长短期债务比为7.48，现金短债比为3.55，短期偿债压力不大，净负债率由2015年的85.05%下降至55.24%，债务指标持续优化。事实上，保利也算响应了国资委对国企控负债、去产能的号召，通过适度收缩债务规模来保证企业运营的良性循环。
值得关注的是，保利的融资成本由2015年末的5.2%进一步降低至4.69%，一方面得益于央企资质，企业在银行贷款规模和利率方面享有优势，2016年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%，折合成本约4.6%。另一方面，保利也在积极开拓中期票据、公司债券等长期限、低成本的融资渠道。年内已成功发行100亿元公司债券和30亿元中期票据，其中“3+2”年期公司债券票面利率2.95%，创下同期房企债券融资新低。
盈利：去库存导致利润率下降，成本费用得以有效控制
保利2016年全年营收为1547.52亿元，同比上升了25.38%，毛利率为29%，净利率为11.03%，和2015年相比均有了不同程度的下降，这主要源于结转项目的差异化，2014年和2015年恰逢市场低点，本着去库存的目的企业也加大折扣力度去化了部分项目，故而也影响了整体利润率水平。
此外，在合约销售显著提升的背景下，企业的营销费用率和行政管理费用率均有了小幅下降，可见保利在成本管控方面成效显著。值得一提的是，为了适应规模化发展，提升管理的精细度，企业在原有二级治理架构基础上增设大区，形式“总部-大区-平台”的三级管理模式，强化管理的针对性和时效性，进一步提高管控能力和开发效率。
战略：“两翼”布局逐步完善，寻求多个利润增长点
2016年，保利的“两翼”（社区消费服务和房地产金融）布局进一步完善：
从社区消费服务来看，以消费场景切入，各版块均取得了不错的业绩突破。其中，物业服务在管面积突破一亿平米，年内外拓项目62个，总建面约1600万方，物业公司也顺利完成了股份制改造，启动了新三板挂牌程序。未来也将逐步构建“2+4”发展业态，即保持住宅物业和商办物业的领先优势，加速扩张学校、医院、政府及产业园区物业业态的发展。商业运营方面，各类商业项目达71个，运营收入有人超过了15亿元，同时实现了多个外部酒店、购物中心项目上的市场化管理输出。而在养老产业方面，以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，运营了2家养老机构，锁定了成都、广州等15个养老机构，26家社区生活馆。
从房地产金融来看，地产基金管理规模也在持续增长，年末已近600亿元；小额贷款业务规模达4.93亿元，同时企业也参与了滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资谋求新的利润。
可以说，保利的“两翼”布局关注点主要集中在存量物业，与其 “一体”地产开发着眼点增量物业互为补充，通过提供物业管理、商业运营、养老、理财等服务来挖掘已有客户的潜在价值，随着后期业务模式的不断成熟，不仅可以提升地产开发的产品品质、服务质量，而且也有望带来多样化的收入来源。
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