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年报点评｜ 不进则退，2017会成为世茂的“翻身”之年吗？
小Q导读：虽然业绩增长缓慢，但多元化的运营收入前景可观，世茂或即将“翻身”。
文／克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩
销售：业绩增长缓慢，掉出房企第一阵营
2016年世茂合约销售金额为681.2亿元，与2015年大体持平，销售面积为491.8万平方米，今年提出了800亿元的销售目标，与2016年合约销售额相比上涨了17.44%，还是有显著进步的。但毋庸置疑的是，世茂正逐步掉出房企第一阵营，早在2013年其合约销售便达到了670亿元，位列中国房地产企业销售金额第9名，2014年进一步上升至第8名，仅次于当年的千亿房企。而经历了2015年销售金额的“原地踏步”后，世茂在2016年排行榜中大幅跌至16名。此前比肩的绿城、龙湖，目前早已突破千亿或逼近千亿，世茂的800亿销售目标相形见绌。
事实上，近年来世茂一直在着力于去库存，成效也是十分显著。2016年期初库存去化率由2015年的44%提升至46%，其中两年以上滞重去化表现突出，去化额达到56亿元，较2015年上涨了167%。但从其2017年可售货源结构中，我们也可看到，库存量依旧高达333万平方米，占比为35%。可以预见，未来去库存依旧是世茂销售的首要任务。
拿地：合作获取高价地块，调土储加紧一二线战略布局
2016年世茂的拿地态度还是较为积极的，新增了21幅地块，总建筑面积为396.47万平方米，权益后的土地成本也高达302.53亿元，拿地销售比为44.41%。截止2016年12月31日，世茂的总土地储备为4274.81万方，土地消化周期为8.69年，土地储备充足。
得益于世茂战略调整，一二线城市新增土地建面占比高达79.34%。拿地主要集中在北京、杭州、南京、福州、合肥、厦门等多个热点城市，这些城市同样也是世茂销售贡献的“中坚力量”，此举不仅可以及时补充库存，同时有利于巩固既有销售优势，实现利润最大化。
为了应对一二线城市的高地价，世茂倾向于以合作、协议收购等方式分散拿地风险。楼板价破万的10幅地块中，半数都是以合作或是后期入股的方式取得，以拱墅区庆隆单元FG01-R21-03地块为例，也是由融创于2016年8月以32.2亿元，34028元/平米的楼板价在公开土地市场竞得，世茂作为竞争对手之一后期入股了50%的权益。此外，世茂也已14.13亿元获取了福州鹅鼻、银川阅海等6宗项目地块，收购平均楼面价低至1339元/平米。
偿债：债务结构保持稳健，金融创新降低融资成本
积极的扩张离不开稳健的财务支持。从负债来看，截至2016年末，世茂的长短期债务比为2.77，现金短债比为1.25，短期偿债压力不大，净负债率由2015年的58.08%下降至53.40%，债务结构也属稳健。
值得关注的是，世茂的融资成本由2015年末的6.9%进一步降低至5.8%，2017年底的目标是降至5.5%。之所以能不断压缩融资成本与其金融创新是密不可分的，年内不仅发行了酒店资产证券化项目，还启动了国内公募熊猫中票，境内私募债等融资方式，并积极的对新增贷款的成本予以控制。此外，世茂还加强了对外汇风险的调控，加大境内融资，在2017年2月提前赎回了8亿美元的优先票据，并成功将外汇借款占比降至34%。
备注：总权益中不包含永续债。
盈利：去库存导致利润率微降，但依旧在较高水平
世茂2016年全年营收为592.86亿元，同比上升了2.69%，毛利率为27.58%，净利率为12.67%，核心净利率为10.54%，和2015年相比均有了不同程度的下降，但相较于同等规模房企而言，依旧维持在较高水平。利润率之所以微降，一方面源于企业加大折扣力度去库存，另一方面也是地价攀升对整个行业利润压缩的影响，世茂将战略重点转回一二线，不可避免这样的负面效应。后期在合理控制拿地成本的前提下，预计盈利能力也能保持在现今这样一个相对稳定水平。
运营：酒店+商办+主题乐园，带来多元化的运营收入
除了传统地产销售外，就商业扩张方面，世茂坚持实施轻资产战略也取得了不错的进展。2016年1月与喜达屋开启战略合作，新签及续签四间酒店管理协议，截至2016年末，世茂已成功开业16家全服务酒店和拥有2家睿选酒店，集团也披露了世茂酒店未来5年的发展蓝图，每年酒店收入将保持20%的稳定增速，5年业务收入预计增长180%以上。就世茂商投布局的商办项目来看，2021年总规模也将超过30个，同时为集团提供超过30亿元的年度总收入。此外，世茂也积极开展了与文旅地产结合的主题乐园项目的尝试，如打造了国内首座IP主题乐园——石狮茂险王。
事实上，酒店、商业、主题乐园殊途同归，都是在通过不断的业态创新来满足消费者多样化的需求，继而丰富收入来源。相信随着后期模式的日渐成熟，也会为世茂带来一笔稳定可观的运营收入。
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