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2017上半年总结展望｜三四线取代一二线成新热点，但持续性待考
小Q导读：热点城市调控收紧让投资需求“外溢”，环一线和热点二线城市及三四线城市普遍量价齐升。
文|克而瑞研究中心
2017年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。在这样的背景下，热点城市紧缩政策的围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影，二者受益于热点城市调控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。
供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增
今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。
从具体数据来看，今年前5月重点城市新建商品住宅新增供应面积11169万平方米，同、环比分别减少17%和36%。
其中，一线城市全线回落，除广州微跌4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低位，同比跌幅都在50%左右；
二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%，厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。另一些如长春、西宁等二线“库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%；
三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价”政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。而大多数政策支持去库存的三四线城市如盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番。
成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点
上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。国家统计局数据显示，1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；另一方面则是市场热度梯次转移，三四线城市市场成交明显回升，正逐渐取代一、二线城市，成为房地产市场规模增长重要推动力。
从CRIC系统监测书数据来看，上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米，环比下降27%，同比减少21%，各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。具体而言：
一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。北京、上海预售证审批异常严格，上海市政府更是严控新增供应量，一旦达到一定水平便不再审批新的预售证，极低供应量很大程度上决定了楼市成交持续低迷。5-6两月深圳低价房源集中入市并热销，成交量略有放大，同、环比跌幅均有所收窄。广州限购、限贷政策升级后，市场热度明显降温，成交量持续走低。不过，远郊区域成交依旧活跃，增城区、花都区和南沙区成交量居前。
二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。厦门、福州、南京等市预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。短期内，热点二线城市预售证审批难见放松的迹象，成交量仍将维持在较低水平。苏州、合肥成交持续低迷，苏州高房价显著拖累楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则是受经济基本面较差、收入水平较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，2016年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。长春、大连、呼和浩特等高库存城市成交表现平平，长春、呼和浩特成交量同比略有回落，去库存仍需经历更长的时间周期。重庆、西安表现最为优异，也是为数不多的同、环比均实现正增长的城市。相较而言，重庆限购、限贷政策尚未落地，近年来更是迎市政建设高峰期，进一步推升房地产市场热度，成交量持续高位运行。西安限购当月购房者加速入市，成交量一度突破300万平方米，随着政策末班车效应逐渐退去，成交量再度回归至正常水平。
核心城市周边的三四线成交持续低迷，盐城、汕头、湘潭等市成交显著放量。上半年，重点监测三四线城市成交量4373万平方米，环比下降20%，同比下降9%。主要还是受城市样本量影响，重点监测三四线城市以核心城市周边的三四线城市居多，这类城市成交表现明显不及市场预期，珠海、无锡、东莞、中山、常熟等市成交量明显回落。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，热点三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，汕头更是同比大增215%，市场热度可见一斑。综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市偃旗息鼓，成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春笋般成为市场关注的焦点，盐城、汕头等市房地产市场更是出现抢购热潮，成交量呈加速上涨之势。
房价：一二线仍在上涨但涨幅回落，三四线房价全面上涨
上半年，多数城市市场呈现“量跌价升”的态势，尤其是三四线城市，房价快速增长加速去库存，一二线虽然受到政策抑制，但由于市场严重供不应求，房价仍然小幅上涨。不过，从整体趋势来看，随着紧缩调控政策不断升级、效果叠加的确减缓了房价上涨势头，二季度以来重点一、二线城市房价涨幅持续放缓。预计下半年一、二线热点城市价格继续保持平稳，三四线前期房价涨幅较大的城市面临调整风险。
近9成城市成交均价环比上涨，但热点一二线城市涨幅持续回落
上半年，调控政策力度逐渐加大，成交规模也持续回落，但住宅价格依旧坚挺，多数城市维持向上趋势或保持平稳。一方面是“限价”导致供不应求成为多数城市新常态；另一方面，诸多三四线城市市场全面启动，实现量价齐升。从CRIC系统监测的64个重点城市成交均价来看，近9成城市前5月均价较去年8月-12月实现上涨，同比几乎全部上涨，且涨幅较大。
尽管整体房价仍在上涨，但热点城市涨幅已经大幅减小。二季度，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，根据70个大中城市数据分析来看，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。一手房市场价格的波动，主要还是在政策持续高压下，热点城市项目随时间推移从“捂盘惜售”到“妥协接受”。
一线和热点二线城市涨幅回落，“新晋”热点二线和三四线房价涨幅领先
各能级城市之间分化显著，呈现以下三个特征：
第一，受“四限”影响较大的热点一二线价格环比涨幅小甚至少数城市下跌。如广州、深圳、福州、苏州等。而武汉、合肥、杭州等城市涨幅在5%左右。当然，上海、北京、厦门、重庆等房价仍快速上扬。
第二，新晋热点城市价格上涨迅速，譬如长沙、西安、宁波、南宁。主要是由于政策出台时间较晚、力度赢弱，部分投资客涌入带动价格上升。其中长沙、西安、宁波较去年下半年涨幅均在20%左右。
第三，三四线城市持续上涨，部分城市价格已达高位。首先是环一线和热点二线的三四线城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅价格较去年下半年快速增长，例如珠海、惠州同环比涨幅均高于40%；其次，如太仓、芜湖、湖州、南通等在去年房价疯涨基础上继续高位上涨的城市，环比保持10%的增幅，同比涨幅均在20%以上。
国家统计局最新发布的5月70大中城市房价，近半数三四线城市房价环比涨幅在1%以上，仅三亚和泉州环比略有下降。涨幅最高的为蚌埠，环比上涨3.4%，北海环比涨幅也达到3.4%，充分体现了在一二线受限制之下，三四线异军突起的格局。
库存：总体住宅库存持续回落，商办库存开始双双回落
2017年上半年，热点城市库存规模持续回落，重庆、武汉等市库存仍在持续下滑，库存不足风险进一步加剧。就全国性指标来看，二季度商办待售面积首次出现双双环比回落，库存压力有所缓解。
市场总体供不应求，库存持续回落。截止至5月底，监测城市库存总体持续回落，同比来看除合肥、苏州、成都和东莞库存同比上涨以外，其余监测城市同比全线回落，重庆、武汉同比跌幅更是超过70%；对比一季度末，有11城库存上涨，但涨幅较小，宁波、郑州分别上涨29%和25%，库存跌幅最大为海口，下降38%，总体来说跌涨均表现较为稳定。从供求关系来看，市场整体表现为供不应求，监测城市中仅长春、天津等7城供大于求，主要原因为热点一、二线城市预售证发放仍然收紧。
成交回暖带动消化周期下行，重庆、武汉需警惕无房可售。第一季度热点城市消化周期快速上升后，第二季度市场成交略有回温，截止5月末监测城市消化周期主要呈现下降趋势。其中深圳虽成交仍处于低位，但环比第一季度提升较大，消化周期大幅缩减11.4个月；主要监测城市消化周期已回归至安全范围，值得警惕的是重庆、武汉、惠州等地，消化周期已经不足2个月，且本月也持续供不应求的状态，供求关系较为紧张。
全国商业、办公物业待售面积首次双双回落。受一、二线城市成交量大幅收窄影响，商品房待售面积在2017年初结束了连续三季度的环比回落，2017年一季度全国商品房待售面积环比上升1.5%，但得益于三、四线城市成交持续放量的支持，二季度待售面积规模还是出现了再度收窄，环比回落7%，下降至2015年年初的水平。分产品类型来看，二季度商办库存表现尤为值得关注，库存规模分别环比回落了1.1和2.1个百分点，商办库存规模均按季度下跌，这也是2013年以来的首次。
热点城市平衡供求仍面临多项挑战，一、二线短期维持调整格局
就近期热点城市表态来看，中短期内政策调控仍将保持严厉，而供地量和商品住宅供应量有望进一步增加。但即便是在“抑需求、增供应”的大方针指引下，热点城市想要走出库存不足泥沼，仍面临诸多困难。
首先是“限价”政策的预期效应，“限价”被不少购房者解读为买房的好时机，反而坚定了买房意愿，即便是公证摇号也难阻“日光盘、时光盘”屡屡出现，导致供求关系进一步失衡；
其次是地价的“明稳暗升”，虽然大多数城市执行了“土拍限价”，但“竞自持比例”、“竞保障房比例”等制度还是在实质上缩减了未来商品住宅供应、推高了实际地价，并加强了购房者的投资预期；
再次是企业加推意愿，受企业资金链压力影响，固然是有越来越多的项目开始向限价政策“妥协”，但被动加推毕竟不是主动申领预售，其供应规模还是不足以平衡目前的供求矛盾。
因热点一二线城市房价犹存较大的上涨压力，一旦预售证审批出现松动的迹象，必将导致房价报复性反弹。短期内，热点一二线城市预售证审批难见实质性放松，新增供应量仍将维持在较低水平，短期维持调整格局，全年成交量大幅回落已不可避免。
三四线市场火热难以持续，抓好机会去化库存仍是第一要务
尽管当下三四线城市成交火热，但下半年这些城市成交量持续高增长并不现实。目前市场转暖的三四线城市并不在核心一二线城市辐射范围，这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。
对于非热点城市，应当抓好2017年限购、限贷带来的需求溢出机会，尤其是环核心城市圈的三、四线城市，更应抓好机会加速去化库存产品。值得注意的是，目前三、四线城市房价虽在快速攀高，但我们并不建议项目盲目囤货惜售，因为目前国内规划的新城总规模已经远大于流动人口总量，所以现下兴建的三四线新城中，未来势必会有相当一批面临严峻的“人才竞争”和“空城阶段”，在这些有销售量没有入住量的地区盲目囤货，最终只能得落得作茧自缚的结局。
“限价”致价格整体维稳，部分涨幅过大的未限价城市恐会深度调整
在热点城市严控房价之下，下半年热点城市价格环比小降或者“维稳”为主。一二线市场供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能，三四线城市在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性大。具体来说，三类城市未来房价走势值得关注：
首先，“限价”城市即重点一、二线城市价格保持平稳。由于限价政策的严格执行，开发房企与政府不断博弈，从利润的角度考虑，“降价”“妥协”的可能性不大，只能寄希望于以时间换空间，在政府不改限价底线之下，这些城市住宅价格将僵持，既不会涨也不会跌。
其次，非“限价”城市价格上涨后面临调整，但不会大幅回落。如昆明、大连、南宁、长春、西安等城市。一方面部分城市库存仍在高位，例如大连、长春等，过快增长的房价一旦超过临界点去库存的边际效应将降低；另一方面，昆明、南宁等房价上涨支撑力不足，且需求存在一定透支的情况。
最后，前期涨幅过大的三四线城市价格或有大调整。这些城市或受益于核心城市圈的需求外溢，或得益于高铁城市规划等利好，楼市投资性需求较多，随着政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行“四限”之下，投资客消退之后价格将有大幅调整。
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