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市场月报｜9月政策再收紧，供应略回升成交仍下滑
文／克而瑞研究中心
9月，政策面继续收紧，北京、广州、南京等多地严控消费贷违规购房，与此同时，热点一、二线城市相继上调房贷款利率。到了月末，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、桂林、石家庄、桂林、北海等10个城市又集中加码调控，“限售”渐成二、三线城市“标配”；调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现，多地新开盘项目不再“日光”，28城住宅成交量环比继续下降，市场真正进入调整。我们认为，在“四限”不断加码、信贷持续收紧的作用下，四季度房地产市场难言乐观，成交持续低位运行将成市场常态，部分城市的供应、成交也将企稳回升，但幅度非常有限。
供应：环比微升5%，一线城市再锐减31%
随着传统“金九”月到来，各地项目普遍加快推盘节奏，新增供应量略有增加，迎来下半年首个供应小高峰。CRIC监测的28个重点城市商品住宅新增供应量环比上升5%，结束连续数月环比下跌局面，但同比依然减少29%，说明整体绝对供应水平仍处低位。
一线城市环比下降31%，北京连续3月供应量不足30万平方米，深圳新增供应仅10万平方米，环比跌幅近9成。上海、广州环比企稳回升，受上月极低基数影响，上海环比增长一倍有余，但同比仍下降62%；二、三线城市供应量环比上涨9%。苏州、武汉供应量明显回升，环比涨幅都在80%以上，厦门、沈阳更是超200%。反观，南京、成都等市供应持续不振，同、环比双双回落。
成交：环比稳中微降0.2%，同比跌幅进一步扩大
9月，成交依旧延续前期低迷走势，CRIC监测的28个重点城市成交量环比下降0.2%，这在历史上并不多见，同比跌幅进一步扩大至46%，诸如北京、长沙等市同比跌幅超7成。
一线城市环比上涨8%，同比下滑61%。北京、广州等成交量环比小幅回落10%以内，但同比锐减皆超65%。上海、深圳成交低位回升，同、环比双双上行。
二三线城市环比下降1%，同比减少44%。各城市市场持续分化，可以简单概括为以下几点：其一，多数城市同、环比双降，长沙、常州等市环比跌幅超30%，同比跌幅更是超70%；其二，南京、无锡等市环比显著提升，无锡环比增长一倍有余。其三，成都房地产市场持续高热，成交量再度突破200万平方米，明显高于其他城市；其四，厦门、福州等市成交量连续数月低位运行。常州、合肥紧随其后，成交量维持在20万平方米左右，同比跌幅近8成。
库存：半数城市库存环比回升，消化周期显著拉长
9月，超过6成城市供求比环比有所上升，包括武汉、厦门、苏州、济南在内的多个二线城市新增供应面积明显回升，但成交面积并未同比例增长。值得注意的是，虽然合肥供求比回落至2.65，但依旧维持在较高水平。与此形成鲜明对比的是，随着成交持续好转，深圳、成都等市供求比不足0.3，成都更是持续低位运行，下一步亟需加大土地供应，缓解供求压力。
因各地持续成交不振，半数城市库存量明显回升，武汉环比大增43%。消化周期同环比涨多跌少，多数城市消化周期显著拉长，北京、合肥、厦门超18个月警戒线，深圳、沈阳、济南均高于15个月。与之相对，杭州、武汉和南京消化周期降至3个月内，市场依旧维持较高热度。
成交结构：中低档以下产品成交比重小，大户型高档环比上升
从价格段分布来看，上海中档、中高档产品较上月有所回升，但整体涨幅不大。北京除低档产品明显上涨12个百分点外，其余产品均有所下滑，其中，中低档产品下降达7个百分点。深圳高档产品占比大幅上扬，达12个百分点，占比接近60%，其余产品均有不同程度的回落。总体来看，中档及以下产品整体仍处低位。
从面积段分布来看，深圳90平方米以下占比跌至50%以内，环比减少13个百分点，仍是市场成交主力。大户型持续热销，200平方米以上占比明显回升，环比增加15个百分点。北京、上海144-200平方米环比跌幅均超6%。中小户型去化表现优异，占比稳步提升，北京90平方米以下环比增加6个百分点。
土地：成交维持“量跌价升”，租赁用地加快落地节奏
9月，CRIC监测的300城经营性土地成交1100幅，环比下降近6成；成交建面7856万平方米，同环比分别下跌了47%和51%，降幅较大；成交总价3173亿元，环比下降14%，环比跌幅略有扩大；土地价格升至4039元/平方米，刷新年内新高，环比大涨74%，主要还是受二线及三四线城市地价上涨推动，一线城市土拍限制以及成交结构两方面因素共同导致地价环比下降11%。
土地平均溢价率31.8%，环比增加0.3个百分点，仍处于年内低位徘徊。一线城市溢价率10.55%，环比减少8个百分点，在各能级城市中降幅最大，北京、上海、广州成首批租赁住房试点城市，租赁地块供应持续增多，成为溢价率下滑的重要原因；二线和三线城市土地溢价率环比均有小幅上涨，二线城市本月平均溢价38.3%，三线城市平均溢价率34.73%。
分能级来看，一线城市成交建筑面积372万平方米，同、环比分别上涨为240%和8%。本月上海成为一线城市主力，共成交经营性用地22宗，总面积达到233.5万平方米，但动迁安置房地块和租赁用房地块各成交4宗；北京出让6宗地块，其中2宗为自住型商品住房地块，3宗为最高限价地块，含宅地块均为综合用地，总建筑面积85万平方米。
二线城市本月成交面积同环比分别下降11%和15%，成交建筑面积2808万平方米，土地成交均价6402元/平方米，环比回升37%，相比去年同期几乎持平，成交金额1797亿元，环比下跌上涨16%，量跌价涨。
三四线城市本月成交建筑面积4677万平方米，占总成交的60%，占比环比减少17个百分点，降幅较大，成交金额仅占总成交金额的26%，土地均价1791元/平方米，环比回升39%，地价上升显著。
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