企业月报｜碧桂园累计销售率先突破四千亿

原创 2017-10-06 CRIC研究 克而瑞地产研究

文／克而瑞研究中心

内容提要
合约销售：碧桂园蝉联销冠，累计销售率先破4000亿
企业拿地：总量环比下跌，碧桂园、恒大积极抢地
营销策略：全民营销造势，造节助力推广
企业融资：9月房企融资总量企稳，ABS异军突起
人事变动：原万科副总加盟新城，世房阚乃桂辞任
战略动态：万科建健康小镇，复星牵头铁路PPP项目

碧桂园蝉联销冠，累计销售率先突破4000亿

备注：数据与企业公布存在差异，其中，绿城公布销售数据由于包含代建业务，不做同比处理，富力地产、雅居乐之前公布数据为权益销售额，数据表中富力地产、雅居乐用权益销售数据。

核心观点：

9月销售业绩较上月明显上涨，推案热情也有一定的增强。反映在销售上，40家典型房企在经历了7、8月的业绩低谷后，大多数房企销售环比涨幅明显，从整体来看，环比增长了31%。并且，多数房企累计销售额较去年同期相比依然上涨，其中，融创中国、阳光城以及泰禾集团表现较为抢眼。
碧桂园单月销售额达470亿元，超万科、恒大，蝉联本月销售冠军。值得一提的是，本月除碧桂园、万科、恒大3家房企销售额均在400亿元以上，融创本月销售十分积极，单月销售达到430亿元，环比上涨41%。
9月，政策面继续收紧，热点一二线城市市场受限购、限贷、限售等调控政策的影响较大，本月环比涨幅虽然明显，但是空间有限。本月40家典型房企销售额同比涨幅也不大，甚至较上月单月销售同比涨幅下降了9个百分点，今年的“金九”明显受调控政策影响，涨幅有限。我们认为，四季度房企将加快推盘节奏，全力冲击全年销售业绩目标。

拿地总量环比下跌，碧桂园、恒大积极抢地

备注：1、数据来源于CRIC监测，与企业公布存在差异。2、由于房企间存在联合拿地的情况，故在计算总计时，剔除该部分的影响。3、不包含港澳台及海外地区。

核心观点：

17年9月，40家房企拿地呈现拿地规模环比下跌，成交建筑面积环比下跌44%，成交总价环比下跌33%。本月拿地规模环比下跌幅度较大，主要是由于上半年多数重点房企补货积极，普遍库存充裕，本月新增土地储备有所放缓。
从企业表现来看，碧桂园、恒大和保利地产为本月拿地最活跃的三家企业，其中碧桂园本月拿地规模居40家之首，拿地总量达258万平方米，拿地总价达88亿元。碧桂园本月虽然拿地规模居首，但拿地总量较上月环比下跌76%，主要集中于三四线城市，总建面占比达到71%，继续扩大在三四线城市的领先优势。恒大本月拿地总量较上月增长较大，环比增长182%，9月20日，恒大以25.56亿元包揽了句容16幅地块，据了解，该项目将作为开发恒大童世界的用地，可实现其文旅项目的扩张。
一方面，9月份更多城市加入“限房价、竞地价”行列，调控范围扩大且力度并未减弱；另一方面，租赁用地成为土地市场新潮，进入下半年后，在多城市同步提出加强租赁用房供应及权益保障，在土地市场获取销售型用地有限的情况下，我们预计未来将有更多房企参与租赁用地的开发和建设。

全民营销造势，造节助力推广

核心观点：

进入9月，就房地产市场政策本身而言，大多数还是在积极落实乃至升级“四限”政策，政策调控越加严格。由于政策调控影响，房企让利空间不大，本月房企让利意愿并不强，其中，9折以上项目没有明显增加，各项目折扣普遍在9.2以上。
营销活动方面，房企进行营销活动的活跃度较上月有所增强。从9月份进行的营销活动来看，主要分为两类：全民营销与造节营销，其中较有特色的是恒大与雅居乐本月进行的全民营销活动，一方面，通过品牌APP——恒房通、雅居宝的线上线下一体化销售的形式，让销售更加便捷，加大项目宣传推广的力度；另一方面，通过全民营销，提升客户对项目、公司的关注度，扩大公司影响力，更好地促进旗下项目的销售；而万科地产、碧桂园和金地地产，都是通过多项目联动甚至多城联动举办品牌节日的形式，实现联动效应，助力项目宣传推广，促进项目去化。

9月房企融资总量企稳，ABS异军突起

核心观点：

本月房企融资总量较上月环比上升2%，同比下降44%。整体来看，房企融资情况稳定，融资总额与前两月相比波动不大，但与去年相比仍有一定差距。从融资结构来看，本月房企票据、债券的发行额有所降低，环比下降42%，预计未来还有一定增长，如金隅股份本月400亿超短期融资券、中期票据已获准发行，中南建设本月也拟发行80亿元公司债。
值得一提的是，本月房企发行并设立了大量的ABS产品，本月企业通过资产证券化新增102亿元，数额甚至大于银行贷款。从房企发行的ABS种类来看，其标的一般分为三类：商业地产项目、购房尾款和物业费。如世茂以上海世茂广场作为底层资产，发行了65亿元的资产支持票据，金地发行了物业费ABS，金额达到30.5亿，而阳光城和中粮本月也分别以其购房尾款作为标的，设立了相关产品，暂未发行。预计未来房企的资产证券化动作将越来越频繁，ABS发行也将成为继银行贷款、公司债之后的房企又一大融资手段。
从融资利率来看，本月各类融资方式中ABS的融资利率最低，为4.8%。票据、债券方面，有北辰实业发行的三年期13.2亿元中期票据，融资利率低至5.14%，与一些较大规模房企相比也有一定优势。但整体来看，传统的融资方式如银行贷款、债券、票据利率均要高于去年，房企要借到便宜的钱难度越来越大，开辟新的融资渠道如ABS的愿望也将越来越迫切。

原万科副总加盟新城，世房阚乃桂辞任

核心观点：

从108家监测企业的人事变动情况来看，本月变动数量相比去年同期均有所增加；今年1-9月累计变动数量较去年数量同比下降50%以上，整体来讲今年房企高管变动情况不比去年多。
新城本月成功聘请袁伯银为集团副总裁，根据公告披露，袁伯银为清华大学硕士毕业，曾分别担任红星美凯龙家居集团总裁，万科集团副总裁、执行副总裁等职，拥有丰富的管理经验。此次新城招募万科原高层与阳光城招募碧桂园高层意义相通，企业今年离千亿仅一步之遥，规模新上一个台阶的同时，旧的管理体制也需要做出调整，袁伯银将为新城带来怎样的改变，值得期待。
世茂房地产副总裁阚乃桂本月离职，虽新东家暂未确立，但可以肯定的是，现年49岁，履历精致的阚接下来将十分抢手。2006-2011年间，阚乃桂在中海担任部门总经理及天津公司总经理，在集团阚乃桂主要负责计划管理和合约成本管理工作，在2011年又加盟世茂房地产，职位至执行董事、副总裁，同样负责成本管理及设计管理等工作。在行业利润不断压缩的背景下，房企对于成本管控越来越重视，而着重扩张规模的房企则更加需要这样的人才。

万科参与建苏州新区健康小镇，复星牵头签约杭绍台铁路PPP项目

核心观点：

从本月重点企业的战略动态来看， 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。房企通过企业间达成战略合作，进行强强联合优势互补，推动地产主业发展。多元化业务开展主要集中在基金、健康小镇、商业地产、社区物业、产业园区、铁路PPP等方面，面对地产行业进入天花板，房企纷纷进行多元化布局。
随着国内逐渐步入老年社会，医疗健康与地产的结合，也成为房企多元化布局的一大方向。本月万科携深圳华大基因、苏州新区高新技术共同建设“华大生命健康小镇”，将涉足总部办公、研发中心、体验式商业、养老医疗等相关配套设施建设。
近年来房企涉及政企合作的PPP项目也较多，但对于民营企业参与高铁PPP项目还比较少见。PPP模式有助于缓解地方财政压力，激活民间资本。此次复星牵头民营联合体签约杭绍台铁路PPP项目，将开创“铁路＋PPP＋产业”的投资实践。

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