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企业月报|碧桂园累计销售率先突破四千亿

2017-10-06 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心 


内容提要

合约销售:碧桂园蝉联销冠,累计销售率先破4000亿

企业拿地:总量环比下跌,碧桂园、恒大积极抢地

营销策略:全民营销造势,造节助力推广

企业融资:9月房企融资总量企稳,ABS异军突起

人事变动:原万科副总加盟新城,世房阚乃桂辞任

战略动态:万科建健康小镇,复星牵头铁路PPP项目



01

碧桂园蝉联销冠,累计销售率先突破4000亿


备注:数据与企业公布存在差异,其中,绿城公布销售数据由于包含代建业务,不做同比处理,富力地产、雅居乐之前公布数据为权益销售额,数据表中富力地产、雅居乐用权益销售数据。


核心观点:

  • 9月销售业绩较上月明显上涨,推案热情也有一定的增强。反映在销售上,40家典型房企在经历了7、8月的业绩低谷后,大多数房企销售环比涨幅明显,从整体来看,环比增长了31%。并且,多数房企累计销售额较去年同期相比依然上涨,其中,融创中国、阳光城以及泰禾集团表现较为抢眼。

  • 碧桂园单月销售额达470亿元,超万科、恒大,蝉联本月销售冠军。值得一提的是,本月除碧桂园、万科、恒大3家房企销售额均在400亿元以上,融创本月销售十分积极,单月销售达到430亿元,环比上涨41%。

  • 9月,政策面继续收紧,热点一二线城市市场受限购、限贷、限售等调控政策的影响较大,本月环比涨幅虽然明显,但是空间有限。本月40家典型房企销售额同比涨幅也不大,甚至较上月单月销售同比涨幅下降了9个百分点,今年的“金九”明显受调控政策影响,涨幅有限。我们认为,四季度房企将加快推盘节奏,全力冲击全年销售业绩目标。


02

拿地总量环比下跌,碧桂园、恒大积极抢地


备注:1、数据来源于CRIC监测,与企业公布存在差异。2、由于房企间存在联合拿地的情况,故在计算总计时,剔除该部分的影响。3、不包含港澳台及海外地区。


核心观点:

  • 17年9月,40家房企拿地呈现拿地规模环比下跌,成交建筑面积环比下跌44%,成交总价环比下跌33%。本月拿地规模环比下跌幅度较大,主要是由于上半年多数重点房企补货积极,普遍库存充裕,本月新增土地储备有所放缓。

  • 从企业表现来看,碧桂园、恒大和保利地产为本月拿地最活跃的三家企业,其中碧桂园本月拿地规模居40家之首,拿地总量达258万平方米,拿地总价达88亿元。碧桂园本月虽然拿地规模居首,但拿地总量较上月环比下跌76%,主要集中于三四线城市,总建面占比达到71%,继续扩大在三四线城市的领先优势。恒大本月拿地总量较上月增长较大,环比增长182%,9月20日,恒大以25.56亿元包揽了句容16幅地块,据了解,该项目将作为开发恒大童世界的用地,可实现其文旅项目的扩张。

  • 一方面,9月份更多城市加入“限房价、竞地价”行列,调控范围扩大且力度并未减弱;另一方面,租赁用地成为土地市场新潮,进入下半年后,在多城市同步提出加强租赁用房供应及权益保障,在土地市场获取销售型用地有限的情况下,我们预计未来将有更多房企参与租赁用地的开发和建设。


03

全民营销造势,造节助力推广


核心观点:

  • 进入9月,就房地产市场政策本身而言,大多数还是在积极落实乃至升级“四限”政策,政策调控越加严格。由于政策调控影响,房企让利空间不大,本月房企让利意愿并不强,其中,9折以上项目没有明显增加,各项目折扣普遍在9.2以上。

  • 营销活动方面,房企进行营销活动的活跃度较上月有所增强。从9月份进行的营销活动来看,主要分为两类:全民营销与造节营销,其中较有特色的是恒大与雅居乐本月进行的全民营销活动,一方面,通过品牌APP——恒房通、雅居宝的线上线下一体化销售的形式,让销售更加便捷,加大项目宣传推广的力度;另一方面,通过全民营销,提升客户对项目、公司的关注度,扩大公司影响力,更好地促进旗下项目的销售;而万科地产、碧桂园和金地地产,都是通过多项目联动甚至多城联动举办品牌节日的形式,实现联动效应,助力项目宣传推广,促进项目去化。


04

9月房企融资总量企稳,ABS异军突起


核心观点:

  • 本月房企融资总量较上月环比上升2%,同比下降44%。整体来看,房企融资情况稳定,融资总额与前两月相比波动不大,但与去年相比仍有一定差距。从融资结构来看,本月房企票据、债券的发行额有所降低,环比下降42%,预计未来还有一定增长,如金隅股份本月400亿超短期融资券、中期票据已获准发行,中南建设本月也拟发行80亿元公司债。

  • 值得一提的是,本月房企发行并设立了大量的ABS产品,本月企业通过资产证券化新增102亿元,数额甚至大于银行贷款。从房企发行的ABS种类来看,其标的一般分为三类:商业地产项目、购房尾款和物业费。如世茂以上海世茂广场作为底层资产,发行了65亿元的资产支持票据,金地发行了物业费ABS,金额达到30.5亿,而阳光城和中粮本月也分别以其购房尾款作为标的,设立了相关产品,暂未发行。预计未来房企的资产证券化动作将越来越频繁,ABS发行也将成为继银行贷款、公司债之后的房企又一大融资手段。

  • 从融资利率来看,本月各类融资方式中ABS的融资利率最低,为4.8%。票据、债券方面,有北辰实业发行的三年期13.2亿元中期票据,融资利率低至5.14%,与一些较大规模房企相比也有一定优势。但整体来看,传统的融资方式如银行贷款、债券、票据利率均要高于去年,房企要借到便宜的钱难度越来越大,开辟新的融资渠道如ABS的愿望也将越来越迫切。


05

原万科副总加盟新城,世房阚乃桂辞任


核心观点:

  • 从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量相比去年同期均有所增加;今年1-9月累计变动数量较去年数量同比下降50%以上,整体来讲今年房企高管变动情况不比去年多。

  • 新城本月成功聘请袁伯银为集团副总裁,根据公告披露,袁伯银为清华大学硕士毕业,曾分别担任红星美凯龙家居集团总裁,万科集团副总裁、执行副总裁等职,拥有丰富的管理经验。此次新城招募万科原高层与阳光城招募碧桂园高层意义相通,企业今年离千亿仅一步之遥,规模新上一个台阶的同时,旧的管理体制也需要做出调整,袁伯银将为新城带来怎样的改变,值得期待。

  • 世茂房地产副总裁阚乃桂本月离职,虽新东家暂未确立,但可以肯定的是,现年49岁,履历精致的阚接下来将十分抢手。2006-2011年间,阚乃桂在中海担任部门总经理及天津公司总经理,在集团阚乃桂主要负责计划管理和合约成本管理工作,在2011年又加盟世茂房地产,职位至执行董事、副总裁,同样负责成本管理及设计管理等工作。在行业利润不断压缩的背景下,房企对于成本管控越来越重视,而着重扩张规模的房企则更加需要这样的人才。


06

万科参与建苏州新区健康小镇,复星牵头签约杭绍台铁路PPP项目


核心观点:

  • 从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作方式去实现。房企通过企业间达成战略合作,进行强强联合优势互补,推动地产主业发展。多元化业务开展主要集中在基金、健康小镇、商业地产、社区物业、产业园区、铁路PPP等方面,面对地产行业进入天花板,房企纷纷进行多元化布局。

  • 随着国内逐渐步入老年社会,医疗健康与地产的结合,也成为房企多元化布局的一大方向。本月万科携深圳华大基因、苏州新区高新技术共同建设“华大生命健康小镇”,将涉足总部办公、研发中心、体验式商业、养老医疗等相关配套设施建设。

  • 近年来房企涉及政企合作的PPP项目也较多,但对于民营企业参与高铁PPP项目还比较少见。PPP模式有助于缓解地方财政压力,激活民间资本。此次复星牵头民营联合体签约杭绍台铁路PPP项目,将开创“铁路+PPP+产业”的投资实践。


— END —


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