行业数据｜9月销售、投资和新开工环比显著上升

小Q导读：商品房销售稳步增长，部分二三线城市“限售”，未来市场上涨可能性不大。

文／克而瑞研究中心  杨科伟、俞倩倩

10月19日，国家统计局公布了前三季度房地产行业的各项数据情况，其中商品房销售稳步增长，增速却持续下滑，而新开工、房地产开发投资累计同比增速均呈现上扬，房企开发热情高涨。9月，部分热门的二三线城市也逐步加入“限售”行列，未来各项指标大幅上涨的可能性也不是太大。

01

9月销售金额和面积环比大增43%
整体增速却持续下滑

1-9月份，商品房销售面积116006万平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。其中，住宅销售面积增长7.6%。商品房销售额91904亿元，增长14.6%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%。

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前9月销售面积、销售金额同比分别增长10.3%和14.6%，比前8月分别回落2.4和2.3个百分点，整体增速依旧下滑。但从单9月看，商品房销售面积、金额与去年同期大体持平，环比却均增长了43%，一方面源于季末房企销售集中备案的影响，另一方面三四线持续火热，部分城市房地产市场”量价齐升“，从而也带动了成交回升。

尽管单月销售面积、金额的数据与上月相比均有了大幅提升，但市场下行，成交放缓的趋势并未得到改变。一方面，政策面依旧严苛，9月以来，调控政策持续向需求端施压，北京、广州、南京等多地严控消费贷违约购房，重庆、南宁、贵阳、南昌、长沙、石家庄等地又相继发布了“限售“政策，后期若市场热度不减，预计将有更多的三四线城市加入调控行列；另一方面，热点一二线城市的从严”限价“也客观上造成了房企项目的延迟入市，供应紧缩的局面在短期内难以缓解。不过考量到企业年末冲刺业绩的主观需求，预计全年销售规模仍将有望与去年持平甚至小幅增长。

02

9月开发投资额稳步增长至11150亿元
前9月累计同比增速创近两年新高

2017年1-9月份，全国房地产开发投资80644亿元，同比名义增长8.1%，增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资55109亿元，增长10.4%，增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

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9月份全国房地产开发投资额持续攀升，同、环比分别上升了9.2%和15%。前9月累计同比增速也创下近两年新高，达到16.04%。开发投资增速超预期增长主要是基于持续的销售火热致使企业资金充足，亟需补充库存，从而使得新开工面积增速和土地购置等指标持续趋好，为开发投资回升提供动力。

总体来看，虽然目前政策不断加码，但房地产开发投资额增速依旧保持上扬，可见房地产市场与政策正在谋求新的平衡，房企对未来的乐观预期在短期内也并未改变，事实上，调控本质也是为了维持房地产市场持续平稳健康发展，相信后期随着政策效力的不断显现，预计四季度房地产开发投资额将保持平稳。

03

9月新开工面积稳步回升
土地购置面积增速小幅上扬

1-9月房屋新开工面积131033万平方米，增长6.8%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅新开工面积94113万平方米，增长11.1%。 

1-9月份，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。

CRIC点评

9月新开工面积稳步回升，环比上升了9.65%，前9月累计同比增速达到一年内最高，为13.95%，表明开发商对未来市场仍持有乐观态度，部分房企也积极的补充库存，同时不断加快三四线项目的周转速度，预计10月份的新开工量也有望进一步攀升。

另外，作为企业补库存的另一途径，土地市场在2017年热度不减，前三季度全国土地购置面积增速为12.2%，保持持续上涨。一方面，三四线城市火爆的成交行情激发了房企拿地补仓的热情，另一方面，对于部分处于高速扩张期的房企而言，积极拿地是其规模扩张的必由之路，从而也促使目前的土拍竞争日趋激烈。近期部分热点城市也在大力推进租赁住房用地的入市，后期随着土地供应的不断增加，土地购置面积也将继续保持增长态势。

04

9月商品房待售面积同比下降12%
商办类库存风险依旧

9月末，商品房待售面积61140万平方米，比8月末减少1212万平方米。其中，住宅待售面积减少938万平方米，办公楼待售面积减少67万平方米，商业营业用房待售面积减少138万平方米。

CRIC点评

销售面积的大幅上涨也促使本月商品房的待售面积持续下降，9月末同比降幅达到12%。其中住宅商品房的下滑依旧是较为显著，核心一二线城市基本不存在库存风险，三四线城市在此轮行情带动下也在不断加速去化，预计未来待售面积下滑趋势仍将继续。此外，商办库存虽连续下滑，但绝对量仍较大，销售的风险不容忽视。

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