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其他
城市群系列研究一：探究7大城市群自身发展阶段，谁可高看一眼？
小Q导读：房企布局必须读懂城市群。
文／克而瑞研究中心 杨科伟、邱娟
进入21世纪以来，我国城镇化发展进入加速阶段，城市之间、城市与区域之间的空间相互作用不断强化，社会经济联系日益密切，社会经济中的城市群体化现象也越来越显著，城市群的作用也越来越大。中国传统的省域经济，正在向城市群经济转变。城市群是中国未来经济发展格局中最具潜力的核心地区。下文我们将以城市群为研究对象，探究7大城市群的发展阶段、经济格局和空间格局，以便对城市群的发展有相对全面地认识，从而对下一步的房地产投资作出合理地指导。
长三角、京津冀人口吸纳力最强
粤港澳土地产出最高
通过对长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝、海西、山东半岛7个城市群的经济、人口、土地概况进行分析，可以发现：近5年人口净流入最多的城市群为长三角城市群，人口吸引力比较高，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅；人口涌入最少则是海西城市群，即使核心城市福州和厦门，城市竞争力也稍弱。从土地占比和地区生产总值占比上来看，粤港澳的地均产出最高，是第二名长三角城市群地均产值的2倍之多；地均产出最低的城市群为成渝城市群，仅占粤港澳城市群地均产出的1/7。从人均产出上来看，粤港澳城市群也居首位，其次为长三角城市群；人均产出最少的城市群为成渝城市群。
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长三角、粤港澳城市群相对较均衡
雄安新区助推京津冀形成三足鼎立之势
通过对7大城市群的人口、经济方面的首位度以及核心城市集中度分别测算，结果可以看出：长三角城市群形成以上海为首位核心城市，以苏州、杭州、南京为副中心的多中心结构的城市群，城市群发展相对较为均衡，核心城市集中度高达56.6%，核心城市周边城市产生了良好的辐射带动力，城市群发展处于成熟阶段。
京津冀城市群目前是以北京为主、天津为副的双中心城市群，千年大计雄安新区的设立未来对京津冀城市群的空间结构产生较大影响，将来势必形成北京、天津、雄安三足鼎立之势；另一方面，内部发展不均衡，京津冀现两大核心城市并存，低等级城镇数量过多，中等城市偏少。其中北京市的城市功能、技术和产业已开始向周边地区扩散；天津由于作为北方经济中心的发展和滨海新区的开发建设，在一定时期内极化作用正在增强；河北8市等次中心城市经济实力不强，与京津两市的发展水平差距显著，接受核心经济辐射能力有限，使城市群边缘地区很难分享中心城市的发展成果。
粤港澳城市发展最为均衡，广州、深圳作为核心城市，对整个城市群起到良好的辐射带动力。广佛同城、深圳东莞之间的产业协同，使粤港澳区域的经济联系紧密度最高，逐渐形成了产业分工和功能互补的空间格局，城市群发展也相对较为均衡。
山东半岛城市群虽然表面上是双中心，但实际上济南作为省会城市的优势一直被青岛所取代，同时两大核心城市功能不突出，核心城市集中度仅占26.5%，处于一种“小马拉大车”的弱核带动状态。城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间。
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群属于仍处于中心城市独大阶段。城市体系不完善，核心城市对周边城市的辐射带动能力不足。
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粤港澳、长三角城市群处于成熟发展阶段
京津冀城市群趋于成熟阶段
在总结国外诸如戈特曼、弗里德曼、斯科特等对城市群研究基础上，借鉴生命成长规律，我们将7大城市群发展程度做了一系列探究。据测算——
京津冀城市群的城镇化水平62.72%，城镇体系趋于完善中，基础设置较为完善，基本判别其现在处于趋于成熟阶段；
长三角城市群城镇化水平68.47%，城镇密度区域较稳定的阶段，同时基础设施水平也是所以城市群中最完善的，属于内涵式增长阶段，基本判别长三角城市群处于成熟发展阶段；
而粤港澳城市群城镇化水平高达84.41%，区域内部也相对较为平衡，城市空间组织处于扩散高于集聚作用，城镇密度也处于一个相对合理的稳定状态，基本判断粤港澳处于成熟发展阶段；
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群由于城镇化率比较低，还处于集聚作用为主，扩散作用为辅的外延式发展阶段，故城市群出于快速发育阶段。
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长三角、粤港澳城市群整体前景可高看一眼
其他仍在于核心城市轴线发展
城市化进程中产生的聚集效应有助于推动经济长期平稳快速发展，我国城市群的集中度有待进一步提高。相较而言，我们更看好长三角城市群、粤港澳城市群这样已经处于成熟阶段的城市群的核心城市，这类型的城市群发展已经相对成熟，可采取网络开发模式，城市可全面开花。
对于京津冀这样趋于成熟阶段的城市群，宜采用点轴群开发模式，雄安新区的横空出世即是这样，在京津冀这样的发展阶段，继续选取某个节点率先发展，形成一个轴线，未来京津冀城市群发展的重点一定是沿着北京、保定、天津、廊坊这几个中心城市形成的轴线发展，最后在铺开来，最终达到全面发展。
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群还处于集聚作用为主、扩散作用为辅的快速发育阶段，目前部分核心城市自身还不够强大，外溢效应也相对较弱，因此这类城市群发展的重点集中在核心城市的“半小时腹地”及核心城市之间的轴线发展。
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