土拍多项指标下滑显著，规模周期性回升难掩秋寒

小Q导读：10月土拍开启“温和模式”。

 文／克而瑞研究中心  吴嘉茗 

2017年10月，土地市场成交规模环比大幅上涨，主因三线城市成交占比有所回升，南通、佛山、太仓等市县均有多幅土地出让。虽然“不限价”的三线城市地块出让占比增多，但溢价率指标却不增反降，土地市场的凉意进一步向更多城市蔓延，同时“十九大”会议再度强调“房住不炒”定位，在中短期内政策暂时仍将表现为收紧，楼市、土地市场难以再度升温。

◆ 01 ◆
市场走势：整体成交“量升价跌”
各能级均价环比回落

10月，全国336城经营性用地成交规模有所回升，成交建筑面积15909万平方米，成交地块幅数2585幅，环比分别大幅回升82%和117%，同比也分别有20%和7%的涨幅，相比9月楼市整体成交惨淡的情况，10月份成交大幅度回升并超越年内平均水平，国庆假期影响并不显著；一线城市中，租赁用房和旧城改造项目地块占比持续抬升，保障性住房用地为主要供地方向，上海本月出让的全部涉宅地块均为安置房和租赁房地块，且此类地块出让楼板价都较低，有助于未来提供低价的保障性住房，同时重庆、郑州等几个原本每月供应量都较大的二线城市本月供应环比明显下降，二线城市整体成交规模也有所回落。

在总成交建面大幅上涨的前提下，10月份土地市场总成交金额环比仅上涨7%，平均成交价格大幅上涨；一线城市成交金额环比下降12%，降幅大于成交建面的降幅，总成交金额为507亿元；二线城市成交面积、金额环比跌幅在各线城市中均为最大，10月成交总价为1378亿元，环比跌幅为37%，同比上升74%；三四线城市本月成交规模大幅回升，成交金额1996亿元，同环比分别大涨90%和134%。从成交均价来看，各能级均价环比均表现为下跌，市场降温范围扩张至全国。

◆ 02 ◆
溢价率：市场平均溢价率进一步下跌
降至一年以来最低位

7月份以来，全国土地市场溢价率开始进入持续下行阶段，10月份溢价率再度明显下跌，环比减少7.9个百分点，10月份平均溢价率仅为24.7%，跌至一年以来的最低位。从各能级来看，一线城市本月成交溢价回升6.3个百分点，回归正常溢价水平，但二线和三四线城市平均溢价跌幅较为显著，环比分别减少16.3和13.5个百分点，由于二线和三四线城市平均溢价率均回落至低位水平，且成交占比较大，带动整体溢价率下滑。

一线城市本月平均溢价率回升至16.1%，主要由于北京几宗综合性用地仍然受到较为激烈的竞争，拉动成交溢价率上涨，上海、广州、深圳地块出让溢价率均较低，主要为零溢价出让；二线城市本月平均溢价率仅为19.3%，为一年来最低位，郑州、昆明、石家庄等地有大量零溢价地块出让，二线城市郊县土地出让放量，但开发商参拍意愿不强，导致零溢价地块增加，同时杭州本月也出让较多外环高速以外地块，但部分地块成交溢价高达70%；三四线城市方面，本月平均溢价率降至31.3%，同样为一年以来较低位，三四线城市由于土地出让底价一般较低，容易产生高溢价地块，热点城市如常州、东莞、佛山等地本月高溢价出让地块较少，市场理性程度回归显著。

◆ 03 ◆

重点地块：总价、单价榜单全线回落
核心地块同步降温

10月份榜单总体显著回落，双榜单的门槛、榜首双双回落，成为12个月以来唯一总价、单价均环比下降的榜单。总价榜榜首地块为北京大兴区亦庄经开区69号地块，地块位于亦庄经开区河西区，虽然目前周边配套完善度有待提高，但仍吸引了中海、金茂、碧桂园等大牌房企参与竞拍，最后由首开+保利+金地联合体以最高限价竞得，成交总价62.9亿元，自持比例2%；门槛地块来自天津市武清区，由上海妙佑公司已31.99亿元底价竞得，门槛值环比下降15%。

单价榜单方面，榜首地块仍旧来自北京，为北京海淀区067号地块，作为海淀区学院路板块7年来唯一一宗出让的含宅地块，地块颇受关注，最终竞得方为北京本土房企，成交楼板价为52764元/平方米，环比下降13%；门槛地块为苏州WG-34号地块，位于工业园区青剑湖板块，由中海以9.36亿元竞得，成交楼板价23787元/平方米，单价入榜门槛环比下降22%。

从重点地块价格环比齐跌来看，主要由于土拍限价政策发挥作用，上榜地块多为城市核心区域地块，未来前景优异，仍然是各大品牌开发商补仓或进驻的第一诉求，重点地块供不应求的基本情况没有改变，但在政策作用下，开发商观望情绪渐浓，同样也对竞拍的积极性产生一定影响。

◆ 04 ◆

政策动向：土地市场监管加强
海南暂停土地二级市场转让

10月，在大部分试点城市出台租赁住房用地政策之后，相关地方政策发布频次有所放缓，审查类文件发布频次有所提升。10月16日，国务院发布通知文件，宣布将开展第三次全国土地调查；10月23日，发改委发布《公平竞争审查制度实施细则（暂行）》，意在细化审查地方低价供地；10月26日，海南省暂停办理土地二级市场转让，打击炒地行为。

召开“十九大”会议后，中央再度重申“房住不炒”原则，土地市场温度也有所下降，土地市场同步加强监管，月末海南发文暂停土地二级市场交易办理，主要目的是为打击炒地行为；发改委等部门发布《公平竞争审查制度》，一方面针对特定经营者给予优惠政策如财政奖励、补贴、缓征行政事业性收费等，通过更加完善的土地出让制度，从源头上靠政策手段控制房价、地价飞涨；另一方面也是为了保证外地企业能够获得同等政策待遇，促进市场良性竞争，不要让调控反而成为了少部分企业的“保护伞”。

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总结：随着年关的临近，三四线城市再度成为土地市场主力，从成交价格、溢价率、城市重点成交地块等方面来看，土地市场降温迹象渐显；一二线城市目前大力发展培育租赁市场，为保证城市人口“住有所居”，第四季度土地市场预计价格持续低位运行，但鉴于一二线城市距离供地目标仍有较大缺口，再加之季节性因素推动，年末往往会迎来三四线城市的土地集中成交，岁末成交规模回升还是大概率事件。

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