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引战1300亿+1650亿利润承诺,如何看懂恒大转型逻辑

2017-11-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:许爸爸说,恒大要从三高一低,转型为三低一高,地产一哥是这样炼成的。

 文/克而瑞研究中心  朱一鸣、钟诗慧  

11月6日,恒大发布进一步增资公告,获得600亿资本金增资,占扩股后约14.11%的权益。三轮增资完成后,恒大共获1300亿资本金,占恒大扩大后股本的36.54%。本次引入的战略投资者中,包括正威和苏宁等世界500强企业,以及像山东高速这样的特大国企,这些股东的入股为恒大未来的发展留下了想象空间。

今年年初,恒大启动战略转型,向“规模+效益型”发展战略及“三低一高”发展模式转变,核心是增效益与降负债。随着公司完成三轮共计1300亿战略投资的引入,加上未来三年1650亿的利润承诺远超预期,标志着恒大战略转型成效显著。


◆ 01 ◆
向“三低一高”发展模式转型
多举措大力降负债

多年来,通过高杠杆推动企业高增长,是恒大实现超常规发展的重要原因之一。但自2017年起,恒大开始由“三高一低”发展模式向“三低一高”发展模式转型,通过引入战略投资者、赎回全部永续债以及减少拿地等手段大幅降杠杆。

上半年,恒大还清了总额1129亿的永续债,且成功引入700亿战略投资。截至今年中期,恒大净负债率同比大幅减半,资产负债率下降至75.5%,并计划在2019年末降至55%左右,而第三轮投资的600亿为恒大提供了更为充足的现金流。据测算,在引入共计1300亿战投后,年内恒大净负债率较去年年末大降超六成。

◆ 02 ◆
综合实力依然领先
利润和规模均优势明显

今年上半年,恒大净利润231.3亿,同比增长224.3%;房地产核心业务利润273亿,同比增长249.6%;归属股东利润188.3亿,同比大增832%。与碧桂园、万科相比,恒大多项盈利指标增速明显更高。



根据恒大此次公布的利润承诺,2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿和600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺提升近一倍。此前,国内房企单年最高净利润并未超过400亿,恒大将打破这一纪录。

今年恒大销售突破5000亿几无悬念,加上去年近2000亿的已售未结收入,已拥有近7000亿的结算资源。只要净利润率能达到中报的14.5%水平,就已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成,兑现利润承诺并无压力。

从利润上看,恒大已经逐渐拉大了与碧桂园和万科的距离。从规模上看,恒大在最能体现真实销售业绩的权益销售排行榜中,也领先这两家房企,“一哥”地位愈加巩固。


◆ 03 ◆

增效益、降杠杆只是第一步
如何看懂恒大转型逻辑

当前,行业发展面临新局面、新趋势,行业总体规模下降,房企竞争更为激烈。目前部分中小型房企仍以规模扩张为首要目标,积极争取市场份额的同时,积极融资加大杠杆。上半年,165家上市房企总有息负债继续增加17.27%,而持有现金总量仅微增4.57%,负债增速明显高于现金增速,大举扩张带来的财务风险成为发展隐患。


事实上,当前企业的发展运营能力已无法用单一的规模标准来衡量,如何能在规模、利润、稳健之间取得平衡,实现高质量增长才是各大企业竞相追求的目标。恒大开启降杠杆、增效益的战略转型,正是为了寻求更长远的发展模式。

从盈利能力来看,伴随现金流入、负债指标的下降、利润率的不断提升,恒大正形成较为完善且可持续的运营模式;从合作股东的规模及行业背景来看,恒大将得到更多的运营、技术及资金支持。对于恒大来说,现在只是转型的第一步,未来对于自身业务结构和行业需求的充分融合并发生聚变后,才能爆发出更强的前进动力,恒大的转型逻辑将更加明晰。


— END —


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