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市场月报|“银十”颜色尽失,量价调整风险不断积聚

2017-11-01 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心  

10月,先有“国庆中秋”双节8天假期,再有中下旬“十九大”全民关注,市场供应量、成交量双双显著下降,整体成交持续不振导致重点城市商品住宅消化周期环比、同比明显上升。我们认为,随着“十九大”进一步强化明确了“房住不炒”的行业定位,四季度政策层面将持续稳中偏紧,四季度楼市成交依旧低迷,量价深度调整风险不断积聚。


供应:环比减少46%,一线城市环同比分别锐减63%和37%领先

10月新增供应较上月大幅下滑,一方面源于“国庆中秋”双节假期长达8天,新增预售停批导致供应量有所回落,另一方面“十九大”在中下旬召开,政策风向有待明确,加之近期市场销售也持续低迷,房企也选择观望而延缓推盘节奏。多方因素叠加之下,28个重点城市商品住宅新增供应量环比减少46%,同比减少29%,整体市场供应量持续处于低位。

其中,一线城市供应量全线大幅回落,同、环比分别锐减37%和63%,上海新增供应仅1万平方米,北京已连续数月供应量不足30万平方米;二、三线城市供应量下滑趋势也较为明显,厦门、宁波、福州10月单月供应量不足10万方,同环比跌多涨少,诸如佛山、沈阳、济南等二三线城市的供应量也都有了大幅下降,环比跌幅都在60%以上。不过年末将至,在冲刺业绩的压力下,部分房企也会加紧推货,预计下月的供应量也将有所回升。



成交:环比再减15%且较年内月均减少12%,八成城市同环比齐跌

10月,成交依旧延续9月低迷走势,28个重点城市成交量为2009万平方米,同、环比分别下降了44%和15%,与往年的“金九银十”差距甚大。

一线城市环比下降13%,同比下滑60%。北京成交量环比回升了11%,达到30万方,但仍处于低位,同比锐减70%且不及2017年月平均,成交下行趋势不改。而上海回落最为显著,环比下降了43%;一方面是受10月供应大幅下滑影响,诸多城市面临无房可售窘境;另一方面楼市调控政策不放松甚至仍旧加码,购房者普遍观望,成交热情不高。

二、三线城市环比下降15%,同比减少42%。近8成城市同、环比齐跌且成交量低于2017年月均水平,其中下滑较为显著的有南京、宁波、贵阳、长春、沈阳、成都、天津、合肥等,同、环比跌幅都达到甚至超过30%,其中面积段在120-160平方米的改善类产品成交降幅较为明显;此外,值得关注的是,武汉、重庆、青岛、昆明等市虽然同比下滑,但环比依旧显著增长,市场热度依旧维持。以昆明为例,10月成交量达到75万方,环比上涨了48%,达到近4个月的成交高点,这主要源于月中昆明发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布分区限售、调整贷款受理条件等新政,引发政策“末班车效应”,导致成交量短期内快速上升。



库存:超7成城市环比微降,过半数消化周期环比拉长

10月,超过8成城市供求比有所下降,虽然市场整体成交持续不振,但基于大多数城市供求比小于1,因此重点城市库存并未有明显增加的迹象,仍有超7成城市库存环比下降,同比也是跌多涨少,特别是重庆、杭州同比跌幅超过50%,降至历史低位,仅郑州、合肥两市库存同环比上涨。

整体成交持续不振导致重点城市商品住宅消化周期环比、同比明显上升,过半数城市消化周期较9月末增加,北京因成交多月低迷,消化周期持续超18个月警戒线。二、三线城市中,此前消化周期较长的沈阳、合肥10月同环比继续增长,分别升至17.77和22.72,济南环比虽小幅下滑,但仍超过15个月,库存风险犹在。与之相对,重庆、杭州、武汉消化周期降至3个月以内,市场仍是一房难求。



成交结构:大户型高档产品成交全线回落,其他产品相对稳定

从价格段分布看,中高档产品占比全线上扬,其中深圳上涨最为明显,达9个百分点。上海除中档产品下降3个百分点外,其余产品变化不大。北京除低档、中高档产品有所上扬外,其余产品占比均出现小幅回落,其中,低档产品上涨7个百分点,除此之外,产品比重分化明显,中低、中高、中档产品占比均不超过14%。深圳高档产品占比下降明显,接近11个百分点,中档及以下产品仍处低位。


从面积段分布看,深圳90平米以下产品涨幅最为明显,达14个百分点,占比接近60%。北京90-120平方米产品上涨8个百分点,其余城市均有小幅回落。144-200平方米产品持续低位,产品占比变化不超过2% 。200平方米以上产品变化最为明显,除上海上涨8个百分点外,京、深均出现大幅回落。



土地:整体成交“量升价跌”,三四线规模大幅上升

10月CRIC监测的300城经营性土地成交1633幅,环比上升37%;成交建筑面积10097万平方米,环比上涨15.5%,同比下滑23.8%,在9月份低位运行的基础上小幅回升,但仍处于较低水平;成交总价2634亿元,环比下降27.3%,但同比有38.4%的涨幅,量涨价跌较为明显;土地成交均价显著下降,10月份成交均价2609元/平方米,环比下降37%,回落至年内正常水平,地价下调的主要原因是三四线成交占比显著上升及一线城市成交减少双重因素导致,9月份三四线城市成交占总成交的60%,10月成交占比上升至79%,一线城市成交面积环比下降5成,占总成交比例下降至2%。

土地平均溢价率26.0%,环比下跌6.6个百分点,较为罕见地跌破30%的大关,成为年内最低点。一线城市溢价率20.5%,环比回升10.7个百分点;二线和三线城市土地溢价率环比均有所回落,二线城市本月平均溢价22.0%,三线城市平均溢价率30.8%,回落幅度都超过10个百分点。


本月一、二线城市成交土地面积显著回落,且成交均价也都有所回落,三四线城市成交面积回升,均价也环比下降9%,虽然各能级的土地价格相比去年同期均有较大的涨幅,但是环比全线下跌昭示着土地市场正在开始降温。



综观:四季度楼市成交依旧低迷,三四线调整风险不断积聚

我们认为,随着“十九大”进一步强化明确了“房住不炒”的行业定位,四季度政策层面将持续稳中偏紧,调控周期将会比预期还要长,可能直到长效机制的具体措施逐步落实。预计一线城市供求将维持低位;二线城市市场热度下降,房价涨幅趋于平缓;三四线城市风险不断积聚,投资需求被抑制,成交量将高位回落,房价或将率先向下调整。

尤其是一、二线城市将大力发展租赁住宅市场,为保证新市民人口“住有所居”,四季度土地市场供应预计将会显著增加,而价格持续低位运行,土地成交规模回升还是大概率事件。


— END —


本文摘自《2017年10月全国市场简报8P》

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