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首分论市:22城10月楼市走势预判

2017-10-29 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:克而瑞22城市首席分析师解读市场趋势。

整理/克而瑞研究中心

北京(王秀玲)

楼市现状:

9月,北京商品房、商品住宅和二手房供应成交同环比均降,同比降幅尤为明显,成交虽处低位,但从市场整体来看仍然供不应求。新开盘6个项目以高档产品为主,其中中骏天宸和紫金印象2个项目去化程度优异,其他项目去化率不足50%。政策方面,北京市第一个共有产权住房项目朝阳区锦都家园公开摇号,随着相关通知出台,住房租赁和共有产权住房开始落地实施;2016年-2035年北京城市总体规划明确全市建设用地规模、城乡建设用地规模以及平原区开发强度三下降,全方位对接支持河北雄安新区规划建设。土地市场热度不减,新增15块综合性经营用地,成交6幅地块中2幅住宅部分全部为建设自住型商品房,3幅设置了商品住宅销售价格上限。

后市预判:

  • 供应:10月供应会有所放缓

  • 成交:10月成交将迎来增长。

  • 房价:维稳或小幅下降。


上海(李振宇)

楼市现状:

9月,上海商品住宅供应成交均有小幅回升,但与去年同期相比,市场热度大幅减弱。新开盘项目依然以首改首置类刚需产品为主,整体去化程度一般,二手房市场也继续呈现量跌价稳的趋势。政策上再推租赁型用地,集体建设用地用于建设租赁住房;十九大在即,限购限贷持续高压趋势遏制房价过热。土地市场继8月土拍高潮后,9月再度发力成交15幅地块供应,环比上涨89%,其中通过招拍挂市场出让的租赁地块均由国企竞得,预计10月土地市场将进入休眠期,11月或将再度迎来高潮。由于政府调控政策仍然从严执行,房企对开工持谨慎态度,或暂缓开工或加快建设周期暂缓资金压力,一些高端项目延期开盘。受供应影响,案场到访量仍然呈下滑态势,客户观望情绪明显,整体到访仍然冷清。

后市预判:

  • 供应:预计四季度小部分高价楼盘可能获得预售证入市,会迎来今年供应的一波小高潮,但跟往年同期相比,规模有限,市场仍以刚需、刚改楼盘供应为主。

  • 成交:四季度供应端稍微放量,购房需求将再度被激发,成交会有不错的表现。

  • 房价:预计到四季度,出于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多的房企会寻求“降价”,甚至有的企业因为资金兑付压力还会主动降价。

  • 热点区域/板块:嘉定、青浦、宝山仍会是成交的热门地,临港新城板块随着轨交16号线开通后将会成为新的热门区域。


广州(梁永光)


楼市现状:

9月,广州商品房供应量大幅上升,重回百万平方米以上,成交也小幅回暖,但在各类调控政策综合打压下,9月商品住宅网签量升幅仅有个位数,不如预期。新开盘、加推项目数量多达17个,比上月增加5个,平均去化率为59.4%,市场表现较为平淡,只有极个别地王项目和郊区大盘卖的较好。政策上,叫停“消费贷”变成“首付贷”,提高了广州双合同楼盘的首付门槛。土地市场住宅用地供应11幅,其中开发区2宗宅地自持部分须整体确权,作为租赁住房,不得销售,这也是广州首次出让全自持的租赁住房;成交表现惨淡,9月住宅用地0成交。二手房市场同环比双降,市场观望气氛严重。

后市预判:

  • 供应:预计在9月供应放量之后,10月供应量将会有明显下降。

  • 成交:预计10月份广州商品住宅网签量将延续9月小幅上升的趋势。

  • 房价:保持平稳,房企为回笼资金、调动购房者的热情,预计四季度会有更多的楼盘加入到优惠促销的行列中来。


深圳(陈洪海)

楼市现状:

9月,深圳商品房商品住宅在金融资金面和政策面的双重压力下,供应量大幅下降,但成交量有所回升,供求矛盾依然存在。本月5个项目新开盘入市,去化程度较差,去化率均在40%以下。政策方面,多家银行上调首套房贷利率,放贷速度普遍趋缓;公积金贷款新规正式发布实施,将人才住房明确纳入支持范围、扩大代际扶持范围等;土地划拨制度重出江湖。本月土地市场冷淡无住宅用地成交,但租赁用地供应增加,原商业用房、城中村改为租赁供应,且主要以国有企业进入为主。进入第三季度以来,二手住宅成交未破过6000套,表现持续低迷,价格开始下滑,由于四大银行首套房贷利率均为上浮状态,促使不少购房者放慢入市步伐,持观望态度。

后市预判:

  • 供应:预计10月开发商继续保持谨慎入市。

  • 成交:银十楼市辉煌可能不会出现。

  • 房价:受福田、南山等区域中高端项目入市备案影响,成交均价后市或将呈现结构性上行。

  • 热点区域/板块:随着限购政策的不断升级,临深片区和深圳市场趋于平稳,下月龙岗、宝安、南山都有项目陆续开盘。


杭州(刘晨光)

楼市现状:

9月,商品住宅供应环比小幅上涨,中下旬预售证发放,金色时光、雍和府为供应主力;成交环比下滑18%,连续的供不应求+网签限价致成交低位。本月新开盘项目以改善项目为主,且3.5w以上的项目集中月底推盘,清盘速度快,住宅单盘推盘量显著提升,备案限价性价比凸显,萧山、拱墅多盘发力,一次性付款的情况下仍保持9成以上去化,热度较高。土地市场成交量价创新高,高自持常态化,逢拍必现地王,外来房企战略布局进入杭州,1-9月累计出让金超2016全年水平。因土地取消现房销售要求,加上年底业绩冲刺要求,企业开工意愿较强。案场来访量两极分化,有组织活动或有推售动作的项目来访保持高位,而尾盘在售或者无房可售的案场基本无人问津。二手房市场市区住宅签约环比小幅增长,90方刚需房源仍为成交主力,单价3万/㎡以上房源占比持续上升。

后市预判:

  • 供应:受十九大影响,为稳定房地产市场,预售证审批趋严,预计10月新开盘数量将显著下降。

  • 成交:持续供应不足预计成交将处于低位,金九银十成色均不足。

  • 房价:受成交结构影响,房价仍将保持高位,且9月底推盘的3.5w+项目将陆续在10月签约,拉高整体均价。

  • 热点区域/板块:推盘频繁的萧山(钱江世纪城、萧山经开区、萧山市区)+余杭(闲林、未来科技城、良渚)为成交热点区域。


武汉(吴洋)

楼市现状:

9月,供应明显放量,环比涨幅超过90%,主要是政府放开预售证,房企加快开工;成交保持平稳,三个月无明显波动,虽然供求比出现逆转,但市场供求矛盾依旧客观存在。本月大量刚需改善盘推出,整体当日去化率达到92%,开盘35频次,其中捆绑精装项目22频次,日光盘约占七成,且开盘项目售价几无涨幅。政策方面,武汉房管局发文禁止企业强制要求购房者全款购房,但实际收效不大,预计后续可能会跟进限售政策。土地供应集中在远郊,四季度新增压力较大。在严格限价政策下,企业对继续上调售价已不报过分期望,多数企业选择积极入市尽快回笼资金,抢收客户。

后市预判:

  • 供应:10月预计全市供应将达300万方左右,为全年峰值,大量前期捂盘企业将选择开盘回笼资金,缓解压力,同时为年底冲业绩留空间。

  • 成交:在9月大量供应的基础上,10月成交有望再度突破200万方。

  • 房价:限价管控,以及十九大召开,房价无上涨可能。

  • 热点区域/板块:楼市成交热点区域逐渐像三四环间转移,临近三环的板块市场保持高热,如江夏全区、黄陂盘龙城以及汉口北、东西湖吴家山等。因中心城区土地一地难求且价格过高,多数企业将目光转向价格洼地的远程部分区域,如蔡甸中法新城、汉南、甚至包括临市鄂州。

成都(闫涛)

楼市现状:

9月,成都商品住宅供应环比略涨但同比跌幅近90%,成交持续高位,供不应求现象严重进一步加剧。新开盘项目共7个,仍以首改为主,高端改善市场大平层市场客群接受度提高,整体去化程度优异,很多开盘即光。由于需求旺盛,开发商补库存的意愿强烈,因此开发商开工意愿仍然偏正面,案场到访量火热程度也不减,有推新计划项目排号人数爆满。在限价大背景下,开发商迫于接受政策定价,在调低预售价后进入市场。本月中优规划优化方案出台,规定五环路内住宅容积率最高2.5,未来成都的住宅容积率或将大幅下降,地价也或将继续“走高”。本月土地市场依然火爆,土地供求迎来月度最大量,供应24宗,成交28宗.成交两极分化较大,大量限价地块“触顶”成交,人才公寓用地或远郊商办类用地则低溢价成交。

后市预判:

  • 供应:大局势之下,中小开发商资金周转困难,后续市面上能见到的将以知名品牌或本土主流开发商项目为主,各大房企竞争将更加激烈。

  • 成交:新增供应严重不足,制约销售规模的增长,楼市会持续处于供不应求的局面。

  • 房价:后续限价政策可能会继续收紧。

  • 热点区域/板块在全城缺货的大背景下,城北或有一定机会成为热点区域。


西安(闫涛)

楼市现状:

9月,西安商品住宅供应环比上涨1%,与上月基本持平,而成交量下滑严重,主要是政策施压下预售证放缓所致,新开盘项目数量众多,但由于开发商取证、推广等节奏加速,导致整体去化率平平。9.13号发布进一步限购通知,主要针对投资客,很多楼盘只接受一次性付款,而经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。受此影响,商品住宅价格虽较8月有所下降但总体依然保持高位。土地市场冷冻,成交下滑严重,大部分土地为工业或商办性质。临近中秋国庆双节,开发商热度高涨,开工意愿强烈,到访量火热程度也不减,与8月基本持平。

后市预判:

  • 成交量:9月下旬开发商纷纷亮相新品,9月底10月黄金周将迎来成交高峰期。。

  • 房价:开发商目前集中于10月推盘,10月价格上将迎来上涨。

  • 热点区域:高陵片区、曲江、沣东片区为西安市热点区域。


济南(唐堂)

楼市现状:

9月,济南商品住宅供应增加,共开盘加推21次,去化呈现两极分化,许多品牌开发商项目销售火爆,开盘当天即售罄,而配置不好位置较为偏远的项目则去化率平平。成交方面继续小幅下滑,但总体逐渐趋于稳定,虽然上月及本月较多项目加推开盘,但整体市场仍处于供不应求、无房可售的状态。由于新房成交价格不断上涨,部分购房者转战二手房市场,带动二手房价格也一定程度上涨,尤其是中心区位置好的影响尤为明显。9月土拍市场逐渐降温,供应及成交均趋于稳定,但从全年看,市场供应仍离预期目标较远,预计未来几个月仍会有土地密集供应。政策方面颁布“最严停工令”,导致开发商新拿地困难,影响开工,但由于目前在售房源较少,客户案场到访热情高,市场需求依然,所以开发商开工意愿强还是较为强烈。 

后市预判:

  • 供应:从近期济南颁布的严冬停工令来看,未来一个季度的供应量将会减少。

  • 成交:由于前期大量的供应土地无法快速入市,未来市场成交量仍以稳定为主。

  • 房价:入市地王项目将促进区域整体品质及产品力提升,价格预计将会持续高位盘整;同时由于政府限价影响,成交价格的涨幅将会较小。

  • 热点区域/板块:唐冶片区。


青岛(毕怡)


楼市现状:

9月,青岛供应量较上月涨了1倍,成交量下滑,但降幅在25%以内,总体依然处在高位,市场库存量虽略有回升,但消化周期控制在12个月左右,二手房成交也维持在4000套出头的数量级,市场整体表现较为平稳。本月新开盘9个项目均为中档产品,表明当前青岛仍以刚需首改类为主,由于多数买房者购房意愿较强,许多楼盘只要定价相对合理,高首付开盘基本就售罄,但高新区由于近期房价上升过快,产业和人口导入速度跟不上,所以相较上月购房意愿和到访量有稍稍下降。政策方面9.30号发布通知,核心为增加供应,但“四限”之下短期内增加土地供应很难,因此短期市场变化可能不大。

后市预判:

  • 供应:供应量维持平稳。

  • 成交:成交量维持平稳。

  • 房价:价格在高位胶着,四季度末部分开盘价格将出现微微松动。


长沙(刘佰忠)

楼市现状:

9月,长沙供应成交环比双双增长较快,新开楼盘除小部分豪宅外去化程度都不错,且去化速度快,案场到访量维持较高水平。政策方面9.23号9.28号连发两条新政加大供应,客观上可以促进成交进一步攀升。土地限价政策继续推进,开发商抢地现象发生逆转,导致土地市场冷清,预计未来土地限价动作还会进一步加码。由于价格无法达到开发商预期,因此许多企业开工意愿不强。

后市预判:

  • 供应:新增供应会持续加大。

  • 成交:成交量快速攀升。

  • 房价:四季度在可控范围内持续推进。


无锡(王新科)

楼市现状:

9月,由于政府放开网签备案,开发商对首付要求下降,无锡成交环比均大幅上涨。成交均价环比也上涨约25%,但由于无锡市场较为封闭,开发商销售压力加强,预计后续房价还会延续上涨趋势,但上涨的压力也会相应增加。新开盘项目在热点区域或是价格相对较为合理的、物业相对高端的,去化情况乐观,而公寓类产品则去化表现差。政策上限购继续加码,本地人限购2套,同时实施分区域限购,进一步控制房价过快飙升。土地市场溢价成交,合作拿地和外围板块关注度提高。

后市预判:

  • 供应:开发商加快进入,随着地王入市,预计供应增加。

  • 成交:预计后期成交量将保持稳定。

  • 房价:预计均价将继续保持在较高水平。


南京(赵静波)

楼市现状:

9月,商品住宅供应不足,成交需求迅猛,市场处于供需极其不平衡的状态。十几个中低盘加推,去化程度一般,案场到访量也有所增加,尤其限价限购限贷限卖后,公寓类项目到访量明显增加。企业调价意愿强烈,但受制于限价政策依然严苛,部分企业选择暂缓上市,但多数企业仍然选择加推上市。本月土地市场成交较上月增加5幅,商住用地占比高,其中1幅底价成交,其余6幅地块全部溢价成交。二手房市场成交量连续下降4个月,随着政策的收紧,预计四季度成交量仍将出现一定幅度的波动。

后市预判:

  • 供应:预计49盘近万套房源上市,持平同期,热门板块有望补仓,新盘接捧。

  • 成交:近期开盘楼盘平均去化水平即便有所下降,9月成交有所复苏,未来基本可保持在80%以上。房价:基本维稳。

  • 房价:基本维稳。

  • 热点区域/板块:江宁、江北、城南板块。


重庆(王伟)

楼市现状:

9月,重庆市场供应成交均有所增长,但增长幅度较小,整体供求关系较为平稳,由于近期市场热度下降,房企调价意愿度也减弱,因此成交均价也维持稳定。13个新开盘项目整体去化效果不错,但无开盘售罄,尤其传统热点区域火爆,新区则出现滞销现象。土地市场出现降温,9月供地31宗,商住类用地占五成;成交方面,商住类土地共成交15宗,,金九平淡收尾,成交量小幅增长,不及预期。二手房市场近两月成交量连续四个月下探,本月成交量下降幅度有所收窄,预计未来会趋于稳定。

后市预判:

  • 供应:部分项目推后入市,预计10月新增供应将持续增加。

  • 成交:10月多个项目加推,预计成交量将小幅增长。

  • 房价:受市场供应增加以及市场热度下降,房企调价意愿减弱,市场成交均价大幅上涨幅度可能性下降,呈现稳中有升的态势。

  • 热点区域/板块:北区热度依旧,预计10月货源量有所回升,热度小幅回升;另外远郊板块“龙兴”随着房企入驻的增加,成为重庆发展三次向北的又一热点发展区域。


沈阳(洪晶)

楼市现状:

9月,商品住宅市场供应量超200万方,创近一年来新高,成交也继续高位运行,市场供求比超1.2,库存量有所增加,但消化周期较上月缩短1个月,市场总体良好态势继续。4个项目新入市,其中保利两个项目蓄水转筹情况较弱,导致开盘情况较差;恒大御峰项目因前期客户导入及转筹率较高,开盘现场火爆。本月土地市场成交以央企为主,共成交土地15幅,居住用地占5幅,其中全运板块地块刷新板块楼板地价新高,未来预计土地供应将集中在四季度。

后市预判:

  • 供应:供应量将逐步放缓。

  • 成交:市场良好态势仍将延续,预计10月仍将处于高成交状态,但受双节假期影响,10月整体成交量环比9月将出现小幅下滑。

  • 房价:预计10月沈阳商品住宅成交价格仍将处于稳中有升态势。

  • 热点区域/板块:浑南区。


郑州(赵爽)

楼市现状:

9月,郑州商品住宅供应量基本与上月持平,继续保持高位运行,因政策放松预售备案,成交量也大幅放量,创新年内新高。新开盘项目众多,数量高达40个刷新年内最高值,但整体去化率环比下降10%,其中去化率在70%以下的项目新增5个,为历史最多月。本月成交均价无明显涨幅,保持持平,限制网签取得收效,限购区非限购区案场到访量均小幅上涨,热度不减。土地市场将从11月15日起实施为期4个月的“封土行动”,城市建成区内停止土石方、拆迁作业。二手房市场较为稳定,但部分价格突破一万三超过一手房备案价。


长春(史嵩龄)

楼市现状:

9月,长春商住市场供应大幅上涨,但是同比下跌,其主要原因是市场可开发土地存量不足,成交无明显变化,依然维持在量价齐升的状态,因为开发商加价意愿强烈,高新北区部分楼盘甚至出现了捂盘惜售的情况。17个新开中高档盘项目去化程度平平,主要是因为目前市场需求仍以刚需为主,改善为辅。本月案场到访量维持在较高水平,由于逐渐进入冬歇期,开工基本停滞,因此企业新开工意愿不强。土拍市场冷淡仅1次拍地,最终以底价成交。

后市预判:

  • 供应:明年一季度市场在供应方面的上涨表现将会更加明显。

  • 成交:预计四季度末成交量将会有比较明显的下降。

  • 房价:仍有进一步上涨的可能性。

  • 热点区域/板块:目前热点区域仍旧为北湖区域,从整体市场来看,长春市场一段时间内变化的可能性不大。


苏州(戈文问)

楼市现状:

9月,苏州商品住宅供应大幅增加达今年最高水平,而因政府严格限价,商品住宅成交量持续低位,主要集中在万科遇见山、中粮祥云国际和环秀湖花园等项目,产品结构上对刚需楼盘需求依然很高,整体市场维持平淡状态。作为传统市场旺季,本月入市项目较多,但去化程度不高,各房企新拿预售证均有上调房价意愿,但政策依旧严格,因此只有限价楼卖的比较好。土地市场供应7宗,成交12宗,开发商拿地热情不减。二手房市场由于政府对新房限价,导致部分楼盘呈现二手房价格倒挂。政策方面限购一个车位。

后市预判:

  • 供应:10月商品住宅供应量减少。

  • 成交:10月成交也会回落。

  • 房价:由于苏州市政府“限价限签约”,预计商品住宅均价保持稳定。


常州(戈文问)

楼市现状:

9月,常州供应量增加,新增供应集中在月底入市,成交下滑,市场表现供大于求,库存略有上涨,商品住宅市场整体表现量跌价跌,热度远不及去年同期。新开盘项目火爆,案场到访量回升20%,楼盘去化表现优异,开盘即售罄。本月土拍市场新增供应宗地10幅, 8幅为住宅用地,其中住宅用地中1幅纯住宅用地为安置房用地。但成交冷淡全月0成交,土地市场出现降温。

后市预判:

  • 供应:10月商品住宅供应下滑。

  • 成交:10月成交将略微回升。

  • 房价商品住宅均价预计继续上涨。

  • 热点区域/板块市场热点将受供应、土拍等因素影响。


厦门(张子吉)

楼市现状:

9月,厦门因部分新推盘项目集中入市供应迎来爆发,本月最后一周虽集中发力备案4.68万㎡,助力全月成交环比上涨17%,但因备案延迟,成交量仍处于低位徘徊,低于历史同期。整体商品住宅市场持续低位盘整,可谓楼市冷秋。下半月新开盘入市项目分化明显,但与价格变化影响不大,客户对产品要求越来越高,更加青睐于品牌地产开发项目。政策方面无调控新政出台,但恰逢“十九大”召开之际,预售证审批、网签备案等环节予以严控,以便维稳房地产市场。土地市场新增供应7幅商住地供应,成交 14幅,土拍过程依然激烈,但房企拿地愈加谨慎理性,区域成交楼面价皆低于此前记录,溢价率不高。

后市预判:

  • 供应:恰逢“十九大”召开之际,供应有所放缓。

  • 成交:10月成交将企稳回升,但上升空间有限。

  • 房价:目前厦门以限价为主,预售价格受限,价格呈平稳态势。

  • 热点区域/板块:翔安区市场关注度较高。


福州(张子吉)

楼市现状:

9月,福州政府调控仍严,房企难拿预售证,导致成交惨淡,供应虽环比小幅上扬,但还在极低位徘徊,整体市场表现供不应求,继续消化库存,房价目前虽处于相对平稳期但上涨的潜力仍在。目前虽较多项目已开工但工程进度相对较慢,但受政策影响,新开工意愿不强。多数楼盘价格上调意愿仍较大,无奈政府严控预售证原因,后续放缓后可能会出现松动。土拍市场较为火热,共成交14幅地块。

后市预判:

  • 供应:继续维持低位,短期内供应量难以有所好转。

  • 成交:目前限价及高价产品备案依然受限,且短期内松动的可能性不大,加上市场可售房源不多,短期内成交量仍将处于中低位运行。

  • 房价:价格上涨的潜力仍在,但随着政策的持续收紧,部分中小企业的压力也将逐步体现,在三四季度可能会有局部松动的可能。


南宁(吴宁)

楼市现状:

9月,南宁商品住宅供应同环比与上月持平,成交较为火热,市场需求仍然旺盛,。9月份各房企加快推售节奏,共计16个项目开盘,主要为中档住宅项目,在调控政策作用下,近三个月南宁房价已趋于稳定,因此各项目以量为主,整体去化程度不错,但项目间出现分化,位置偏的定价高的项目去化一般。土地市场加快供应,成交量大幅下降,但楼面地价涨幅明显,供应18幅,成交1幅,其中7幅商住地块供应位于兴宁区,更多新房企进入南宁。政策方面限售升级,主要针对企业法人和机构,限价也针对高端产品和中心区楼盘,整体比较温和,总体来看市场火热程度还在。

后市预判:

  • 供应:随着新盘陆续入市,预计十月份供应将持续小幅上涨。

  • 成交:预计十月份成交量仍然会持续上涨的态势。

  • 房价:下一个月价格预计会是稳中有升的态势,但也不排除“银十”期间房企打折促销拉低均价的可能。

  • 热点区域/板块:西乡塘区和江南区。



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