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轻资产系列研究一:减重增效,看房企如何玩转轻资产模式?

2017-12-09 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:以万达、万科、红星美凯龙、绿城为例探究轻资产模式缘何成为房企发展新动能。

文/克而瑞研究中心  朱一鸣、钟诗慧

伴随国内整体经济的转型、限购限贷政策的进一步收紧、购地监管力度加大,房地产行业总体降温、市场环境更为复杂。对于企业而言,过去“买买买”与“卖卖卖”的传统发展路径愈发艰难,已无法满足企业自身的长期发展需求。与此同时,为了谋取更为广阔的发展空间,近年来房企纷纷尝试转型。在众多的转型路径中,房企轻资产模式的试水络绎不绝。而房企将盈利能力作为侧重点,着力解决因企业扩张产生的资金问题,并进行品牌输出的同时,迅速扩大经营规模、获取品牌溢价。那么,是什么原因促使房企引入轻资产模式?轻资产模式又是如何进行的?


01

拿地难、负债高,房企 “买卖模式”阻碍盈利

土地成本攀升。传统的重资产扩张模式依赖优质且充足的土地储备。近年来,土地招拍挂市场出让价格持续走高、房企拿地成本不断提升。根据一线及部分二线城市2012至2017年上半年土地成交均价统计显示,多数城市均呈现不同程度的上升趋势,其中深圳拿地成本从2012年的6063元/㎡,上升至2017年上半年的22587元/㎡,增长约四倍。在土地成本不断攀升的背景下,其已成为影响房企盈利能力的重要因素;当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候,企业盈利能力将进一步减弱。

负债高于现金增速。从房企目前财务情况来看,企业总体持有现金增速放缓,且过半企业持有现金有所减少。而企业主要转向银行间市场发行中票和海外融资发债,负债规模再创新高。2017年上半年末,165家房企持有现金21116亿元,较期初微增4.57%,而总有息负债增加17.27%至51619亿元,明显高于现金增速。往日房企传统的重资产开发模式使我们清楚地认识到,前期买地、建设上投入大量的资金使得房企负债率不断上升、盈利能力持续减弱。


02

紧随政策风向,“轻资产”模式成房企发展新动能

2016年中央经济工作会议强调,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的“,抑制房地产泡沫。从目前的调控走势来看,限购限贷、土地及房企融资政策持续收紧。截至2017年十月,全国超100个城市(县级以上)发布相关地产调控措施150余次,其中北京发布调控政策超30次、15个核心及热点城市发布调控政策均超4次。然而,市场政策对于房企金融布局及服务的支持却为房企带来新的风向标。

2014年9月30日银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了积极稳妥开展REITs试点工作;同年中央鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券等,用于增加首套和改善型普通自住房贷款投放。住建部近期也发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,更是明确建立多种渠道发展租赁市场,推进房地产投资信托基金(REITs)试点。除了借用金融工具实现合作,房企开始通过小股操盘、代建及社区O2O模式提供服务、输出品牌。


03

战略转型,典型房企引领轻资产模式发展

结合部分涉及轻资产模式的房企背景、现状及原因来看,房企意在资源整合、品牌输出,力求持续发展。然而,虽然房企于轻资产发展蓝图基本一致,但尚未形成固定且统一的发展模式。事实上,各类企业都在积极发挥自身特点,在轻资产运营领域进行探索。

万达:引入资金合作,减少投入。以万达商业为例,其2015年推出轻资产模式后与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构投资240亿元。万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。对投资者而言,除了获得现金回报外,还可享受投资资产的全部增值收益。由此,万达无需投入大量金钱在土地上,依靠品牌输出可获得可观收益。

红星美凯龙 :发行类REITS计划,加速资产证券化。2017年,红星美凯龙与商业不动产基金高和资本联合宣布,国内首个家居行业“类REITs”计划—“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”成功发行,成为权益类公募REITS的里程碑。在管理门店数量不减少的情况下,红星美凯龙依靠类REITS变现,从而回收大量资金用于投资新物业。而通过与高和资本牵头的并购私募基金,红星美凯龙可以实现针对性并购,形成从建造到运营、从并购到类REITS退出的完整轻资产闭环。值得注意的是,此次类REITS计划的成功发行在一定程度上改善了红星美凯龙的资本结构。根据三季度公告显示,截至2017年9月,红星美凯龙营业收入为78.1亿元,较去年同期增长14.0%;货币资金余额为73.12亿元,比去年同期增长34.9%。

万科:小股操盘,扩大资金回报。2014年3月,万科表示将学习美国铁狮门,引入“小股操盘”模式。根据有限合伙协议,万科出资约人民币38.89亿元,约占投资总额的30.22%,并持有本次交易标62.07%的权益。万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。而小股操盘者万科,则能借此提高资金利用效率,通过输出品牌和管理,放大自有资金投资回报率。

绿城:代建+社区服务,战略性品牌输出。绿城管理以轻资产模式对外输出绿城品牌、管理和资源,通过商业代建、政府代建及资本代建三大业务模式,提供专业的房地产委托开发服务。在整合了蓝城的代建业务之后,截至2017年10月24日,绿城管理旗下受托管理项目184个,总建筑面积超4500万平方米,预计可实现销售额超2700亿元,其中在建面积达1700万平方米。与此同时,旗下社区服务在提供保安、保洁、园艺、物业维修等服务的同时,向住户、业主及地产开发商收取服务费用。截至2017年6月,绿城服务的管理面积为117.5百万方,较去年同期增长28.6%。


04

轻资产模式发展迈入正轨,未来机遇与挑战并存

虽然相比海外房企成熟且较为完善的轻资产运营模式,内房企目前仍处于轻资产模式的探索及试水阶段,但从多数房企目前的战略规划来看,拓展轻资产业务板块已成为趋势。在有限的资源前提下,以最经济的方式、获得最大利润的企业经营战略,已成为企业转型前的目标与共识。然而,虽然各大企业希望利用最少的资源赚取最多的利润,但并非所有利用轻资产运营模式的企业都获得了期望的收益。事实上,模式的推陈出新将有助于多数房企提升整体运营能力,但房企更因根据实际情况,从其综合管理、销售、品牌等能力判断是否适合轻资产转型运营。


— END —


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