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【年报点评04】建业地产:未来三年河南省市场占有率突破10%

2018-03-15 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

年报系列点评之四

五年来销售增速首破50%,未来三年保持增速能否实现河南省市场占有率10%?轻资产输出管理面积破千万平米,助力企业扩张;融资成本偏高压缩利润空间。

文/克而瑞研究中心   房玲、羊代红

在绝大多数企业不断加大全国化布局力度的情况下,建业地产可谓一枝独秀,始终坚持深耕河南,这也在一定程度上限制了建业的规模增长速度。2012年建业地产销售额首次突破百亿,成为河南省首家百亿房企,但是直至2017年其销售金额才破300亿,销售增速突破50%,在河南省的市场占有率达到4.3%。

随着可售货值的增加,建业未来两三年内有望保持50%的增速,企业目标到2020年在河南市场的市场占有率达10%,但随着多家规模房企涌入河南,建业未来面临的竞争压力也将逐步加大。

2015年建业提出未来将以轻资产为主要模式,用三到五年,实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。在转型道路上,建业进行多方面的尝试,涉足商业、酒店、文化旅游等等,目前有了一定成果;轻资产模式也实现了飞速发展,成为建业进一步规模扩张和利润增长的动力之一,加上代建销售后,2017年河南省市场占有率达到5.2%。


销售
标到2020年河南市占率达10%

2017年建业实现合约销售金额约304.2亿元人民币,同比增长51%;合约销售面积458.4万平方米,同比增长66%。按合约销售金额计算,建业在河南省的市场占有率约为4.3%,若加上轻资产代建销售的70亿元,市场占有率达5.2%。在2017年业绩发布会上,建业董事长胡葆森提出到2020年在河南市场的市场占有率达到10%,具体到2018年达到7%-8%,且预计未来两三年保持50%左右的销售增速。

2018年建业全年开工的面积预计突破1000万平方米,这部分项目将在未来三年推向市场;2018年建业的可售货值约613亿元,若去化率达到74.4%,便能实现50%的销售增速,即450亿元的销售目标。但要在2018年实现7%-8%的河南省市占率,则存在些许压力。假设2018年河南的销售额不变的情况下,建业实现50%的销售增长,其市场占有率也仅为6.4%,而河南省近两年的销售额都有超20%的增长;此外,2017年以来多家龙头房企如龙湖、华润置 46 32175 46 14939 0 0 3622 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3622地等的进入,河南省的房地产市场竞争将更加激烈。但若2018年建业的代建销售能实现进一步大幅增长,河南省市占率7%-8%还是可能实现的。 

在销售分布方面,建业深耕河南省,2017年郑州销售贡献金额80.3亿元,占比达26%,占比与2016年基本持平,其余销售来自于河南省内的其他市县,销售金额223.8亿元,占比74%。2016年以来,随着多家龙头房企在郑州拿地的增加,建业在郑州市场的销售金额排名也从2016年的第三名降到2017年的第六名,未来建业或将面临更多的竞争压力与挑战。 



投资
拿地增速破200%助力扩张

2017年建业在销售实现大规模增长的情况下,在土地市场上也高歌猛进,拿地规模较于往年有大幅增长。2017年建业新增47个项目,其中7个项目位于郑州,三亚也有1个项目,其余的则来自河南省境内的其他市县。2017年建业新增土地建面达1467万平米,同比增长238%,其中新增土地权益建面981万平米;新增土地储备总价159亿元,同比增长404%。


2017年建业新增土地储备主要集中在河南省境内,同时2017年五月份在三亚拿下近89万平米的红糖湾项目。从城市占比来看,建业在郑州的新增土地建面占比为22%,河南省其他市县则为72%,在河南省外城市主要是在三亚拿了一个项目,占比达6%。

截至2017年末,建业的土地储备总建面为3188万平方米,较上一年年末增长明显,同比增长52%,主要来源于2017年获取的大量新增土地所致;土地储备量充足,是未来建业保持50%销售增速的重要来源。此外,2017年建业新增39个轻资产管理项目,截至2017年,建业已拥有75个轻资产项目,管理面积1246万平米,较于2016年增加540万平米。未来轻资产项目的代建销售也将成为建业销售增长的重大支撑。


财务
融资成本略高压缩利润空间

2017年建业实现营业收入138.8亿元,同比增长46.2%,其中来自物业销售收入为132.1亿元,轻资产项目管理收入为3.08亿元,其他的则来自酒店及其他租金收入3.37亿元,分别同比增长44.9%、668.6%、7.1%。营业收入上涨的原因在于竣工项目增加所致,轻资产项目营收也开始显现。

在盈利性指标方面,建业毛利率水平微降,净利率以及归母净利率较于2016年微升,但利润率依然处于相对较低水平。2017年建业的毛利率为23.6%,同比微降05个百分点;净利率为6.5%,较2016年增长2.3个百分点;归母净利率为5.9%,较2016年增长1.7个百分点。毛利率下降,在于2017年结算的项目中,2015年的部分楼盘价格比较低,同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少,整体导致毛利率下滑。随着建业未来高利润的轻资产管理项目等的增多,利润率存在上升的空间。

在资本运营方面,公司财务风险控制情况较好,但平均融资成本高于行业平均水平。2017年建业净负债率25.7%,较2016年下降19.7个百分点。截止2017年建业现金持有量为134.1亿元,现金短债比为3.03,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为2.52,财务风险控制情况较好,财务杠杆还有上升的空间。建业2017年平均融资成本为7.2%,较于2016年下降1.5个百分点,但较于2016年的行业约6.4%的加权融资成本水平还是稍高,这也在一定程度上压缩了建业的利润空间。  


— END —

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