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快评:从国常会到政治局会议,敲定未来房地产政策新动向

CRIC研究 克而瑞地产研究

强化“房住不炒”,加快建立长效机制


文/研究员   杨科伟、柏品慧


7月中下旬以来,房地产行业政策纷呈,继国务院常务会议强调流动性合理充裕的表态后,中央政治局会议明确提出,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。与此同时,住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单,自然资源部力推土地利用计划“增存挂钩”。下半年,房地产政策层面有哪些新动向?其对房地产市场将产生什么影响? 


从“去杠杠”到着力“稳杠杆”

货币政策中性偏积极


政治局会议提到“外部环境发生明显变化”,集中体现于宏观经济仍存在较大下行压力,稳增长任务依旧严峻,提出“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”将是下半年宏观经济政策核心目标。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用,重点聚焦减税降费等环节。另外,要把好货币供应总闸门,保持流动性合理充裕。联系到今年上半年,严控金融风险、推动去杠杆似有矫枉过正之嫌。

而下半年,金融“去杠杆”将向“稳杠杆”过渡,不再是一味追求“去杠杆”,而是把握好力度和节奏,助推实体经济杠杆率稳中有降。我们认为未来货币政策将中性偏积极,房地产信贷资金层面已出现宽松预期,购房贷款利率下行将是大概率。


“房价”或将是检验调控政策效果的

唯一标准


此次政治局会议直指房价,措辞也变得前所未有的坚决和严厉,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,预示着对接下来的房价上涨”零容忍”。但会有什么措施才能做到房价不涨?以往的行政强制“限价”一刀切还是远水不解近渴的增加土地供应?

我们认为:具体调控手段还是坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序等四个方面。

一是调控政策主基调不变,所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开,“四限”政策中长期不退出。联系到深圳连夜出台调控新政,涉及暂停企业购房,居民家庭新购买商品住宅限售3年等多方面内容。热点城市房地产调控政策将“查漏补缺”,严堵政策监管漏洞,着力抑制投资、投机性购房需求。

二是多部委各司其职、通力合作,提高调控政策落地的针对性、及时性和有效性。6月底,七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动,住建部于昨日公布20家违法违规房企及中介黑名单, 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。同日,自然资源部也力推土地利用计划“增存挂钩”,逐年减少批而未供、闲置土地多和处置不力地区的新增建设用地计划,并设立处置批而未供和闲置土地具体任务的奖惩机制。新的土地管理机制在于“用活增量、挖掘存量”,更好地实现土地集约化、高效发展,最大程度缓解热点城市供地压力。


土地供给、租赁住宅、房地产税等部分长效机制措施加快出台进行时


政治局会议再提房地产长效机制,措辞从“加快研究建立房地产长效机制”升级为“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。我们认为具体将会在三个方面加快出台具体措施:

一是土地供应要有供有限,对房地产库存仍在高位的城市,应大幅调降供地指标;对房地产库存明显不足、房价上涨压力大的热点城市,不仅要增加土地供应,还要加快供地节奏。

二是加快发展租赁住宅市场,当前租赁市场尚处起步阶段,相关制度建设仍有空白。近期,杭州、武汉等市相继出台租赁住房新政,杜绝以租代售、变相销售等违规行为,最大程度保障租赁群体的居住需求。

三是预计房地产税将在年内有实质举措相关立法乃至试点工作有望向前迈进一大步,对房地产市场影响程度还要看具体的实施细则,当前并不会对房地产市场构成实质性冲击。


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