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专题｜集供不应求与库存上升于一体的城市市场机会与风险研判
导 读
结构性库存城市有哪些共性特征？对于企业而言，投资布局、产品开发又该如何针对性地调整？
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧
受制于调控政策持续高压，部分城市房地产市场成交持续低迷，消化周期明显拉长，高库存风险似有重启可能。不难发现这类城市库存结构并非千篇一律，多数城市属结构性库存风险。那么，结构性库存城市有哪些共性特征？对于企业而言，投资布局、产品开发又该如何针对性地调整？
PART
01
13城消化周期超12个月
热点城市再现库存隐忧
截止2018年6月，近三成城市库存量仍处低位，消化周期现已不足6个月。其中，重庆市场异常火热，消化周期低至1.2个月。与此同时，13个城市消化周期超12个月，除大连、沈阳、长春这类风险城市之外，不乏北京、深圳、厦门等核心一、二线城市，高库存风险有重启可能。
探究当下有高库存风险之虞的城市的库存形成动因，不难发现有以下几方面因素：其一，调控政策持续高压，房地产市场降温特征明显，成交量持续低位运行，消化周期自然显著回升。其二，部分城市人口长期净流出，本地居民购房需求毕竟有限，市场缺乏进一步向上动力。其三，受限价、限签等调控政策影响，部分城市成交数据难免“失真”，难以反映当下市场实际情况。典型如中山，网签明显受限，市场存在着大量的已销售未备案项目。
PART
02
区域分布：高价房聚集区、低价远郊区
存在较大库存压力
1、广州花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大
广州房地产库存主要集中在远郊区域，番禺区、花都区、南沙区和增城区商品住宅库存面积均超100万平方米，花都区更以172万平方米居首。并且，远郊区域去库存进程难言乐观，典型如花都区，2018年上半年房地产市场持续低迷，月均成交量约5万平方米，去化周期升至28个月高位，高库存风险仍需警惕。而从项目来看，花都区待售库存以大盘产品居多，万达城、祈福万景峰和祈福水岸花园这类大盘，单盘体量均超50万平方米，待售面积都在10万平方米以上，排名位列全市待售面积前五位。说明大盘产品去化率整体偏低，才是花都区高库存风险的根源所在。
2、昆山花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大（略）
3、无锡滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控（略）
PART
03
面积段结构：70㎡以下和200㎡以上库存压力显著
1、合肥、烟台库存压力集中在70平方米以下小户型
合肥、烟台库存压力主要集中在70平方米以下小户型产品，消化周期均超18个月警戒线。鉴于70平方米以下小户型以一房产品居多，属单身家庭阶段性过渡产品，最大优势在于总价偏低，在一定程度上可以降低投资门槛。这类产品以酒店式公寓居多，譬如合肥70平方米以下户型库存面积128万平方米，其中酒店式公寓占比近9成。最大卖点在于不限购，适用于被限购政策挤压的置业需求，最大痛点则在于税费等交易成本过高，升值空间有限。而从项目来看，合肥70平方米以下户型待售库存多数还是商住两用性质的酒店式公寓产品，且不乏恒大中央广场、瑶海万达广场、绿地中心这些品牌开发商项目。并且，这类产品体量甚于庞大，多个项目建面超50万平方米，更有京商商贸城、恒大中央广场这类100万平方米超级大盘，去化周期注定十分漫长。
2、东莞、苏州库存压力集中在200平方米以上大户型（略）
3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控（略）
PART
04
户型分布：一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力
1、太仓、昆山库存压力集中在一房产品（略）
2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品
苏州、东莞库存压力主要集中在别墅产品，消化周期大都在20个月以上。尤其是独栋别墅，消化周期显著高于其他档次别墅产品，主要原因在于套均总价偏高，市场需求极其有限，成交不畅也属正常现象。而从项目来看，苏州别墅待售库存集中分布在吴江区、吴中区、相城区这类外围区域，地理位置偏远、周边生活配套不成熟成为这类产品去化表现不佳的重要因素。其中，吴江区碧桂园十里江南以库存面积17.4万平方米居首，该项目紧邻上海淀山湖，产品主打90-150平方米经济型别墅，置业客群主要来自于上海以及苏州主城区外溢客群。不过，2016年10月吴江区纳入苏州限购范围，上海外溢客群锐减，显著制约项目成交去化。另外，园区也有多个项目库存面积偏高，世茂铜雀台、铂悦犀湖皆超5万平方米。譬如，世茂铜雀台位于双湖板块，地理位置极具稀缺性，产品主打290-340平方米联排以及340-400平方米双拼，套均总价1200-1500万元。鉴于苏州千万级豪宅客群毕竟有限，去库存注定需要更为漫长的时间周期。
3、晋江、汕头三房和四房产品库存压力可控（略）
PART
05
典型城市：厦门广义库存压力更大
地王盘去化困难
（本章略）
PART
06
结构性库存格局长期存在
因时、因需而变才是适销产品的关键
1、结构性库存城市投资优选区域，规避全面性库存城市
当下热点城市库存风险再现隐忧，13城消化周期超12个月，不乏北京、广州、苏州这类核心一、二线城市。不过，多数城市属结构性库存风险，库存压力主要集中在远郊区域以及高房价区域。典型如广州花都区，大盘扎堆引致同质化竞争甚于激烈，去化率整体偏低。反观，热点区域尽管存在一定库存压力，但由于成交相较活跃，库存风险基本可控。典型如无锡滨湖区，市场热度惯性延续，成交量仍处高位，在售项目去化表现上佳。针对结构性库存城市共性特征，我们认为企业投资策略要慎选区域，优选热点区域，盈利能力更有保证。并且，尽量规避那些库存压力较大的区域，市场前景难言乐观。全面性库存风险城市建议暂时规避，典型如厦门，楼市、地市显著降温，短期内投资风险亟需引起重视。
2、适当增加三房、四房产品比重，90-140平方米更优
随着二孩家庭持续增多，改善性需求持续释放，成交占比稳步提升。并且，“轻奢”理念日趋流行，三房、四房产品更为畅销。尤其是三四线城市，改善性需求已然成为楼市成交主力，三房、四房产品持续热销。就面积段而言，70平方米以下小户型以及200平方米以上大户型去化压力普遍较大，90-140平方米户型却备受市场欢迎，成交量长期维持在较高水平。我们认为企业宜主动迎合改善性置业需求，适当增加三房、四房产品比重，主力户型建议控制在90-140平方米，以期实现更快的去化速度以及更高的产品溢价。
3、高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅
企业要在三四线城市突围制胜，高周转便是必备的“基本功”。当下，只有高周转的企业才能进入三四线城市，可以控制投资风险，做不到高周转的企业进入三四线城市可能都是风险。结合我们调研情况来看，三四线城市高层、小高层产品更受市场欢迎，这类产品总价偏低，也更易去化。洋房可以提高项目品质，更可以提升产品溢价，只要将总价控制在本地居民购买力承受范围以内，成交去化便不成问题。当然，洋房整体去化速度还是会稍逊于高层、小高层。相较而言，别墅产品溢价更高，但总价偏高，市场需求毕竟有限，销售周期过于漫长，明显有悖于高周转开发策略。我们认为高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅，且要控制总价。
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专题
目录
《结构性库存格局长期化之下的适销产品启示》
前 言
一、13城消化周期超12个月，热点城市再现库存隐忧
二、区域分布：高价房聚集区、低价远郊区存在较大库存压力
1、广州花都区这类远郊区域大盘扎堆库存压力较大
2、昆山花桥镇这类高房价板块市场显著降温库存压力更大
3、无锡滨湖、惠山和锡山因成交活跃库存风险整体可控
三、面积段结构：70平方米以下和200平方米以上户型库存压力显著
1、合肥、烟台库存压力集中在70平方米以下小户型
2、东莞、苏州库存压力集中在200平方米以上大户型
3、广州90-140平方米户型库存量偏高但风险基本可控
四、户型分布：一房、别墅产品普遍存在一定的库存压力
1、太仓、昆山库存压力集中在一房产品
2、苏州、东莞库存压力集中在别墅产品
3、晋江、汕头三房和四房产品库存压力可控
五、典型城市：厦门广义库存压力更大，地王盘去化困难
六、结构性库存趋势将长期存在，因时、因需而变才是适销产品的关键
1、结构性库存城市投资优选区域，规避全面性库存城市
2、适当增加三房、四房产品比重，90-140平方米更优
3、高周转产品首选高层、小高层，溢价产品首选洋房而非别墅
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