专题｜房价倍增的三四线城市尚未迎来购房需求“降级”
导 读
“量的积累”或许在未来某个时点将会迎来“质的变化”。
◎ 研究员 / 杨科伟、柏品慧
2016年以来，三四线城市房地产市场明显升温，房价随之普遍上涨，诸多城市房价更是实现倍增。本地居民收入却并未相应大幅增长，市场购买力难免会出现透支。那在这种情况下，三四线城市市场购房需求会否迎来“降级”拐点，重走一、二线城市控总价而产品小型化的路子？
但城市项目层面也开始出现开盘去化率不及预期的状况，不同城市明显出现结构性分化。所谓“春江水暖鸭先知”，每个城市单个项目就宛如一条条“触角”，感知着市场热度，本文的研究思路主要是基于核心一、二线城市近3个月以来新开盘和加推项目的去化表现数据，从城市维度、产品档次、产品户型、区域分布等几个维度，解析目前各城市的去化分层现象，通过微观层面的变化，旨在抓住市场变向的信号。
市场背景：三四线购房需求偏好大型化，但房价大涨后购买力有透支之忧
1、一二线两房、三房产品面积小型紧凑化，三四线偏好大型舒适化（内容略）
2、三四线房价过快上涨但收入增幅有限，市场购买力难免透支
2016年以来，三四线城市房地产市场明显升温，成交量持续高位运行，房价更是加速上涨。置业客群除了本地刚需以及改善性客群之外，核心城市外溢投资客也占据较大比例。更为重要的是，受惠于棚改货币化安置持续发力，有效带动大批增量购房需求，成为三四线市场转暖的重要因素。
截止2018年7月，重点监测三四线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%，三亚暂以33566元/平方米居首。相较于2016年1月，半数以上三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。鉴于三四线房价已升至阶段性高点，同期居民收入增幅着实有限，购买力难免透支。
整体特征：100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升
1、普通住宅影响尚未显现，三房占比超50%、四房比重稳中有升
近年来三四线城市房价大幅上涨，房价翻倍上涨的城市也并不鲜见，市场购买力难免出现透支的迹象。不过，三四线改善性需求持续释放，已然成为住宅市场最为重要的置业群体。就户型结构而言，三房仍是成交主力，成交占比长期保持在50%以上，且有稳步提升的趋势。随着二孩家庭持续增多，四房成交占比也是稳中有升，2018年1-7月升至16.73%，较2016年净增长5.42个百分点。在居民消费不断升级的大背景下，三四线改善性换房需求方兴未艾，致使三房、四房户型持续热销。并且，三四线置业客群普遍青睐一步到位，意即大户型产品更受市场欢迎，进一步推升三房、四房市场占有率。
反观，刚需类产品大都去化不畅，两房成交占比持续走低，2018年1-7月跌至18.92%，较2016年净减少7.81个百分点。相较于一、二线城市，三四线城市经济基本面、居民收入水平尚有较大差距，导致人口长期净流出，外来人口增量着实有限。因此，三四线刚需市场早已步入饱和阶段，两房去化表现不佳也属正常现象。
2、购房更关注功能性，100-140平产品占比49%，140平以上占比稳定 （内容略）
3、别墅产品挤压效应更明显，叠加等经济型别墅接受度持续提升（内容略）
样本城市：主流需求仍以大面积产品为主，部分城市“升级与降级”并存
1、常州：100-140平产品占比攀升至59%，140-180平比重升10个百分点 （内容略）
2、三亚：政策升级逼退投资需求后成交主力“以小变大”，净增38个百分点 （内容略）
3、洛阳：市场两极分化，改善性需求消费升级、刚需消费降级
洛阳属于典型的需求内生型城市，购房需求以本地自住性需求为主导，周边乡镇以及三四线城市客群也占据一定比重。近年来，洛阳房地产市场明显升温，房价上涨尤为迅速，市场需求分化。
一方面，改善性需求持续释放，100-140平方米户型稳居市场成交主力，长期占据四成以上的市场份额。并且，改善性客群购买力依旧坚挺，更为偏好大面积产品，表现于100-140平方米户型成交占比明显回落，140-200平方米户型成交占比皆有回升。
另一方面，刚需客群购买力已然出现透支的迹象，户型小型化趋势愈加明显，表现于70-90平方米户型市场占有率略有回调，60平方米以下户型市场占有率增长明显。主要原因在于本地置业客群以存量改善性换房需求为主导，卖一套再买一套的案例持续增多，这部分群体购买力依旧强劲。恰恰相反，刚需客群主要来自于周边乡镇以及三四线城市，相较于洛阳本地改善性客群，这类刚需客收入水平存在较大差距，市场购买力明显透支，户型小型化已是必然趋势。
4、昆山：外溢客群被政策抑制后，二、三房比重“先降后升”再走俏 （内容略）
5、建德：改善需求坚挺下主力面积段“升级”，小面积产品需求也在提升 （内容略）
总结：三四线购房消费降级并未全面到来，但市场变盘也许只在朝夕
尽管三四线城市购房消费降级趋势并未形成，但一些迹象依然显露，“量的积累”或许在未来某个时点将会迎来“质的变化”。鉴于多数三四线城市高收入群体毕竟有限，房价“天花板”更显而易见，一旦总价超出本地居民购买力上限，有效市场需求锐减，在市场购买力难以显著提升的前提下，不排除购房消费重走一、二线的老路，开启户型小型化的时代。针对上述特征和结论，最后我们针对三四线产品开发运行提出了一些建议,以期能将市场风险防患于未然。
1、多数三四线市场需求仍有支撑，购房消费降级仅是个案并非普遍现象
出于经济发展活力、居民收入水平等多方面因素，三四线城市市场周期迥异，产品结构更是显著分化，可以简单划分为以下四类：（本小节内容略）
2、三四线市场购买力依旧坚挺，但不排除购房消费降级的可能性
当下，三四线城市置业诉求仍以改善性需求为主导，三房、四房户型持续热销，始终占据最大的市场份额。多数三四线市场购买力依旧坚挺，市场需求仍有支撑，短期内市场热度有望惯性延续，成交量有望维持在较高水平。部分三四线市场开始出现分化特征，尤以洛阳为代表，改善性客群购买力依旧坚挺，大面积产品更受市场欢迎，但刚需客群购买力明显透支，户型小型化趋势愈加明显。
我们认为多数三四线城市房价现已升至阶段性高点，部分三四线房价已然到达本地居民购买力上限，房价天花板效应显著。一旦产品总价超出市场购买力上限，有效市场需求将锐减，去化表现着实不容乐观。我们认为在购买力难以显著提升的前提下，三四线城市犹存市场变盘风险，届时将迎来购房消费降级，也许会重走一、二线的老路，开启户型小型化的新时代，小户型产品市场占有率犹存较大的提升空间。
3、定价随行就市控面积、控总价，营销前置投资需谨慎避拿地王
长期来看，多数三四线城市房价犹存天花板效应，尤其是那些经济基本面平平、居民收入增幅有限的三四线，高收入群体毕竟有限，房价天花板效应更为显著。我们认为控面积、控总价将是抵御中高端市场需求不足的重要手段，企业开发策略要敢于打破惯性思维，定价策略切忌使用成本推导制，以地价、建筑成本、营销费用等简单加总计算售价，而是要随行就市，竭力压缩套内面积，将产品总价控制在本地居民购买力承受范围以内。一方面，取消不必要的功能空间，诸如独立入户空间等；另一方面，压缩公摊面积提高得房率，诸如减少电梯入户的走道长度等。并且，房企需构建投资、建筑、营销等全周期思维，投资拿地将营销前置，具体测算环节便要考虑市场购买力上限，切忌盲目高价拿地，尤其是避拿地王，市场往往并不支持更高的售价。
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《房价倍增的三四线城市尚未迎来购房需求“降级”》
一、市场背景：三四线购房需求偏好大型化，但房价大涨后购买力有透支之忧
1、一二线两房、三房产品面积小型紧凑化，三四线偏好大型舒适化
2、三四线房价过快上涨但收入增幅有限，市场购买力难免透支
二、整体特征：100-140平，三房、四房仍是需求主力且比重上升
1、普通住宅影响尚未显现，三房占比超50%、四房比重稳中有升
2、购房更关注功能性，100-140平产品占比49%，140平以上占比稳定
3、别墅产品挤压效应更明显，叠加等经济型别墅接受度持续提升
三、样本城市：主流需求仍以大面积产品为主，部分城市“升级与降级”并存
1、常州：100-140平产品占比攀升至59%，140-180平比重升10个百分点
2、三亚：政策升级逼退投资需求后成交主力“以小变大”，净增38个百分点
3、洛阳：市场两极分化，改善性需求消费升级、刚需消费降级
4、昆山：外溢客群被政策抑制后，二、三房比重“先降后升”再走俏
5、建德：改善需求坚挺下主力面积段“升级”，小面积产品需求也在提升
四、总结：三四线购房消费降级并未全面到来，但市场变盘也许只在朝夕
1、多数三四线市场需求仍有支撑，购房消费降级仅是个案并非普遍现象
2、三四线市场购买力依旧坚挺，但不排除购房消费降级的可能性
3、定价随行就市控面积、控总价，营销前置投资需谨慎避拿地王
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