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专题｜农村土地流转如何推动三四线城市房地产发展——以宿州、邓州、益阳为例
文／研究员 马千里、邱娟、周奇
自2004年至今，中央一号文件连续16年聚焦“三农”问题，对三农问题的高度关注可见一斑。随着经济的快速发展和城镇化进程的加速，农村人口外流现象严重，农村土地的闲置浪费现象日益加剧，土地资源浪费现象严重。为了盘活农村土地“沉睡”的这项资产，我国近年来加快了土地改革的步伐，2014年后一号文件和各类农村相关政策均聚焦于土地改革。由此可见，土地改革是解决“三农”问题、实现乡村振兴发展的关键所在。
近年来，全国多地着眼于农村土地流转、宅基地退出机制的有益探索，通过多地试点，农村集体土地流转已经取得阶段性成果，各地的土地流转市场逐步活跃，2018年底着手修订的《土地承包法》则是从法律层面把改革成果确定下来;而接下来，新版《土地管理法》还将进一步推动宅基地改革、集体建设用地入市等等。总体目标是全面盘活“三块地”（耕地、宅基地和集体建设用地），让农民能够直接享受土地变现带来的红利。尤其对于拥有广阔农用地的三四线城市，随着货币化安置的逐渐退出，以及因城施策、“三稳”等调控方针快速向三四线城市下沉，大多数三四线城市销售开始回归平淡，商品住宅去化周期逐渐拉长，国土部分类供地指标逐渐收紧，三四线城市建设用地指标将愈发紧缺。毫无疑问，土地流转对于缓解建设用地指标偏紧有积极意义。在此背景下，土地流转所带来的正面推动作用更值得房地产行业所关注。
第一部分：政策现状
法律法规不断完善，
对三四线城市利好不容小觑
自2014年中央在33个县市试点集体建设用地入市、宅基地制度改革后，全国土地改革的步伐明显加速，从赋予“两权”抵押融资功能到提出“三权分置”、“建设用地增减挂钩”等政策再到延长承包年限、建立集体建设用地入市制度，并修改土地管理法，从政策、法律等多方面保障农民土地权益，促进乡村发展。土地流转方式也由单一化转变为多样化，农村土地经济也更有活力。在其中，受益最深的莫过于广大的三四线城市，土地流转不仅能切实增加本地农民收入，提高居民购买力，对推进城镇化建设有明显的促进作用，这对本地的房地产市场发展也是一重大利好。
1、政策动向：期限延长限制放开，提升农村集体用地交易价值（节选）
农村土地流转的合法地位始于1982年中央首次肯定包干到户、包产到户等多种形式的责任制，随后《土地管理法》的出台以及多次修改为集体建设用地入市流转提供了法律保障。进入2014年后，农用地三权分置、农村宅基地三权分置等制度相继提出，土地管理等相关法律也加快修订，为集体建设用地入市扫平障碍，土地管理制度逐步被完善，农村土地经济活力进一步被激发。
通过对改革开放以来土地流转政策的梳理，我国农村土地流转大致从三个方面进行推进：农用地的改革、宅基地的改革以及集体经营性建设用地的入市。时至今日，农用地改革经多年深耕已进入最后阶段，当前已处于体系完善和修补期，而本地宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。
1.1农用地：完善农村基本经营制度，引导土地经营权长久流转（略）
1.2宅基地：权利体系构建结束，集约有奖、退出有偿制度仍在探索（略）
1.3集体用地入市：仅限经营性建设用地，要与国有土地同等入市、同权同价（略）
2，常见形式：转包、出租最为常见，入股、托管是发展方向（略）
3，意义：土地流转成为三农问题关键性突破点，有利于城镇人口增加、建设用地增长（略）
3.1土地改革是解决三农问题的关键性突破点，其根本是为了提高农民资产性收入
3.2推动农民进城增加城镇人口，退宅还耕释放建设用地指标
第二部分：市场分析
土地流转规模持续攀升，
助力更多人口向城镇迁徙
随着农村土地流转进程的持续深入，以及相关的政策不断完善，全国农村土地流转规模越来越大，推动农村土地交易市场日益繁荣发展，助力农村土地使用效率不断提升，在提高农民资产性收入的同时，也释放了大量的农村劳动力进入城镇。目前，全国农村土地流转比例已经接近40%，意味着大量的农村壮劳力已经人地分离，在就业模式上完成了从农业人口到城镇人口的转变。就各省市差异来看，上海、江苏、北京等经济发达省市土地流转率排在全国前三的位置。
1、流转规模：农村土地流转比例已接近40%，总规模达到5.4亿亩
1.1 近三年土地流转稍有放缓，但每年增量依旧可观(节选)
1.2 发达省份土地流转比例更高，城乡收入差距推升土地流转意愿（略）
2，价格走势：土地流转已成为农村收入重要来源，但近年来增速有所下滑（略）
2.1 农村土地流转价格增速较慢，远低于农村居民收入增速（略）
2.2北方四省人均流转面积最大、相关收入也居于前列（略）
3，规模测算：土地流转有望为三线城市带来150亿㎡供地指标、3000万城镇从业人口
3.1土地集约：可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标（节选）
三四线城市可通过耕地指标占补、农村集体经营性土地转让等方式，让临近城市的农田、农地转变为城镇建设用地，助力城市建成区更加有效率地扩张，从而盘活城市经济发展。结合保守测算结果来看，农村“退宅还耕”可为三四线城市带来86-149亿平方米的新增城镇建设用地规模，即便其中只有30%流转为商住用地面积，至少也可为三四线城市带来26亿平方米的新增供地指标，接近2018年全国房地产购置土地面积的9倍。
3.2人口流动：新增离地农民可超过1亿人，其中三分之一会留在本地县城
随着我国农垦技术的不断发展，农民的种植效率已经大大增加，不少江浙种植大户通过流转承包耕地，单户耕作土地面积已经可达2000亩以上。但是受各地发展不均衡、农垦机械化普及度不高等因素影响，目前我国农民人均耕作土地只有7.52亩，农村劳动力过量的现象普遍存在。
而在土地流转政策的推动下，随着越来越多的土地被流转，这一劳动力富裕的问题有望得到缓解，一方面可以提高农村土地耕作效率，增加农垦农民收入，另一方面也可以为离地的外出务工农民提供资产性收入保障，增加这部分人群的外出务工意愿。
据我们测算，当我国农民人均耕作土地面积分别达到10亩、15亩和20亩时，分别可释放农村流动人口0.5、1.1和1.3亿人。就2018的外地务工农民实际就业地点来看，其中至少三分之一会留在本地县城，意味着只要农村劳动力人耕作土地达到15亩左右，即可为三四线城市带来3600万左右的新增流动从业人口，按人均住房30平方米计算，可带来10亿平方米左右的新增住房需求。
不过就目前各地离地农民的去向分布来看，各省份差异巨大，新疆、山西、山东、河北的农民留在本县的比例最高，占比均在50%以上，其中新疆更是达到了62%。
留在本县农民比例较低的省份方面，湖北、广西、安徽、江西、四川等省份留在本县的比例均不足25%，其中湖北更是只有21%的离地农民留在本地县城打工，其他基本都会迁徙向省会或外省市发达城市。
第三部分：城市案例
宿州、益阳城镇居住需求快速增长，
邓州离地农民仅一成留在本市
近年来，全国土地改革的步伐明显加速，各地都在进行农村土地流转、宅基地退出机制的有益探索，农村集体土地流转已经取得阶段性成果，政策已处于体系完善和修补期，各地的土地流转市场也相对活跃，但宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。下文我们将以政策最为积极的安徽省城市（宿州）、人口流出大省河南城市（邓州），以及农村耕地质量较佳的湖南省城市（益阳）三个典型城市为例，从农民收入水平增加、城镇化人口提升以及退宅还耕带来的建设用地指标压力缓解等方面探究土地流转对房地产带来的一系列影响。
1、宿州：“空心村”的治理之路
宿州位于安徽省东北部，是一个农业大市，长久以来，小麦、玉米、华盛产量均居安徽省第一位。由于宿州农村居民人口众多，人均耕地面积过小，劳动力极其富裕，加之邻近上海，交通便利，许多青壮年选择外出打工，早在2005年，全市外出打工人数就超150万，占农村劳动力六成之多，留下了大片荒地。为解决土地荒废问题，宿州市多地积极探索流转制度的创新，转包、转让、互换等多种土地流转在民间应运而生。
1.1空心村问题：闲置土地资源价值极低，农村人口“去留”两难（略）
1.2变革历程：从无序交易到有序流转，提升农村土地使用效率（略）
1.3相关影响：农村宅基地有偿退出试点，城市建设用地指标日趋宽裕（略）
1.4 需求增长：土地流转助力城镇人口快速提升，楼市规模稳步增长
近些年，随着土地流转、产业升级转移的影响，宿州城市综合实力显著增强，人口回流现象逐渐显现。截止2018年底，宿州市常住人口达568.14万人，其中城镇人口增速迅猛，达242.82万人，较2014年增加了37.5万人，城镇化水平增至42.74%，较2014年增加了5.34个百分点。不仅仅是城镇人口增加，居民收入水平也有了明显提升,2018年城镇居民人均可支配收入增至30100元/平方米，较2014年上涨了37%，购买力有了明显提升。
人口和收入水平的利好很快的体现在了房地产市场上，尤其是2016、2017年，楼市成交规模明显上升，2017年商品房销售面积增至730.89万平方米，商品房销售额高达361.57亿元，较2015年实现了翻番，2018年商品房销售面积增速略有放缓，但是据宿州统计局最新公开数据，2019年商品房成交规模再度加速上涨，上半年商品房销售面积同比增长23.6%，在安徽省各市中排名首位。值得注意的是，受建设用地指标偏紧的影响，尤其是2017年，宿州市商品房价格涨势十分突出，成交均价达4947元/平方米，同比上涨20%。可以预见，随着宿州土地流转进程持续推进，将会进一步提升的城镇住房需求，并缓解建设用地指标偏紧的局面，助力房地产市场的稳定发展。
2、邓州：激进的“三权分置” 和背景离乡的农民（略）
2.1起源：各级政府高度重视，三权分置与土地流转快速推进
2.2阵痛：流转土地产生效率低下、资不抵债，存在部分农村居民再度“返贫”现象
2.3现状：加大力度保障农民收入，“三权分置”在争议中持续快速前行
2.4楼市：人口外流致城镇化率“虚增”，房价高涨风险不断累积
3，益阳：都市休闲农业示范点（略）
3.1政策动向：政策激励与土地信托创新机制相结合，促进土地加快流转
3.2典型项目：益阳农业嘉年华项目，新型经营主体典范
3.3土地供应：强化土地集约利用，连续多年实现建设用地占补平衡
3.4楼市动向：农村转移就业规模巨大，助力住宅销售持续增长
启示：
土地流转助力城市有序扩张，
推升本地城镇住房需求（节选）
表面上看，土地流转是保障农民权益、提升农村收入的重要手段，但实际上对于全社会经济发展、对于房地产市场均有积极意义。土地流转将会带来巨大的建设用地指标，据粗略估计，仅“退宅还耕”就可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标，对于缓解建设用地指标压力、平稳房地产市场有正向作用。并且考虑到目前的土地流转较为粗放，集约型效率尚未发挥，村民土地流转费用还处于较低水平，未来增长空间巨大。还有一点值得关注的是，受产业、经济、就业机会等因素制约，离开农村后，留在本地县市的农村人口比例不会太高，但考虑到庞大的农村人口基数，三四线由此受到的城镇人口增长利好依旧可观。
1、流转土地体量日益庞大，集约型耕种对收入增长的作用尚未完全发挥（略）
2，土地流转带来的建设用地指标可期，“退宅还耕”将成为关键性推进点（略）
3，只有少部分离地农民会留在本地市县，但总量依旧可观
虽然土地流转规模日益上升,但是受地方产业、经济相对落后等因素影响，三四线就业机会毕竟不如一二线城市，加之近2年，三四线城市商品住宅价格有了大幅上升，如果在本地找不到合适的就业机会，一亩地不足1000元的土地流转费对于购房可谓杯水车薪，导致失去土地的村民有相当一部分流入薪水相对较高的一、二线城市就业，真正留在本地城镇的农村人口占比只有1/3左右。但考虑到庞大的人口基数，土地流转对于三四线城市的利好依旧可观，保守估计城镇人口增量可达3000万人以上。
并且在三四线城市内部，离地农民留在本地的比例同样显著分化，对于那些经济发展活力较弱的城市而言，激进的土地流转反而会加快人口流失。如上文邓州既是如此，尽管土地流转发展如火如荼，但本地城镇化发展得到的实际利好极为有限，2018年只有大约10%的离地农民留在了本地；而在本地经济发展较佳的宿州等城市，土地流转又可以成为城镇人口增长的重要支点，对于房地产企业而言，还是此类城市更加值得关注。伴随着土地流转进程的加速发展，2014年以来宿州市农村人口快速向城镇转移，并且进一步向外吸附流动人口，在2014-2018年间，宿州农村常住人口减少了18万人，但城镇人口增加了37.5万人，常住户籍人口比也从85.4%上升到86.5%。
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专题
目录
《农村土地流转如何推动三四线城市房地产发展》专题
一、政策现状：法律法规不断完善，对三四线城市利好不容小觑
1、政策动向：期限延长限制放开，提升农村集体用地交易价值
1.1、农用地：完善农村基本经营制度，引导土地经营权长久流转
1.2、宅基地：权利体系构建结束，集约有奖、退出有偿制度仍在探索
1.3、集体用地入市：仅限经营性建设用地，要与国有土地同等入市、同权同价
2、常见形式：转包、出租最为常见，入股、托管是发展方向
3、意义：土地流转成为三农问题关键性突破点，有利于城镇人口增加、建设用地增长
3.1、土地改革是解决三农问题的关键性突破点，其根本是为了提高农民资产性收入
3.2、推动农民进城增加城镇人口，退宅还耕释放建设用地指标
二、市场分析：土地流转规模持续攀升，助力更多人口向城镇迁徙
1、流转规模：农村土地流转比例已接近40%，总规模达到5.4亿亩
1.1、近三年土地流转稍有放缓，但每年增量依旧可观
1.2、发达省份土地流转比例更高，城乡收入差距推升土地流转意愿
2、价格走势：土地流转已成为农村收入重要来源，但近年来增速有所下滑
2.1、农村土地流转价格增速较慢，远低于农村居民收入增速
2.2、北方四省人均流转面积最大、相关收入也居于前列
3、规模测算：土地流转有望为三线城市带来150亿㎡供地指标、3000万城镇从业人口
3.1、土地集约：可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标
3.2、人口流动：新增离地农民可超过1亿人，其中三分之一会留在本地县城
三、城市案例：宿州、益阳居住需求快速增长，邓州离地农民仅一成留在本市
1、宿州：“空心村”的治理之路
1.1、空心村问题：闲置土地资源价值极低，农村人口“去留”两难
1.2、变革历程：从无序交易到有序流转，提升农村土地使用效率
1.3、相关影响：农村宅基地有偿退出试点，城市建设用地指标日趋宽裕
1.4、需求增长：土地流转助力城镇人口快速提升，楼市规模稳步增长
2、邓州：激进的“三权分置” 与农民的背景离乡
2.1、起源：各级政府高度重视，三权分置与土地流转快速推进
2.2、阵痛：流转土地产生效率低下、资不抵债，存在部分农村居民再度“返贫”现象
2.3、现状：加大力度保障农民收入，“三权分置”在争议中持续快速前行
2.4、楼市：人口外流致城镇化率“虚增”，房价高涨风险不断累积
3、益阳：都市休闲农业示范点
3.1、政策动向：政策激励与土地信托创新机制相结合，促进土地加快流转
3.2、典型项目：益阳农业嘉年华项目，新型经营主体典范
3.3、土地供应：强化土地集约利用，连续多年实现建设用地占补平衡
3.4、楼市动向：农村转移就业规模巨大，助力住宅销售持续增长
四、启示：土地流转助力城市有序扩张，推升本地城镇住房需求
1、流转土地体量日益庞大，集约型耕种对收入增长的作用尚未完全发挥
2、土地流转带来的建设用地指标可期，“退宅还耕”将成为关键性推进点
3、只有少部分离地农民会留在本地市县，但总量依旧可观
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