评司论企｜美的置业：纳入港股通，资本加持助力稳健发展
导 读
进入港股通后，企业在资本市场的认知度和流通性、市值有望进一步提升。
◎ 作者 /沈晓玲、齐瑞琳
9月8日、9日，上交所和深交所分别公布港股通股票调整名单，上市不到1年时间的美的置业（03990，HK）被纳入港股通，调整于今日（2019年9月9日）起生效。此前的8月16日，恒生指数公司宣布季度检讨结果，美的置业获纳入恒生综合综合大中型股指数成分股。
进入港股通后，企业在资本市场的认知度和流通性、市值有望进一步提升。资本更亲睐于具备充足现金流和稳健财务，且具备较高盈利能力企业，而美的置业已然具备这些条件。
上半年盈利增长，融资成本具优势
从美的置业的上半年业绩来看，营业收入141.95亿元，归母净利润17.69亿元。分别同比增长33.44%、20.10%。其中核心净利润18.89亿元。受益于上半年结算面积以及结算均价的提升，营收、净利实现稳步增长。根据企业中期业绩发布会，上半年已售未结算金额达842亿元，比18年末再增215亿，可覆盖18年营收约2.8倍，下半年业绩有保障。
毛利率保持高位，上半年毛利率35.9%，较2018年同期的35.5%上升0.4个百分点。净利润19亿元，同比增长27.9%，净利率13.3%，高于同规模房企平均水平。
财务状况改善，短期无资金压力。尽管上半年美的置业的拿地销售比0.82，拿地力度处于行业较高水平，其净负债率上半年仍下降2个百分点至95.6%，主要受益于其较高的回款率。截至上半年末，现金短债比较期初提升0.82，达到2.42，表现优秀。长短债比报告期内达到3.71，比年初提升1.73。
美的置业的加权融资成本为5.95%，融资成本在行业里具有优势。其中新增借款加权平均实际利率为5.84%，低于行业平均水平。上市之后，公司不断拓宽融资渠道。2019年上半年陆续发放了融资成本在5.2%-5.7%之间的企业债等长期负债，较高成本的信托融资占总负债比重则从年初的24%下降到8%，债务结构进一步优化。预期未来企业整体融资成本将保持稳定。
地产作为资金密集型行业，持续的稳定的现金流和低成本融资为房企的稳健发展提供强大支撑，美的置业的低成本融资能力也是其受资本市场青睐的重要原因。由于整体运营情况良好，2019年4月26日，美的置业集团有限公司获得中诚信证券评估有限公司AAA的主体信用评级。
跑赢市场，港股市场表现良好
美的置业的半年报业绩公布后，股价表现出色，从其上市至中报发布时间段的股价涨幅超过30%，而恒生指数在此期间涨幅不足5%，可见其表现稳稳跑赢大盘。
在上市后不到一年时间，美的置业的股价最高涨幅曾一度超过40%，但受到港股整体趋势及香港近期宏观基本面拖累，目前股价有所回调，但半年报展示的良好业绩及财务水平，使投资者更看好其未来发展潜力，因此对公司的估值形成支撑。预计港股通之后美的置业的流动性将会进一步加强，前景向好。
土地资源丰富，低成本为未来盈利预留空间
截至2019年上半年，美的置业的总土地储备建面为5251万平方米，总土储货值的64%位于二线及以上城市。充足且优质的土储为美的置业未来发展提供有力支持。同时美的置业成立了产城及城市更新中心，加大城市更新项目拿地力度，企业2019中期业绩会披露，预计未来逐步可以转化为土储的建面为257万平方米，其中103万平方米预计今年即可转化为土储。
美的置业一直在积极调整土储结构，提升城市能级。除了在二线或核心城市深耕之外，美的置业坚定进入一线及新一线城市，今年上半年新进上海、杭州、天津和武汉等一线及新一线城市，目前其土储覆盖全国15个省、2个直辖市的54个城市，城市能级稳步提升，竞争力持续增强。
从区域方面来看，美的置业于2010年左右走出珠三角，开始全国化布局，进入长三角区域。随着长三角一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放，美的置业已经开始进入红利收获期。长三角区域上半年实现合约销售额163.4亿元，同比增长26%，为其上半年贡献了35%的销售业绩。从2019年中期业绩发布会上公布的新增货值占比来看，长三角区域占比43%，仍是美的置业现阶段投资力度最大的区域。
在城市能级逐步提升，区域布局不断完善的同时，美的置业的土地成本仅为2677元/平方米，楼板价/销售均价比仅为0.25，充足且低价优质的土储现状为企业未来销售业绩的扩张提供有力支撑，也为盈利预留了充足空间。
总结：纳入港股通后或将提升资本市场认可度
目前，美的置业的市盈率仅为6.35，在地产股中算是被低估的投资标的。凭借良好的盈利水平，较低的融资利率和丰富的土储资源这些较为强劲的业绩表现，美的置业从7月以来三个月内获得JP摩根买入评级及中金公司的跑赢行业“增持”评级，预计在纳入港股通后，较低溢价及在大陆投资人心中的知名度可能会使得其在资本市场的认可度将会进一步增加。
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