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行业透视 | 中央要稳、热点从紧—从房地产座谈会到政治局会议保持定力

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-05-16

 导 读 

预计调控政策或将继续维稳,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向。

  研究员 / 杨科伟、柏品慧



7.30政治局对下半年房地产政策定调备受市场关注,提出要坚持房住不炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。联系到7月以来,杭州、宁波、深圳、南京和东莞5城相继加码调控,而在7月24日10城参加全国房地产工作座谈会之后,上海已于30日表态“牢牢坚持房住不炒定位,落实好一城一策常态长效机制”,其他地方调控政策又将如何走向?



01

中央坚持房住不炒、因城施策
更好落实稳地价、稳房价、稳预期


7月24日,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10城参加房地产工作座谈会,要牢牢坚持房住不炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策差异化调控,确保房地产市场平稳健康发展。并要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

7月30日,在参加房地产工作座谈会后,上海市政府常务会议表态,要牢牢坚持“房住不炒”定位,坚决落实好“一城一策”常态长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,确保市场平稳健康发展。

7月30日,中央政治局会议部署下半年经济工作,明确提出财政政策要更加积极有为、注重实效;货币政策要更加灵活适度、精准导向;并坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

这与4.17政治局会议的基调可谓是一脉相承,意即政策底线在于“六稳”及“六保”,货币政策环境整体宽松,但坚决不搞大水漫灌式强刺激,以保市场主体为核心纾困实体经济,确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。财政政策仍是经济稳增长的重要抓手,但要提质增效,避免一哄而上,要保障重大项目建设资金,并注重质量和效益。进一步强化“房住不炒、因城施策”的政策主基调,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。


02

10个市场热点城市中已有4城从紧从严
深圳政策力度最为严苛

 

疫后房地产市场持续复苏,热点城市市场更是出现过热的征兆,多城市项目频现“万人摇”。

以参加房地产工作座谈会的10城为例,前7月累计成交5283万平方米,同比跌幅收窄至6%。具体而言,疫后多数城市成交稳中有升,累计同比跌幅降至20%以内,杭州、南京和上海市场甚为火热,累计成交同比转正,杭州更是同比增长24%,市场热度可见一斑。仅限于北京受困于疫情二次复发,暂以34%累计同比跌幅居首,但随着疫情得到有效控制,7月北京楼市成交明显回升,当月同比跌幅收窄至7%。

7月以来,杭州、宁波、深圳、南京和东莞等5城相继升级调控,意在给房地产市场降温,政策内容主要涉及以下三方面:

其一,升级限购,譬如宁波限购区域扩容,由原来的老三区扩大至市五区,镇海、北仑纳入限购范围。又如东莞首次将二手房纳入限购范围,非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩,个税证明不再作为审核材料。再如南京严堵政策监管漏洞,任何一方在夫妻离异2年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳限购政策力度最为严苛,深户家庭、成年单身人士须在本市落户满3年,并连续缴纳3年及以上个税或社保才能购房,这在全国尚属首次;任何一方在夫妻离异3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭住房总套数计算。

其二,升级限售,譬如杭州进一步规范高层次人才优先购房,但限售5年。东莞则延长一、二手房限售周期,由原先的2年调整为3年。

其三,增加一、二手房交易税,譬如深圳收紧普通住房标准,新增实际成交总价低于750万元这一限定条款,且个人住房转让增值税免征年限由2年调升至5年。


03

房地产金融难开闸,地方政策松紧结合
成都等热点城市或将加码

 

疫后中国经济强劲复苏,二季度GDP同比增长3.2%,预计下半年货币政策整体保持宽松基调,但边际放松空间有限,继续大水漫灌的可能性较小。

尤其是房地产信贷和融资政策难以开闸,首付贷、房抵贷等仍是重点监管对象,严防资金过度流向房地产市场。一方面,房企融资环境或将分类放松,融资成本有望适度下移。另一方面,居民部门仍需稳杠杆,确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。部分压力城市或将在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷,放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项。

地方因城施策、一城一策,全面落实城市政府主体责任,预计调控政策或将继续维稳,各城市可以根据市场实际情况,针对性地调整未来政策走向,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期调控目标。

一方面,压力城市有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困,尤其是南宁、沈阳、肇庆这类土地财政依赖度明显偏高,以及镇江、衡阳这类市场需求相较羸弱的压力二、三线城市,或将在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

另一方面,疫后热点城市楼市、地市全面转暖,多城市项目“万人摇”真实反映投资性需求再度进场,地价上涨也将倒逼房价上涨预期。但我们认为现阶段房价仍是不能碰的红线,核心城市调控政策仍需从紧执行,而以成都为代表的热点城市不排除加码调控的可能性。



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