导 读
一季度全国商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。
◎ 作者 / 杨科伟、柏品慧
一季度，在全球通胀预期再起及部分省市疫情出现反复的大背景下，中国经济开局良好，GDP249310亿元，同比增长18.3%，较2019年一季度增长10.3%。其中，房地产行业表现抢眼，一季度全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%；商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。
1一季度销售面积、金额较2019年同期
增20.7%和41.9%，东部地区增32%居首
一季度，房地产市场热度不减，成交超预期表现。商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%，较2019年一季度增长20.7%。商品房销售额38378亿元，同比增长88.5%，较2019年一季度增长41.9%。3月，房地产市场迎来“小阳春”行情，商品房销售面积18644万平方米，同比增长38.1%，较2019年同期增长18.5%。商品房销售额19227亿元，同比增长58.1%，较2019年同期增长35.1%。东部地区市场持续火热，一季度商品房销售面积15347万平方米，较2019年一季度增长32%；中部、西部地区市场有序复苏，一季度商品房销售面积都在1亿平方米左右，较2019年一季度增幅皆超10%；东北地区市场似有好转迹象，一季度商品房销售面积981万平方米，较2019年一季度微增2%。我们认为二季度房地产市场有望保持较高热度，商品房销售面积、金额仍将维持较快增长态势，但各区域市场或将持续分化。基于土拍市场持续火热，东部地区市场前景更值得期许，成交增长动力强劲。东北地区市场仍难言乐观，人口长期净流出，需求瓶颈尽显，成交较难摆脱下降泥潭。
2新房价格增长趋稳广州、福州环涨1%
二手房价格涨幅走扩北京、广州环增1.4%
3月，新房价格整体增长趋稳，仅限于广州、福州等热点城市涨幅扩容。70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。其中，4个一线城市销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北上深价格涨幅齐走缓，仅限于广州环比上涨1%。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，南京、宁波、合肥等热点二线城市涨幅皆有走扩的趋势，福州环比上涨1%，长春、太原和呼和浩特这类压力城市打折降价常态化，新房价格环比仍处下降通道。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月持平，徐州、无锡、金华等热点三线城市价格持续高增，环比涨幅均在0.7%附近，北海、安庆等压力三线城市价格持续走低，但环比跌幅渐有收窄的迹象。
3月，二手房价格涨幅略有走扩，北京、广州环比涨幅升至1.4%。70个大中城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。其中，4个一线城市销售价格环比上涨1.0%，涨幅较上月回落0.1个百分点，北京、广州二手房市场持续火热，价格环比涨幅进一步提升至1.4%，上海、深圳价格涨幅明显收窄，上海中招新政后学区房价格出现松动但并未显著降价。31个二线城市销售价格环比上涨0.5%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，杭州、南京、宁波等热点二线城市价格加速上涨，环比涨幅都在1%附近，南宁、乌鲁木齐价格转跌，太原、长春更是连续数月回调。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，无锡、徐州等热点三线城市价格持续高增，环比涨幅接近1%，安庆、北海、南充等压力三线城市二手房市场持续低迷，价格环比仍处下降通道。我们认为各城市房价或将维持分化态势，热点城市房价或将稳步抬升，尤其是那些土拍火爆乃至频出地王的城市，房价看涨预期更为强烈；压力城市房价或将缓步下行，现阶段打折降价仍是加速成交去化的必要手段。
3一季度房地产投资较2019年同期增15.9%
施工仍是核心支撑
一季度，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%，较2019年一季度增长15.9%。3月，房地产开发投资13590亿元，同比增长14.7%，较2019年同期增长16%。尽管新开工面积、土地购置面积持续走弱，但施工仍是房地产投资的核心支撑因素，抢工期便是抢回款似成市场共识。
我们认为房企拿地投资态度或将持续谨慎，土地购置面积或将持续走弱，势必将制约新开工面积上行空间，但由于企业抢回款诉求强烈，施工面积仍将保持较快增长态势，年内房地产开发投资增速有望保持两位数以上的高增长。
4一季度新开工面积较2019年同期降6.6%
抢工期致施工面积增14.1%
一季度，新开工面积整体仍处低位，房屋新开工面积36163万平方米，同比增长28.2%，较2019年一季度仍下降6.6%。3月，新开工面积19126万平方米，同比增长7.3%，较2019年同期仍下降4%。主要原因在于“三道红线”后房企拿地投资态度趋于谨慎，红档、橙档房企投资大幅放缓，仅绿档房企保持增速，很多程度上导致新开工面积持续低位运行。
一季度，房企明显加快施工进度，部分企业更是抢工期，房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%，较2019年一季度增长14.1%。主要原因在于“三道红线”后房企普遍加大营销力度，并积极抢回款，以便提升档位、降低融资约束。为了降低房地产开发项目烂尾风险，购房者缴纳的大定、首付乃至银行贷款资金一般存放在政府的监管账户，房企按照开发施工进度去申请提取资金。正常情况下，只有项目竣工并顺利交房后，房企才能实现全部回款，意味着现阶段抢工期也就等同于抢回款。我们认为房企投资态度仍将保持谨慎，缓拿地已是市场常态，短期内新开工面积较难摆脱下降通道。联系到抢工期等同于抢回款，施工面积大概率将持续提升，2021年或将真正迎来市场期盼的竣工大年。
5一季度土地购置面积较2019年同期降9.5%
热点三四线土拍“虚火”难降
一季度，房企投资保持审慎，土地购置面积2301万平方米，同比增长16.9%，较2019年一季度仍下降9.5%。土地成交价款809亿元，同比下降17.3%，较2019年一季度更是下降32.2%。
值得关注的是，房企投资整体保持审慎的同时，也在结构性调整投资重点，集中资金优势重点深耕当下的热点城市，以期换取更高的业绩产出。长三角地区热点三四线城市无疑成为房企投资重点所向，3月以绍兴为代表的强三线城市再次诞生新的地王，甚至南通、金华等下辖市县同样频出地王。我们认为“三道红线”将持续发力，房企融资环境或将持续收紧，年内房企投资仍将保持审慎，土地购置面积及成交价款或将持续下行。不过，热点三四线城市土拍“虚火”难降，核心区位的优质宅地仍将高价出让，甚至再次刷新地王纪录。
排版丨Jenny
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