行业透视 | 集中供地促长三角县市地价屡创新高，多城加入调控行列
导 读
整体来看，22城之外预计会有更多热点城市采取集中供地，这也给重点城市“供地两集中”名单扩容增加可能。
◎ 作者 / 马千里、周奇
4月20日，浙江江山市发布了楼市调控“十二条”，条款涉及土地供应、住房销售和市场监管等方面。值得注意是，4月7日江山市的涉宅楼面地价再创新高，平均楼板价接近1.4万元/平方米，距离上宗“单价地王”诞生仅过去两个月。事实上，不仅是江山，自2月末重点城市实行供地“两集中”以来，以西安、温州、绍兴为代表的非重点城市土拍市场热度明显上扬，百轮竞拍现象频出，绍兴、丽水等多个城市更是诞生了新的“单价地王”。在土地市场热度升温的影响下，今年3月以来，永康、义乌等多个县级市也收紧了房地产政策。那么，这些热点城市的调控力度如何？在“三稳”要求下，接下来还会有哪些城市将会升级调控政策？
非重点城市地市土拍显著升温
长三角县市“单价地王”频出
联系3月以来土地市场表现来看。3月份，全国土地市场溢价率创下2020年最高点，其中三四线城市表现最为亮眼，当月成交溢价率突破20%，地价也突破2000元/平方米，双双创下2020年以来的最高点。带动市场热度显著上升的主要推动力来自于长三角、粤港澳等东部沿海区域的热点城市。在CRIC重点监测的70个三四线城市中，3月份以来成交涉宅用地平均溢价率超过50%的城市多达18个，仅比溢价率低于10%的城市少2个，其中金华、宿迁等城市的成交溢价率更是高达100%以上。以金华为例，近期成交的19宗地块中，有12宗溢价率超过30%，占比在六成以上。此外，二线城市西安近来土拍表现也十分亮眼，3月以来成交地块溢价率平均高达54%，33宗宅地中有17宗成交溢价率超过30%。
不仅涉宅用地高溢价成交现象屡现，集中供地22城之外的热点城市地价天花板同样也不断抬高。尤其是未对土地价格进行限制的诸暨、永康、遂昌等县市，3月以来诞生的21个“全市单价地王”有14宗土地来自这些县级市，如绍兴诸暨、丽水龙泉更是在短短的一个半月内两次刷新全市（县）土地最高单价，土地市场热度明显处于高位。此外，去年已加强调控的绍兴、丽水等城市，地价天花板仍不断在刷新，特别是绍兴，去年年末全市涉宅用地最高单价仅为2.1万元/平方米左右，当前已经拔高至27818元/平方米，涨幅接近三成。
“限价”由市区向下辖市县覆盖
但大部分城市仅涉及热点地块
土拍高热之下，这些城市的市场情绪也明显波动， “高首付”、“捂盘惜售”、“捆绑车位”等乱象频发，这显然与稳定市场预期、促进房地产市场平稳发展的目标不符。因此，为了进一步稳定市场，截止至4月20日，2021年以来已经有13个非重点城市出台了房地产市场调控政策，包括土拍热度明显高位的义乌、永康、江山等县级市，均有调控政策跟进，但对比土拍溢价处于高位的城市数量来看，近期跟进调控城市的数量明显较少，温州、南通等热点城市均未跟进。
再从这些城市出台的调控细则来看，各城市对“控溢价、稳地价、稳房价”更为关注，调控聚焦于分期预售管理、土地供应及加强金融监管、市场秩序监管等方面，调控力度较为温和。具体就土地侧调控来看，本轮调控共有10个城市涉及，分别是西安、东莞、金华、永康、义乌、湖州、丽水、嘉兴、徐州和江山，其中西安、义乌、湖州和徐州均提出了供地“两集中”。具体来看，这些城市在土地市场方面的调控可分为两类：
一类是仅强调增加土地供应、优化供地结构或加强房企购地资金审查等，包括东莞、湖州和嘉兴。这三个城市早已采取“限地价”的竞拍方式，近期土拍市场火热多是由于土地供应不足的原因。以东莞为例来说，东莞土地供应向来偏少，且供应结构呈现分散化，如3月份出让的5宗宅地分别位于5个不同的板块，并且这些板块近年来出让地块数量较少、新房供应明显偏低；在这样的背景下，这些地块受到了房企的激烈竞逐，5宗地最终均以上限价成交，可售地价也均创下板块新高。因此，对于这类城市而言，只有加大土地供应力度才能平稳市场热度。
另一类是修改土地竞拍规则、对地价或房价进一步进行限制的城市，涉及西安、金华市区、永康、义乌、丽水、徐州和江山。这些城市多是近期土拍溢价持续高位的城市，近期成交了多宗高溢价地块，板块、区域地王频出。不过，除了义乌、西安和徐州市区全面实施“限地价”外，其余城市均是视情况才会采取“限房价、竞地价”等竞拍方式，如金华市区将在4月21日出让的7宗宅地中仅有2宗“限房价”。而就义乌、西安和徐州来看，西安调控力度最大，要求市区所有宅地包括共有产权住房用地采取“限房价、竞品质、竞地价”的竞拍方式，义乌和徐州力度较松，如义乌最新挂牌地块的溢价率上限设置在45%左右，网传徐州预挂牌地块中要求原则上不允许出现地王，溢价率上限为50%，楼板价上限为12000元/平方米，溢价率上限也比较宽。
22城之外预计会有更多城市跟进土地侧调控
南通、东莞调控收紧预期最强
可以看到，重点城市集中供地新政的影响下，近来有优质土地出让的西安、温州、绍兴等热点城市成为房企近期拿地重心，土拍市场热度也因此大幅升温，特别是政策调控十分宽松的县级市，地价天花板更是多次被刷新。“地王”效应下，各城市市场预期也明显上涨，不利于房地产市场稳定发展。因此，3月份以来，多个非重点城市加入调控行列，加码了房地产市场调控。值得关注的一点是，未在重点城市名单中的西安、徐州、义乌、湖州等城市均提到将在土地供应出让方面实行集中供地；以此来看，不排除后期会有更多热点城市采取集中供地的形式拍地，重点城市“供地两集中”名单仍有可能继续扩容。
目前，对比土拍溢价处于高位的城市数量来看，跟进调控政策出台的城市数量明显较少，特别是温州、南通等土地市场全面火热的城市暂未有具体政策加码。而从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些市场表现较热的城市均存在调控预期，特别是近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位的南通、绍兴、东莞、温州等城市，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。其中，东莞已在4月11日发布消息称后续将会落实“一城一策”调控要求，补齐调控短板。
而对于徐州、金华兰溪、遂昌、绍兴诸暨此类城市，地市热度上涨多是由于供地稀缺所致，当土地供应加大时，整体市场热度自然也会随之下降。这些城市调控压力较小，后期即使跟进土地价格调控，力度也会比较温和，多会以热点地块设置价格上限、优化供地结构等方式进行。典型如启东仅针对热点地块提出限制要求，4月份新挂两宗宅地要求“当溢价率或竞拍轮次超过某一限制时要求房企10日内付清全部成交价款”。
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