评司论企 | 330亿套现来福士，凯德布局新经济赛道下的考量

凯德此次出售来福士部分股权，既是对轻资产运营战略的贯彻，同时也是对未来数据中心等新经济资产的长期看好。

◎  作者 / 房玲、易天宇

■■■ 2021年6月28日，凯德集团公告称，向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为人民币467亿元，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿元。凯德表示此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产。在股权买卖的背后，体现了凯德集团怎样的战略考量？数据中心等新经济资产作为商业地产中的一类，优势又在何处？

战略调整下交易核心项目
计划新经济资产扩大至240亿

• 6座来福士均为核心项目，未来投资数据中心等新经济

早在2018年1月，凯德集团就一次性以约84亿元的价格向印力出售了20家商场。彼时，凯德集团所释放的信息，是要聚焦于国内的五大核心城市群，主打以来福士为主的综合体战略。而此次凯德集团出售的6个项目全为来福士项目，其中两座位于上海，其余分别来自北京、宁波、成都及杭州。据了解，出售前凯德集团共拥有9家来福士项目，这也意味着除了上海北外滩、深圳和重庆这三个外，其余的6个来福士项目均有出售。交易前，凯德集团通过私募基金（来福士中国收入投资）持有6个项目约30.7%至55%的持股比例，交易后将变更为12.6%至30%，凯德将继续负责项目的运营及资产管理，而平安人寿将成为新的控股股东，交易预计于2021年三季度完成。可见，此次出售部分股权的项目均为凯德集团旗下核心城市、核心地段的核心商业项目，意味着凯德又一次新的战略大调整。对于此次交易，凯德表示“将继续深耕中国市场”，“此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产”。

• 收购星桥腾飞补全产业链，首个数据中心落地上海

凯德布局的新经济资产主要包括产业园区、工业及物流地产以及数据中心等，其租户通常来自新经济领域。事实上，凯德集团的新经济资产布局之路始于2018年，2018年4月26日，凯德集团与宁波市海曙区政府签署合作意向书，计划投资150亿建设中新宁波智造产业园。此后2019年1月，凯德集团以110亿新元收购淡马锡的附属公司，星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，从而获得了大量的优质产业园资产。截止2020年底，凯德集团在中国境内共拥有8个产业园区项目，两个工业或物流地产项目，绝大多数为收购后的资产，总资产估值约96.65亿元。值得注意的是，2021年4月，凯德集团从中航信托以及无关联第三方，收购了位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，支付价格36.6亿元，成功布局在中国的首个数据中心项目。在资金加持下，凯德仍将继续寻求对数据中心等新经济资产的投资机会。未来几年，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元（约240亿人民币），投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。

新经济资产拥有广阔前景
数据中心将是未来新赛道

• 增量转向存量，新经济资产拥有更大增长空间

此次交易的背后，也表明了凯德对于未来中国经济走势的中长期预判。不同于以往的快速增长，当前国内的大多重点城市已由增量市场转向存量市场，核心城市核心区域的传统商业项目租金收益水平保持平稳，而新经济资产在未来仍有较好的增长空间。对比2020年凯德旗下商场与产业园、工业及物流地产的经营情况，2020年在疫情影响下，44座商场的物业净收入（NPI）为50.10亿元，同比下降了13.2%，其中来福士项目同比下滑了0.4%。反观产业园、工业及物流地产，在疫情影响下，仍维持23%较快的同比增速，出租率在90%左右，抗风险能力较强。此外按照净收益率（NPI Yield on Valuation）来看，产业园等新经济资产项目达到了7%，而商场仅为4%，从某种程度上，也代表了新经济资产的获利能力更强，若能长期保持较高的净收益率，未来将更具长期投资价值。

• 未来数据中心需求旺盛，壁垒较高仅少数房企布局

除了产业园、工业及物流地产，数据中心也是凯德未来的发展重点。随着我国经济转型及5G时期的到来，数据流量将呈现爆发式增长，而数据中心作为底层基础设施，需求也将保持旺盛。在政策方面，数据中心等新基建也成为关注重点，如2020年3月4日，中共中央政治局常务委员会会议就强调，要加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。虽然需求旺盛、政策利好，但目前来看，房企直接从事数据中心的建设，甚至运营的仍是少数。目前，房企布局数据中心领域，多为跨界合作，如2020年7月碧桂园与吉宝集团合作，于惠州潼湖小镇引入生态智慧数据中心；或者直接采用收并购的方式，如2021年3月绿景控股收购三河雅力51%股权，新增互联网数据中心业务，以实现业务转型。然而这些尝试依旧属于少数房企，这既有战略上的考量，也有技术上的障碍。数据中心的主要功能是为IT设备提供基础运行环境，包括空间、水、电等。相比传统商业地产，数据中心要对空间提供更多保障，如恒温恒湿、绝对安全、能源供应保障等，专业壁垒相对更高。而凯德则通过此前收购，已具备了数据中心建设与运营的能力，具有一定的先发优势。

整体来看：凯德此次出售来福士部分股权，既是对轻资产运营战略的贯彻，同时也是对未来数据中心等新经济资产的长期看好。当前，凯德在新经济资产领域已具备了一定的规模实力，相信此次的出售回资也将给新业务板块带来更多支持。出售成熟核心项目的部分股权，转投新兴领域，对于已走在行业前列的凯德而言颇具魄力，但能否真的赌对赌注，仍需时间的检验。

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