由于地方政府债务管控越来越严格，考虑到城投公司地产开发业务的开展面临较高的不确定性和风险性，我们认为这将驱动城投公司加强与房企合作。
◎ 作者 / 朱一鸣、汪慧
■■■ 城投公司即城市建设投资公司，是全国各大城市政府投资融资平台。今年下半年，由于行业流动性紧张，房企投资普遍放缓，自第二轮集中供地开始，土地市场大幅降温，在此背景下，城投公司大举进场拿地，且在部分城市占到较高的比重。市场下行，城投公司的介入承担了“托底”功能，但同时也为自身拓展地产开发业务带来契机，未来与房企将会碰撞出怎样的火花？
城投公司大举拖底
在上海、广州、苏州等城市拿地占比高
从第二轮集中供地开始，城投公司开始涌现，在土地市场频频托底，尤其在上海、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显。以广州为例，12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地，最终成交13宗，知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军，总计获取9块地。今年上海三轮集中供地也已经结束，城投公司在第二、三轮集中供地中都表现出较高的积极性。其中，港城开发、临港城投通过自投与合作并举，拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元，上海城投也获取3块地，总耗资47.7亿元。城投公司大举进场的原因主要可以归结为两点：一是，政府救市行为。城投公司作为政府投融资平台，也承担着政府调控的功能。在房企躺平之际，城投公司“托底”有利于降低流拍率，维护土地市场稳定。二是，城投公司也在谋求市场化转型，增强自身经营能力、业务水平，此次房地产市场遇冷，也为城投公司拓展地产开发业务提供了良好契机。从城投公司的主营业务范畴来看，大多涉足房地产、土地整理、基础设施建设等领域，这也为城投公司进入房地产行业带来“底气”，可以支持项目继续推进。
城投公司频频拿地背后潜藏风险点
城投公司大举拿地的背后也蕴藏了一系列风险和压力。一方面，地方政府的财务状况面临恶化，城投公司资金或受阻。目前，大多城投公司经营主要还是依赖于政府。在房企土地投资疲软现状下，政府土地财政收入不容乐观，叠加土地出让金征收部门划转至税务部门，城投公司拿地无疑会增加资金周转压力以及债务压力。此外，今年以来，监管层多次发声或出台政策，地方政府债务监管不断升级。4月《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》出台，要求再次清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。7月，银保监会发布《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》以及补充通知，主要针对地方政府新增及存量隐形债务做出规范和要求。政策施压下，预计债务优化将成为地方政府中长期工作重点，城投公司在地产业务开展方面也将受到影响。另一方面，城投公司的操盘能力需进一步考察，未来项目去化也具备不确定性。尽管城投公司对于房地产开发业务并不陌生，但整体操盘能力、客研相较一些品牌房企仍有一定差距，并且项目品牌、品质在市场推广中或也将面临认知度不高的问题，从而影响去化。房地产市场已然进入“低增长、低盈利、低预期、强调控”周期，对于非地产企业来说，意味着更多的挑战和不确定性。
在市场资金多重压力下
“城投+房企”合作模式将深化
我们认为，在资金、政策、市场等多重压力下，将驱动城投公司加强与品牌房企合作，同时这也是城投公司提升业务市场化经营水平、加速转型的有效路径。合作模式主要有三种：一种是联合拿地，从各城市集中供地拿地情况来看，也出现了部分城投公司与房企联合拿地案例，如祥生集团和浙江交投。一种是城投公司拿地，通过股权合作引入房企，为项目注入资金；另一种即不涉及股权变动，仅引入品牌房企作为操盘方。从运作效率来说，合作中房企将更多承担品牌和代建服务输出的工作。如绿城旗下多个项目是与城投公司合作，但均以绿城操盘为主，其中城投绿城·凤起蘭庭是城投公司100%控股、绿城代建项目。除了地产开发，房企与城投公司都扮演了城市运营、服务的角色，这将进一步拓宽二者的合作空间，如城市更新、城市服务等领域。城市更新方面，进入存量时代，城市更新被众多房企视为增长新引擎，据CRIC统计，八成百强上市房企有过城市更新改造的经历，且已有半数企业规模超百万方。而城投公司又作为城市旧改项目的主体，在项目承接上具备天然的优势，城投公司与房企在城市更新上各有所长，合作有利于互利共赢。城市服务方面，房企旗下物管业务边界已经从住宅社区延申至城市治理层面，目前已有碧桂园、万科、保利、龙湖、佳兆业等均有布局城市服务业务，未来二者业务融合度将不断提高，找到合适切入方式，在推进城市治理发展上将更加快速、高效。
总结：房地产行业遇冷，城投公司进场“救市”，同时也为自身拓展地产开发业务带来契机，在一定程度或挤压了房企生存空间。但是整体来看，由于地方政府债务管控越来越严格，考虑到城投公司地产开发业务的开展面临较高的不确定性和风险性，我们认为这将驱动城投公司加强与房企合作。对于城投公司来说，加强风控是首要的，地产开发业务投资要适度，一方面在于控制杠杆，另一方面控制业务占比，否则将面临更为严苛的监管政策。
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