行业透视 | “南宁们”楼市利好不断但收效甚微，症结在哪？
二季度，南宁、昆明、长春等城市房地产市场将继续筑底盘整，楼市低迷局面难有明显改观。
◎ 作者 / 杨科伟、李诗昀
2月以来，南宁持续松绑房地产政策，放松公积金贷款、降低商贷首付比例、契税补贴、放宽土拍规则等。但政策收效甚微，3月新房供求规模均创近5年同期新低，房企大打价格战，房价持续下滑，土拍底价成交是常态，优质地块楼面价较去年下滑三成左右。连番政策刺激也难以修复市场信心，南宁楼市的问题究竟出在了哪？无独有偶的是，和南宁市场类似的昆明、重庆等二三线城市即便出台类似政策，也大概会呈现一样的市场反馈，那么当前市场问题的根本症结到底在哪里？二季度这类城市市场将何去何从，是继续量价齐跌探底还是筑底企稳？本文将以南宁为例具体分析。
南宁近期政策暖风频吹
涉及放松居民信贷、契税补贴
放松土拍规则等
2022年2月以来，南宁房地产政策持续放松，尤其是在3月中下旬，利好政策密集出台，涉及放松居民信贷、契税补贴刺激需求、放宽土拍规则、助企纾困等。具体如下：
第一，居民信贷放松，2-3月间南宁5次松绑公积金或商贷。
公积金方面，①提高贷款额度，经过两次调整，南宁首套房公积金最高贷款额度由60万提高至80万元，二套房额度由50万元调整70万元；②降低首付比例，二套房公首付比例由40%下调至30%。③扩大异地贷款范围，从原来的北海、钦州、防城港扩大至所有北部湾城市；④缩短放款时间，引入第三方担保机构，可实现贷款抵押办结即放款，平均放款时间由6个月缩短至15个工作日。
商贷方面，①调降首付比例，3月21日起，在南宁购买第二套商品住房最低首付比例由40%调整为30%；②下调房贷利率，3月末，南宁市首套房、二套房房贷利率已经分别降至5.65%、5.85%，较3月初均下降了15BP，较去年高位下降了45BP左右，同时，由于额度充足、审批加快，放款周期也基本缩短到一周左右。
第二，出台购房补贴，刺激住房消费。针对教职工、留邕人才、普通市民三类人群，给予不同比例的契税补贴。与其他城市相比，南宁的购房补贴力度明显更大，体现在三方面：①补贴比例高，且不设置补贴额度上限，契税补贴比例50%以上，留邕人才更是达到100%，以150万套均总价计算，一套房就可以获得1.15-2.3万元契税返还；②受惠人群多，普通市民均可受益，而不像昆明、延吉等，仅限于新市民群体；③不限于首套，二套改善客群也可以享受，而在玉林、泸州等绝大多数城市，购房补贴都只限于首套刚需。
第三，调整土拍规则和供地结构，提升房企参拍积极性。①减少出让地块附加条件，降低企业拿地门槛；②供地结构调整，增加核心区位优质土地供应；③实行预申请方式供地，降低土地流拍率；④设置最高限价+摇号机制，地价触顶后现场摇号确定竞得人，稳地价、稳预期。
此外，为了助企纾困，缓解企业现金流压力，南宁还在3月22日出台新政，房地产项目配建的人防车位，可参照商品房进行销售和登记。为了加速“商改住”项目去库存，南宁还规定居住用途的商办房屋，水电气价格按民用标准执行。
政策松绑收效甚微，新房供求创新低
土拍国企托底、可比楼板价下跌三成
至今为止，南宁房地产政策松绑收效仍然比较微弱，楼市、地市情形依然不容乐观。
3月，南宁楼市迎来近五年最差“金三”，房企推货积极性不足，商品住宅供应面积仅19万平方米，同比下降75%，且所有入市项目均是顺销，没有大张旗鼓的开盘活动。购房者置业信心缺失，观望情绪浓重，成交面积35万平方米，同比下降47%，供求规模均创近5年来新低。成交均价同比维持正增长，主要是得益于结构性因素支撑，价格高地青秀、良庆成交规模占比分别升至20%和32%，但从可比角度来看，南宁房价实际上仍处在持续下行通道。
细化到周度情况，2022年第8周-第13周是南宁松绑政策密集出台时期，可以看到，第11周-第13周，成交面积的绝对量有所回升，升至每周7万平方米左右，但同比降幅未见明显收窄，仍维持55%左右。第14周成交面积激增至11万平方米，同比降幅收窄至37%，但从15周上半周成交表现来看，回升势头很可能无法延续。
当下，南宁房企大打价格战，项目花样降价。补贴返现、一口价、8-8.5折扣等优惠层出不穷，还有不少项目降首付甚至零首付，典型如华夏院子，原本20万的首付款，直减19万，购房者只要缴纳1万的首付款即可撬动百万的购房杠杆。
土地市场保持低温运行，土拍楼面价明显下跌，房企参拍意愿低，国企托底、底价成交已成为普遍现象，外来房企不再重仓南宁，甚至撤销区域公司。
3月，南宁仅成交5宗宅地，成交建面77万平方米，同比近乎腰斩。5宗宅地均由国企竞得，其中4宗底价成交。唯一一幅溢价成交的是青秀区凤岭南地块，位于三岸板块中心地带，地理位置优越，但成交楼面价也仅为7140元/平方米，周边同类型地块2021年成交楼板价普遍在1-1.2万元/平方米，可比楼面价较去年下跌了三成左右。
房企拿地信心不足，外来房企落子更加谨慎，据了解，不少外来房企已经明确表示，将不再重仓布局南宁乃至广西，更有房企借机调整组织架构，撤销广西区域公司，并入西南或华南区域。
市场信心难修复根源在于库存高企
居民购买力不济、需求明显透支
南宁房地产市场陷入持续低迷，即便政策松绑也很难真正修复市场信心、激发市场活力，究其原因，主要有以下几点：
第一，库存高企，房企降价跑量、大打价格战，购房者加剧观望，三者已然形成恶性循环。2021年以来，南宁新房库存持续扩容，消化周期不断拉长，8月，消化周期突破18个月的警戒线，2022年3月，消化周期更是急剧攀升至30个月，库存风险进一步加剧。房企为了加速去化抢收回款，跑赢同质竞争者，陷入恶性价格竞争，而购房者买涨不买跌，对低价倾销项目的交付能力也心存担忧，观望情绪愈加浓重。
第二，购买力明显不济。体现在：①居民收入偏低，2020年，南宁城镇居民人均可支配收入仅为38542元，低于全国平均水平，甚至不及鹰潭、宜宾等一些三四线城市，且收入增长缓慢，2017-2020年间，南宁城镇居民人均可支配收入同比增速都低于全国平均0.5-1个百分点，疫情爆发以来，居民收入增长则更显乏力；②房价收入比偏高，2020年，南宁房价收入比达到9.4，房价一定程度上已经超出居民可承受范围；③居民杠杆率畸高，债务负担过重，2020年，南宁居民杠杆率高达108%，高于全国平均水平约42个百分点，远超同类弱二线城市，甚至远高于北上广深等一线城市，而存贷比仅为86%，未来加杠杆空间非常有限。
第三，需求明显透支，后继增长乏力。①需求提前透支，2016-2019年，受到投资客炒作带动，南宁楼市异常火热，刚需、改善客群恐慌入市，但这波需求集中释放完毕后，后继明显乏力；②对省内青年人才吸附力不足，增量需求有限，以大学毕业生为例，根据广西教育厅发布的毕业生就业质量报告，81%的2020届毕业生生源地是广西自治区内，但就业流向上，仅有56%留在区内，留在南宁市的比例更低至25%，且这一比例还逐年下滑，半数毕业生流至珠三角、长三角等地区。
类似南宁“政策失效”
昆明、长春、重庆等二季度亦难有明显起色
不仅是南宁，昆明、长春、重庆等二三线城市等城市，房地产市场与南宁有相似之处，即使出台类似政策，收效也不会太大。
比如昆明在1月出台购房补贴，符合条件的硕士、博士首次在昆购房可享受5-8万的一次性购房补贴，长春在去年9月就下场救市，给予留长就业人才及进城农民相应购房补贴。但效果均不明显，即便在传统旺季的3月，房企开盘意愿依然不足，昆明绝大多数项目都是顺销入市，仅有的开盘项目也因为蓄客不足而延期开盘，3月项目月均到访量仅80组，转化率低至6%。长春楼市维持低温运行，叠加疫情影响，3月成交同比下跌8成，“金三”明显失色，房企、购房者都对二季度市场持悲观预期。
而且，类似于南宁既不限购也不限售，这些二三线城市调控政策本来就比较宽松，“四限”工具箱基本已经见底，留给未来进一步放松的空间不大。
我们认为，二季度，南宁、昆明、长春等城市房地产市场将继续筑底盘整，楼市低迷局面难有明显改观，市场复苏的制约因素，尤其是近期经济下行、疫情反复，导致居民对未来就业、收入预期更加悲观，市场观望情绪有增无减，成交回升空间也将受限。
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