快评 | 杭州次轮土拍技术性控温，滨江再次成为最大赢家

竞拍热度仍集中于楼市成交热点板块，高总价及远郊地块多一轮成交。

◎  作者 /马千里、周奇

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6月最后一天，杭州次轮集中土拍到期开拍。受杭州此次供地质量下降影响，杭州次轮土拍热度较首轮下滑，成交溢价率由6.4%下降至5.2%，触顶摇号地块比例也下降至三成以下。企业拿地方面，品牌房企参与度较上一轮有所下滑，但滨江等本土房企表现仍比较亮眼，六成左右地块均由本土民企竞得。其中，滨江更是在首轮拿下11宗地后再次耗费200多亿斩获12宗，成为本场土拍最大赢家。

供地结构偏向置业热点片区
但质量不及上轮、低密宅地比例明显提升

供应方面。与首轮集中供地相比，杭州次轮集中土拍也依然未采用“预申请”机制，土地出让规则也延续了首轮的“限房价、限地价，封顶后采取一次性报价（次高者得）+摇号”的机制。

在供地区域结构方面，杭州二轮供地仍倾向主城、萧山及余杭等热点置业区域，合计占比高达76%，比例较首轮进一步提升，而临安、富阳等库存量偏高的远郊区域供应量依旧维持在较低水平。由此可见，杭州次轮供地更结合市场实际情况，以提高市场接受度，吸引房企拿地。

不过，和上一轮相比，杭州此次供地质量有所下滑，摇号热门区域供地量减少，如上一轮的奥体、运河新城等均无土地供应。此外，杭州此次供应地块中低密宅地的供应比例明显上升，容积率在1.5以下的住宅地块共有10宗，占比达22%，而首轮60宗宅地中低密宅地仅有3幅，幅数及比例均明显上升。低密宅地增多，一方面是出于调整板块内住宅结构，避免同质化竞争过热的考量，另一方面也能满足该板块内的改善置业需求。

竞拍热度仍集中于楼市成交热点板块
高总价及远郊地块多一轮成交

在45幅成交地块中，有12宗触及中止价进入一次报价区间，占比约为27%，比例较首轮有所下降；10宗地块溢价成交，其中拱墅新天地、西湖之江、余杭瓶窑等4幅地块溢价较高，成交溢价率均在7%及以上；23宗地以底价成交，占比过半，较首轮亦有有上升。

结合区位分布来看，这些进入一次性报价区间或高溢价成交的地块仍高度集中于杭州楼市成交热门板块，如钱江新城二期、拱墅东新单元、华丰单元、临平老城区、萧山湘湖等板块均有地块触顶。比如此次参拍房企数量最多的临平新城南区块23号地块，其周边新房库存见底，房价相对周边板块优势明显，同时项目还临近地铁9号线翁梅站，是刚需客户最为青睐的“地铁房”，未来去化问题无须担忧，加之项目封顶后利润空间仍较为可观，因而吸引了18家房企竞拍，最终由中天以10.29亿元的总价竞得，溢价率12%。

底价成交地块则以商业占比较高的地块或临安、富阳等远郊片区地块为主。尽管新政出台后，杭州近月来新房及二手房成交有所回暖，但远郊片区去化仍存在较大难题。据CRIC监测数据来看，近两月新开盘项目中，富阳、临安的去化率仍在50%以下，显著低于其它区域。受此影响，房企拿地意愿自然不高，如富阳出让地块基本均由地方平台公司托底。

盈利空间仍相对充裕
但触顶地块盈利空间并不及上一轮

与首次集中供地一样，次轮供地中也有部分板块的新房限价也有提升，如钱塘金沙湖、西湖三墩北、余杭瓶窑等，涨幅均在500元/平方米以上；加之，杭州此次成交了多宗房价水平较高的低密宅地，因此成交地块的盈利空间整体仍维持在较为充盈的区间。

联系新房限价来看，45宗成交地块的平均地房比约为0.52，除部分乡镇板块用地因房价较低导致房地价差空间不高外，95%成交地块的房地价差基本都在万元/平方米以上。

值得一提的是，和首轮摇号成交地块相比，杭州第二轮触顶成交地块的利润空间有所收窄。12宗摇号地块的平均地房比为0.59，高于首轮2个百分点，平均房地价差则缩窄至1.35万元/平方米，其中仅西湖凤凰谷低密宅地、临平老城区地块及上城钱江新城二期地块的房地价差高于1.5万元/平方米。

以两轮中均有地块进入一次报价区间的钱江新城二期为例，首批成交的四堡七堡单元JG1404-47地块房地价差接近1.7万元/平方米，而在二批次中成交的四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块，成交地价上涨了近2000元/平方米，新房限价相同的条件下，房地价差也因此缩窄至15410元/平方米。

约六成地块由本土民企竞得
滨江超200亿斩获12宗地

由于此次供地质量较上一轮有所下滑，外来房企参与度并不高。以进入一次报价的12宗地块参拍情况来看，仅招商蛇口、保利、华发、联发等企业现身，首轮拿地的万科、龙湖、建发等则未参与。不过，杭州本土民企表现仍十分活跃，除滨江、绿城等品牌房企外，华景川、星创、华元、金帝等中小房企也均有参拍，并且最终均有土地入账，成交的45宗地中有六成左右由本土民企竞得。

从最终拿地结果来看，滨江仍然独占鳌头。继首轮以184亿斩获11宗地后，滨江在次轮土拍中又以207亿元的总金额斩获10宗地，同时还分别联合钱江房地产和杭州金汇各竞得一宗地，拿地金额超过220亿元，充分表明其深耕杭州市场的决心。

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整体来看，与多数完成第二轮土拍的城市一样，杭州此轮土拍热度也出现了下滑。但与之不同的是，杭州竞拍热度下滑则主要是由于供地侧调整影响，如热门摇号区域地块供应减少、低密宅地增加等，均导致房企参拍积极性出现下滑。

不过，杭州的土拍热度也呈现出冷热分化，房企竞拍焦点高度集中于去化表现佳、盈利空间充裕的片区。由于多数房企流动性压力仍未得到缓解，冷热不均将成为接下来进行集中土拍城市的普遍特征。

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