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月报|中国房地产企业简报11月刊

2015-12-04 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心


【企业分析】

  • 合约销售:本月延续“银十”市场,热度持续


核心观点:

  1. 得益于需求释放,尤其是改善性需求释放,以及政策面宽松,本月延续“银十”市场节奏,热度持续,整体环比上升11%,同比上升3%。从1-11月累计业绩来看,整体同比上升27%明显好于去年。

  2. 本月,恒大销售金额环比增长59%,同比达到97%,业绩涨幅明显,这是继上月环比增长130%,同比增长185%后的持续上升。这受益于全国市场回暖及恒大在全国的大量推盘,其目前已完成上调后年度合约销售目标1800亿元的95.8%。

  3. 展望2015年最后一个月,房企应抓住时机强化入市节奏,采取线上结合线下、金融服务等多样化的营销手段,积极推货,冲刺年终销售指标。


  • 企业拿地:拿地总量大幅上升,单价仍处于高位


核心观点:

  1. 11月,20家房企拿地总量大幅上升,其中,拿地建面大幅上升了91%,拿地总价上升了41%;单价虽然出现下滑,由上月的5930元/平米下滑至4415元/平米,但仍然处于全年高位水平。

  2. 本月拿地建面最多的房企是万科,企业在郑州、成都等二线城市发力,拿下多幅大体量地块,其中成都3幅约123万平方米,郑州2幅约100万平方米,二线城市拿地建面占比高达68%;拿地单价最高的房企是绿城,企业联合中交、平安以57亿元夺得北京门头沟一幅地块,创下该区域的新单价地王,单价高达28117元/平米。

  3. 总体来看,本月一方面有房企角逐北京、上海等一线城市的高价地块,创下了多个地王项目;另一方面,也有企业退出地王项目。如华润、招商退出了与华侨城共同以83.4亿元拿下的北京丰台区地王,原因是因价格“超出预算”。由此,企业在高价拿地之时也需要理性抉择,以免高价地块带来的后期运营压力和风险。


  • 企业融资:融资总量大幅上升,万达富力纷纷回A


核心观点:

  1. 11月融资总量为2545.5亿元,环比上升达到了98.25%,主要原因在于IPO、增发配股等其他融资方式募集的资金量均有了显著增加。债券票据依旧是主流融资方式,期限多为5-7年,平均融资成本维持在5%左右。

  2. 具体来看,本月万达商业和富力地产纷纷宣布了自己的回A计划,主要是由于港股的估值偏低,二者均力图在A股获得资本市场的认可,尤其是万达商业提出了轻资产转型,在整体行业销售放缓的情况下,更是希望在A股市场获得较高的估值。另外,本月房企增发配股也有了明显上升,这主要受益于国家政策层面的放松,表现较为突出的当属华夏幸福70亿增发方案获批,将投向8个住宅项目建设。

  3. 值得注意的是,资产证券化作为一种新的融资方式被更多的房企所采纳,本月先是世茂宣布了自身购房尾款资产证券化,后有华夏幸福拟将自身物业所享有的物业费债权及其他权利“证券化”,可以说房企在加强资金流动性,拓宽融资渠道方面正在开展更多有益的尝试。


  • 营销策略:“双11”房企加速吸金,“以租代售”创新租售联动


核心观点:

  1. 总体来看,11月项目让利幅度并未加大,最高在8折左右,与10月份相当。而在活动层面,房企纷纷发力“双11”快速吸金,万科则推“以租代售”,创新公寓租赁与住宅销售联动营销方式。

  2. 多城多盘联动为房企促销标配,地产“双11”形成品牌效应。其一,万科、金茂等房企再掀“双11”狂欢,延续十几个城市乃至全国性联动活动,广涉客源,一呼百应;其二,以金茂为典型,引入金融、服务切中客户需求,强化营销落地,再度吸金41.88亿。

  3. 重庆万科率先试点“以租代售”,以租金抵房款形式推动租客转化为业主。“以租代售”并非先租后售,而是租赁万科长租公寓,可享置业住宅优惠,双向促销,模式创新。不过,从抵房款力度来看,优惠有限,噱头更大于实质。


  • 人事变动:金茂“双轮两翼”战略升级,人事频频变动


核心观点:

  1. 从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量与10月相当。从累计数量来看,今年首11月的数量远超去年同期的水平。

  2. 继10月金茂更名并发布新战略方向后,金茂不仅牵手新华资管,而且董事会还加入了来自该公司及铁狮门的两位高管,利于加速企业在资产管理及金融投资等方面的发展。


  • 战略动态:万达商业、富力回A股IPO,首开、雅居乐开启短租模式


核心观点:

  1. 从本月重点的战略动态来看,一类如万达商业、富力回A股IPO,另一类如首开、雅居乐为代表的房企联手在线租赁平台开启“短租”模式。

  2. 富力、万达商业等房企纷纷转回A股市场进行融资。一是鉴于国内新政支持,融资环境逐渐改善,A股IPO重启计划有望成功;二是源于相较于H股,A股的房企普遍高估值的现象,更利于企业实现融资,改善资金压力和债务结构。

  3. 从消费者的角度而言,旅游地产的物业属于“低使用率”、“占用资金”的类型。继碧桂园、荣盛等房企之后,越来越多房企也开启了“短租”模式。一方面,购房者通过平台资源获得度假权,盘活物业资产;另一方面,房企通过引入途家、一呆等平台,提升物业投资价值,推动项目去化。


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