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碧桂园瞄上的主题乐园真的不赚钱吗

2015-12-18 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究


小Q导读

迪士尼来了,西双版纳万达开业了,而近日碧桂园海昌宣布合体了,房企蜂拥而去的主题乐园真的有金可掘?

文/克而瑞研究中心 朱一鸣 孙月

近日,碧桂园与大连海昌签署了战略合作框架协议,双方将整合资源,在全国共同关注及拟进入的城市范围内开发及获取项目,同时双方也将针对现有项目进行合作开发。在合作中,碧桂园专注于房地产项目的开发,而海昌集团专注于主题公园的开发与运营。对于此次合作,碧桂园称双方将详细磋商具体的合作事项,“真刀真枪大干一场”。

那么,主题乐园和住宅的组合方式能产生怎么的火花,主题公园真的能够成为旅游地产的救星么?

对企业而言,该组合形式是各取所需

海昌的重点在于珠三角的布局拓展:目前海昌的项目主要分布在环渤海及西南地区,还未能涉足近来被多个主题乐园开发商共同看好的珠三角区域。海昌主打海洋公园,在北方不免会有季节性不利因素,进军南方市场对企业来说是明智的选择。碧桂园于广佛起家,不仅熟知当地市场,也拥有大量廉价土地储备,海昌通过与之合作可以更快捷的进入珠三角布局。

碧桂园的重点则是升级普通旅游地产,加速去化:碧桂园今年在城市进入战略方面有大举突破,但未来如何在一二线重点城市生存是集团仍在思考的问题,和主题乐园合作是一种选择也是一种尝试。主题乐园可以给碧桂园带来以下几点益处:第一,旅游地产从较单一的依靠天然资源型项目逐渐多元化,旅游地产主题再升级,第二,有了主题乐园和大量客流,地区的配套商业将蓬勃发展。第三,交通和商业的发展自然会带动房产加速升值,以此吸引更多的投资型购房者。

主题乐园在我国有巨大的市场潜力

我国休闲旅游市场正在蓬勃发展:随着人们收入水平的提高,群众对于休闲娱乐以及旅游的需求正在不断提升,从每年黄金周主要景点的客流量短期爆发就可以看出人们出行的需求旺盛。国务院办公厅今年8月发布了《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》,河北、江西、重庆等地也相继出台指导意见,明确提出鼓励2.5天休假模式。如果该模式能够普及,那么未来短途周边游将会更加普遍,而坐落于一二线重点城市周边的主题乐园们也将成为市民出行(尤其是亲子游)的重点目的地之一。


国内主题乐园市场未来发展空间大:和发达国家几近饱和的市场状态相比,我国的主题乐园起步晚、数量少。以海洋公园为例,目前我国的海洋公园和水族馆数量约为70 家,平均每2300 万人才拥有一个海洋公园,而欧洲每490 万人就有一个海洋公园,北美为每400 万人,日本为每210 万人。作为人口大国,国内优秀主题乐园的缺失导致了每年大量的中国游客在出境游时都将主题乐园视为重要的行程安排之一。以香港迪士尼为例,内地游客的占比已经从2006年的34%增长到了2013年的47%,预计今年将超过50%。


本土主题乐园仍处于探索发展阶段

国内主题乐园市场进入疯狂圈地时期:中国民众对于主题乐园的巨大需求以及在主题乐园的消费能力已经显现,世界各大主题乐园运营商已经将中国作为未来布局的重点,比如迪士尼进入上海、环球影城落户北京、韩国乐天世界着陆南京等等。目前国内主题乐园已经呈现出爆发式增长,数据显示, 2012-2013年国内共有14个主题公园开幕,预计到2020年,国内将有59个主题公园、5个水上乐园建成运营,总投资额达238亿美元。单是南京,今年就有7个主题乐园正在建设当中。


盈利困难是本土主题乐园的最大困境:当前我国本土主题乐园的运营模式均还不够成熟,因此做的出色的主题乐园寥寥无几,也几乎都受到了地域限制,还未有一家发展成全国性的主题乐园开发运营商,而迪士尼、环球影城等多家国际主题乐园的大举入华更是让本土主题乐园面临着巨大的竞争压力。主题乐园投资大、回报周期长、融资困难,像北京欢乐谷就是一个运营了9年依旧未能回本的案例。和迪士尼等优秀的主题乐园开发商相比,我国的主题乐园在运营上还有很大的不足,比如国内主题乐园的收入来源基本完全依靠门票、缺乏文化依托、硬件设施更新慢、重复入园率低等。


本土主题乐园的几条可能出路

发展文化产业:迪士尼的成功在很大程度是由于文化的影响力,依托米老鼠、唐老鸭等诸多的经典动画形象,其相关周边的销售就可以为迪士尼带来巨大的收入。而国内大多主题乐园仅仅是一个游乐场所,缺乏吸引力也难以培养客户黏性。目前,已经有一些国内的主题乐园开始与文化产业搭上联系,比如万达在设计自己的卡通形象,海尔集团将在济南打造一个以海尔兄弟为主题的乐园等。

开发住宅项目,形成互补关系:这种模式和商业的“以售养租”比较类似,通过住宅销售为主题乐园输血,同时主题乐园的存在又能够为住宅去化增加砝码,双方形成互补互利的关系。目前万达集团的万达茂和万达文旅城采用的就是“游乐场+商业+住宅”的发展模式。此外,房企今年流行的与途家联手,将旅游地产项目改造成出租公寓,这在主题乐园周边的住宅上也是适用的。

与房企或者险资合作:不仅仅是房企,今年有一些险资企业也开始进军文旅领域,比如平安联手海昌、碧桂园等五家企业计划共同打造“平安文旅荟”。主题乐园开发商与房企或险资合作不仅能在区域拓展方面更加便利,还能得到充足的资金支助。再者,如果未来运营商希望能够将自己项目门票的未来收益进行资产证券化,例如华侨城和广州长隆均在通过门票质押募资,有险资或房企联手更能获得信用背书。



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