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新年开局市场显著降温,供求环比皆锐减三成

2016-02-01 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心


本文分享自2016年1月全国市场简报8P市场篇

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2016年首月,重点城市商品住宅供销齐降,提前进入春节淡季。成交数据来看,在12月市场创新高之后,1月市场明显降温,尤其一线城市降幅明显,但整体依旧高于去年同期。而商品住宅供应方面,供应量大幅下滑,尤其一线城市降幅明显,与去年同期基本持平。供求比、库存量继续降低,受成交锐减的影响,1月大部分城市消化周期有所上升,去库存仍是2016年主旋律。

1、供应:新增供应环比大幅回落36%,一线城市降幅明显

重点城市商品住宅供应较上月大幅下滑36%。分城市能级看,一线城市降幅明显,上海、广州、深圳环比皆下滑,其中上海、深圳几乎腰斩。二、三线城市供应量较上月下降35%,同比则涨跌各半,整体与去年同期基本持平。但宁波、贵阳、常州、海口、郑州5个城市表现抢眼,同环比皆上涨,郑州供应更则达到70万方,仅次于上年8月的供应最高峰。

从历年数据来看,1月市场供应都处低位,主要是开发企业推盘节奏放缓,临近春节且大部分企业在12月底已经完成全年销售业绩,并不急于在1月份继续冲刺推货。值得注意的是,郑州、贵阳等城市受到返乡置业的影响,1月供应上升显著,海口则是由于其旅游城市性质,因此,1月供应继续走高。


2、成交:整体环比则锐减33%,但多数城市仍好于去年同期

成交方面,2016年1月商品住宅成交环比锐减33%,大多数城市成交环比下跌,一线城市北京、二三线的青岛、南宁、郑州等城市降幅均在40%以上。多数城市成交环比下跌、同比上涨主要基于两个原因。第一,2015年一线城市楼市过于火爆,一定程度上透支了今年的需求,成交很难再度突飞猛进。第二,二线城市尽管分化在继续,但越来越多的城市库存和消化周期开始趋向健康,随着行情持续稳固,二线城市楼市行情整体向上位移的态势已经确立,所以同比增幅较快增长。另外,部分三线重点城市楼市在快速回暖已经摘掉风险城市帽子,行情开始趋热。


3、库存:库存压力持续改善,部分城市显著供不应求

1月,近8成城市供求比在1.0以下,尤其是上海、苏州、无锡、长春等城市供求比不足0.5。而值得关注的是,北京、合肥、宁波、等城市供求比明显增长。在供应锐减的情况下,整体库存压力持续改善,库存环比下降的城市接近8成,而同比也仅有6个城市上涨。从消化周期来看,本月重点城市商品住宅去化周期环比涨多跌少,同比则仅有深圳、南宁、重庆、长沙四城下跌,市场去化压力有所增加。目前,长春、西安、青岛、沈阳去化压力较为严重,沈阳1月消化周期达到20.4个月,环比增加22%。此外,上海、南京、东莞等城市消化周期不足5个月,供不应求状况显著。


4、房价:288房价指数持续上行,深圳、苏州涨幅领先

2016年1月,中国城市住房(一手房)价格288指数为1117.1点,较上月上升7.4点,环比上涨0.67%,涨幅较上月扩大0.28个百分点,同比涨幅扩大至3.39%。

分城市能级来看,一线城市房价增幅依旧最快。其中深圳房价环比上涨4.81%,在各线城市中房价环比涨幅最大; 二线城市有大约七成的城市房价指数持续上行。可以看到,苏州、厦门、哈尔滨等市房价环比涨幅领先,其中苏州更是连续三个月房价增速高居二线城市之首,环比涨幅达到3.93%。


5、成交结构:中档产品占比回落,沪深大面积产品占比上升

在从价格段成交结构来看,本月中档产品成交比例均出现了回落,高档产品成交比例小幅增长;而上海、深圳除中高档、高档产品成交比例增长外,其他产品成交占比均呈现下调。

从面积段占比来看,本月北京90平方米以下产品成交占比由大幅下滑,而上海和深圳大面积产品成交占比显著增长。其中北京90平方米以下产品本月又大幅下滑10个百分点至39%,上海144-200平方米和深圳200平方米以上的产品成交占比有较显著的上涨,分别增长了6和7个百分点。以上海和深圳成交面积TOP10的项目来看,大多是大户型、高单价的项目。


本月视点:2016首月开局略显冷淡,城市市场分化加剧

在经历2015年年底冲刺后,重点城市商品住宅供应出现明显下滑,同时受临近春节的影响下,多数城市市场行情也出现急剧反转,环比大幅锐减。值得关注的是,重点城市月底库存量小幅减少,整体库存压力仍在持续改善。但是,多数城市间分化的特征仍未消弭,各城市的市场分化进一步加剧。典型城市如苏州、南京,在2016年首月的市场行情保持火热,供求的关系进一步倾斜;而沈阳、长春和青岛等库存规模仍在绝对高位,这些城市的库存压力还是有很大的缓解空间的。


点击“阅读原文”下载『2016年1月全国市场简报8P』完整PDF版


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