新年开局市场显著降温，供求环比皆锐减三成
文/克而瑞研究中心
本文分享自『2016年1月全国市场简报8P』市场篇
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2016年首月，重点城市商品住宅供销齐降，提前进入春节淡季。成交数据来看，在12月市场创新高之后，1月市场明显降温，尤其一线城市降幅明显，但整体依旧高于去年同期。而商品住宅供应方面，供应量大幅下滑，尤其一线城市降幅明显，与去年同期基本持平。供求比、库存量继续降低，受成交锐减的影响，1月大部分城市消化周期有所上升，去库存仍是2016年主旋律。
1、供应：新增供应环比大幅回落36%，一线城市降幅明显
重点城市商品住宅供应较上月大幅下滑36%。分城市能级看，一线城市降幅明显，上海、广州、深圳环比皆下滑，其中上海、深圳几乎腰斩。二、三线城市供应量较上月下降35%，同比则涨跌各半，整体与去年同期基本持平。但宁波、贵阳、常州、海口、郑州5个城市表现抢眼，同环比皆上涨，郑州供应更则达到70万方，仅次于上年8月的供应最高峰。
从历年数据来看，1月市场供应都处低位，主要是开发企业推盘节奏放缓，临近春节且大部分企业在12月底已经完成全年销售业绩，并不急于在1月份继续冲刺推货。值得注意的是，郑州、贵阳等城市受到返乡置业的影响，1月供应上升显著，海口则是由于其旅游城市性质，因此，1月供应继续走高。
2、成交：整体环比则锐减33%，但多数城市仍好于去年同期
成交方面，2016年1月商品住宅成交环比锐减33%，大多数城市成交环比下跌，一线城市北京、二三线的青岛、南宁、郑州等城市降幅均在40%以上。多数城市成交环比下跌、同比上涨主要基于两个原因。第一，2015年一线城市楼市过于火爆，一定程度上透支了今年的需求，成交很难再度突飞猛进。第二，二线城市尽管分化在继续，但越来越多的城市库存和消化周期开始趋向健康，随着行情持续稳固，二线城市楼市行情整体向上位移的态势已经确立，所以同比增幅较快增长。另外，部分三线重点城市楼市在快速回暖已经摘掉风险城市帽子，行情开始趋热。
3、库存：库存压力持续改善，部分城市显著供不应求
1月，近8成城市供求比在1.0以下，尤其是上海、苏州、无锡、长春等城市供求比不足0.5。而值得关注的是，北京、合肥、宁波、等城市供求比明显增长。在供应锐减的情况下，整体库存压力持续改善，库存环比下降的城市接近8成，而同比也仅有6个城市上涨。从消化周期来看，本月重点城市商品住宅去化周期环比涨多跌少，同比则仅有深圳、南宁、重庆、长沙四城下跌，市场去化压力有所增加。目前，长春、西安、青岛、沈阳去化压力较为严重，沈阳1月消化周期达到20.4个月，环比增加22%。此外，上海、南京、东莞等城市消化周期不足5个月，供不应求状况显著。
4、房价：288房价指数持续上行，深圳、苏州涨幅领先
2016年1月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1117.1点，较上月上升7.4点，环比上涨0.67%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，同比涨幅扩大至3.39%。
分城市能级来看，一线城市房价增幅依旧最快。其中深圳房价环比上涨4.81%，在各线城市中房价环比涨幅最大； 二线城市有大约七成的城市房价指数持续上行。可以看到，苏州、厦门、哈尔滨等市房价环比涨幅领先，其中苏州更是连续三个月房价增速高居二线城市之首，环比涨幅达到3.93%。
5、成交结构：中档产品占比回落，沪深大面积产品占比上升
在从价格段成交结构来看，本月中档产品成交比例均出现了回落，高档产品成交比例小幅增长；而上海、深圳除中高档、高档产品成交比例增长外，其他产品成交占比均呈现下调。
从面积段占比来看，本月北京90平方米以下产品成交占比由大幅下滑，而上海和深圳大面积产品成交占比显著增长。其中北京90平方米以下产品本月又大幅下滑10个百分点至39%，上海144-200平方米和深圳200平方米以上的产品成交占比有较显著的上涨，分别增长了6和7个百分点。以上海和深圳成交面积TOP10的项目来看，大多是大户型、高单价的项目。
本月视点：2016首月开局略显冷淡，城市市场分化加剧
在经历2015年年底冲刺后，重点城市商品住宅供应出现明显下滑，同时受临近春节的影响下，多数城市市场行情也出现急剧反转，环比大幅锐减。值得关注的是，重点城市月底库存量小幅减少，整体库存压力仍在持续改善。但是，多数城市间分化的特征仍未消弭，各城市的市场分化进一步加剧。典型城市如苏州、南京，在2016年首月的市场行情保持火热，供求的关系进一步倾斜；而沈阳、长春和青岛等库存规模仍在绝对高位，这些城市的库存压力还是有很大的缓解空间的。
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