月报｜1月土地成交创五年同期最低，各线城市均大幅降温

文/克而瑞研究中心

本文分享自『2016年1月全国市场简报8P』市场篇

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2016年1月，土地市场成交规模显著回落。一线城市受出让土地大幅减少影响，成交面积环比大跌七成；二线城市方面，成都、南京、重庆等热点城市土地出让量也显著下跌，成交面积、成交金额均环比减少超过六成。三四线城市方面，由于库存压力较大，供应规模受限，1月份土地出让规模亦是出现了断头式下跌。

1、成交：有供有限持续发力，成交量创近五年1月新低

继2015年年底的岁末高热之后，1月份土地市场热度骤然降温。至截稿时间，CRIC监测的300城经营性土地共出让305幅，较上月下跌60%，少了一半还多；成交建筑面积2691万平方米，环比骤降66%，为近五年1月份新低，成交金额1049亿元，环比大跌23%。值得注意的是，规模指标不仅环比回落，同比来看也不甚理想，1月份成交建筑面积、成交总价同比回落幅度均超过三成。平均溢价率仅为31%，仍然保持在相对较高的位置。

2、分布：各线城市土地出让面积均现回落，一线城市跌幅最大

1月份，一线城市土地成交金额、成交面积同环比均大幅回落超过六成；二线城市方面，成交面积、成交金额环比下跌七成，同比跌幅也都超过了两成；三四线城市方面，成交量价不及2015年12月的四成，成交面积同比下跌32%，成交金额同比上涨5%。整体来看，各线城市土地出让面积环比均大幅回落，齐齐创下2015年下半年以来的新低。

2016年1月，各线城市地市一改2015年下半年的火热，成交热度骤然降温，各线城市成交面积、成交金额、溢价率等重要指标均现断崖式下跌。但考虑到以下两方面原因，我们认为本月土地成交规模缩量仍在合理范围之内，一方面是土地供应受限，受国土部一再强调的“有供有限”方针影响，并且新一年土地供应计划也尚未发布，地方政府和企业多持谨慎观望态度；另一方面是地块热度不减，如上海的马桥镇宅地，南京的青龙山宅地，本月仍然能够拍出超过100%的溢价率。

3、重点地块：本月总价地王成交存疑，沪、杭仍有高单价地块拍出

受优质宅地供应减少影响，1月份土地出让总价、单价榜首均有不同程度的下降。总价TOP10方面，本月入榜门槛为19.3亿元，较2015年12月减少35%，榜首69.32亿元，环比上月下跌16%。需要说明的是，位于本月总价榜首的上海苏河湾地块虽在国土局官网上显示为成交，但并没有循例官方公示最终出价的华侨城与华润，新年地王最终去向仍然存疑。

单价TOP10方面，由于北京、上海等一线城市进入出让环节土地减少，二线城市入榜地块显著增多，其中杭州入榜地块更是达到4幅，与上海共同成为入榜最多的城市。其中信达地产以总价33.9亿元拿下的杭州41号南星板块宅地，其成交楼面价更是高达36680元/平方米，在新年之初就刷新了杭州市的单价地王纪录。而南京于29日成交的G68河西中部宅地，更是以超4万的楼板价力压杭州南星宅地，成为本月的单价地王。

4、本月小结：三方面因素决定2016年土地市场缩量将是大势所趋

2016年1月，热点城市仍屡有超100%溢价率的地块拍出，以此来看，目前房企对于一二线城市的信心还是没有发生明显改变。但受到中央政策导向、地方政府推地节奏等因素影响，土地市场成交规模还是出现了大幅度的下跌。而基于以下几点因素，我们认为2016年土地市场规模仍将持续缩量：其一，土地“有供有限”仍将在2016年持续，房地产库存压力过大的城镇要减少甚至停止商品住宅供地。其二，二级市场“抢占”一级市场份额，盘活企业存量土地。其三，国土部鼓励企业租赁土地，势必会影响到大规模企业的办公模式，也会对商办地产的需求带来负面影响。

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