首分看市：政策匡扶，2016年热点十城楼市走势
小Q导读：
克而瑞10大首席分析师“指点江山”，解析热门十城2016楼市走向。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 江怡珊
在去库存和拉投资的政策东风下，2015年改善需求脱颖而出，刷新多数城市楼市成交规模高点，2016年能否持续？毫无疑问，城市之间加剧分化的趋势不会改变，这又给城市市场前景走向增添几分神秘色彩。为了更全面、准确预判城市市场动向，克而瑞研究中心集合各身处一线的城市首席分析师之预判观点精粹， 5分钟便能全面了解十大热点城市2016年楼市发展动向。
2016年北京市场成交量不会显著增长，亦或有小幅下降的可能，整体将呈现豪宅化、郊区化的特征。一方面，供地紧缩成为常态，高端项目集中入市，但高端住宅与主流购房人群的需求并不匹配，高地价倒逼等都将助推北京房价继续上行。另一方面市场刚性需求仍然十分旺盛，但刚需产品供应不足将制约成交量的放大，致使部分需求转向二手房市场。在新房地价较高，需求旺盛、资金充足的背景下，北京二手房价格上涨可期。
2016年上海楼市预期呈现出量跌价涨的特征。由于2015年市场需求集中释放及房价的快速上涨，加之外部宏观环境的不稳定因素，2016年整体成交量或将有所萎缩。但近2年来高溢价地块频现，项目定价也“水涨船高”，随着地王项目的入市，上海房价势必将再创新高。同时，在韩书记明确表态上海房价上涨过快后，多幅待上市地块撤牌调整指标，可以预见，房价过快上涨或将面临新一轮政策调控。
2016年深圳房地产市场自身调整的诉求和货币宽松的政策将分别是楼市下行和上行的两股动力。其一，土地供应量持续走低，且当前住宅消化周期仅9.5月，供不应求的局面加剧，房价上涨预期较强；其二，深圳的房产逐渐由居住属性主导转变为了金融属性主导，如果2016年继续买涨不买跌，投资心理强，高杠杆的情况下，将会加速深圳楼市的泡沫化。
但2016年深圳楼市成交量仍有上涨空间，预计上半年房价增长15%左右。
从年度新房供应特点看，改善、豪宅将大行其道。2016年即将上市的纯新盘，改善型以上产品占比70%左右，因此整体供应结构将发生质的改变，改善和豪宅产品将占市场主流。
从需求市场看，疯狂追涨趋势仍在延续。随着房价的快速拉升和供需结构性矛盾加剧（改善、豪宅供应占比过高，中小面积低总价刚需产品供应量大幅缩水），下半年改善与豪宅集中度高的区域成交量和价格增幅将回落，进入高位调整期。
从三方面来看，2016年济南市场机遇多多。规划方面，预计年内中央商务区、新东站等用地会逐步入市，商办市场或会出现多样化、创新化的产品；政策方面，济南市会继续加强与周边城市的协作并逐步降低落户门槛，为住宅市场注入新的活力；在市场方面，商品住宅成交量会保持较高水平，价格小幅上涨，成交结构继续向首改为主转变，不同区域、不同开发商实力的楼盘价格分化会更加明显。
2016年青岛市商品住宅成交量仍将维持在高位，预计基本持平或略有上扬，房价预期趋于平稳。其中，主城区成交旺盛，去化周期较短，个别热点楼盘价格会略有上涨；郊区市场存量高，仍以低价快速去库存为主。
随着销售升温，预计2016年土地市场将止跌回稳。主城区土地市场竞争激烈的态势仍将持续，西部旧城区老企业搬迁腾空大量土地，房地产开发将因此在西部加码。
2016年南宁商品住宅市场仍将呈现量价齐升的特征。受益于南宁本地区及周边县市改善型需求的加快释放，住宅成交量会继续上涨；价格稳中有升可能性较大，一是南宁库存压力较小，二是在现金流改善后，部分热销项目涨价意愿明显。
整体来看，住宅市场保持向好的态势，其中改善型产品和学区房项目将是热销的关键。
土地成交价不断走高和有限的库存量，是2016年福州房价上涨的动力。2016年住宅土地火热行情还将持续，高楼面价将不断推高住宅价格，同时福州库存已回归10个月内，部分优质楼盘出现库存告急现状，房价上涨已是箭在弦上。
但由于楼面价上涨速度过快，一定程度透支了未来，2016年上半年甚至全年，福州楼市成交量出现萎缩也极有可能发生。
商品房市场方面，刚需产品仍是主力产品，成交继续以郊区为主，郊区的成交量仍将继续高于主城区，去化速度也将快于主城区。
土地市场方面，2016年各大开发商均会将重点放在郊区地块，以满足现在大量刚需置业郊区的需求。分区域来看，随着北改的继续和完善，城北区域土地供应将会有所提升。尤其是双流新都将是主要供应区域。但在“有供有限”的指导下，预计后期土地市场将会趋于稳定。
整体来看，2016年成都房地产市场仍将平稳发展，继续以去库存为重要导向。
去库存背景下，重庆商品房市场供应增长乏力，整体仍将维持在2300-2400万方的高位；楼市成交高位维持但无新的增长点，成交量可能小幅下滑，但价格有小幅上涨可能。
2016年经济下行压力不减，改善型需求可能会小幅下降，但市场占比仍会高于2015年水平，预计小三房比例将超过传统两房；价格方面，改善型产品市场占比增大，再加上市场集中度提升，热点板块品质大盘获青睐，2016年市场价格预计小幅上扬。
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