扒一扒房企的医疗生意经
小Q导读：
房企缘何纷纷“从医”？地产+医疗是否能成为房企转型的新机遇？
文／克而瑞研究中心 房玲 蔡建林
近年来房地产行业的环境恶化，中小房企面临很大生存压力，纷纷转型其他产业，甚至退出房地产；而大型房企也纷纷调整战略，加码新产业布局。医疗行业良好的发展前景、较高的行业利润也吸引了不少房企蜂拥而至。
国务院《中国居民营养与慢性病状况报告(2015)》显示，近年来慢性病、癌症的患病率呈现上升趋势。人口老龄化的发展与生活方式的改变，一定程度上导致各种常见疾病的发病率的逐步提高，再加上不断恶化的生活环境，短期内这个趋势很难出现逆转。
中国人口规模庞大，医疗卫生市场需求潜力很大。随着人们对自身健康的重视度随着生活水平的提高而不断提升，国内市场对医疗卫生服务的需求持续扩大，医疗卫生费用支出逐年提高。据统计，2014年全国总诊疗人次达78亿人次，比上年增长6.6%，入院人数20500万人，比上年增长6.69%，从2000年开始，国内年诊疗人数就一直保持增长态势。人均卫生支出方面，从2000年的361.9元增长至2014年的2586.5元，年均复合增长率14.01%。
政策层面为社会资本投资医疗产业给予了较大支持。“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，将开启一个万亿级市场，国内医疗行业将成为新的经济增长极。“十三五”规划建议同时将医疗信息化、高端医疗器械和生物制药确定为重点突破领域，而近年来，国家层面也多次出台政策鼓励社会资本进入医疗机构等医疗产业的投资。
医疗产业不仅具备巨大的发展前景，也拥有较大的利润空间。2014年全年医药行业（药品、器械、医疗服务等）实现营业收入6846.36亿元，同比增长13.57%，实现营业利润633.86亿，同比增长17.71%，虽然增速不算高，但利润增速继续高于营收增速，行业盈利能力有所提升。并且，2014年全年行业整体销售毛利率为29.81%，同比提升0.07个百分点。相比房地产不断压缩的利润空间，医药行业利润空间较高，成长性较好，确实具备较高的吸引力。
纵观房企的医疗产业投资及布局，可以将其分为4个领域，包括医药领域、非诊疗领域、医院投资、医疗健康综合体。
1）医疗领域：器械、药品、医疗服务等
宜华健康、华业资本、运盛医疗以及南京高科，都优先选择进入该领域。比如，宜华健康收购的爱奥乐是专注于血压、血糖及试纸等即时检验(POCT)医疗器械及耗材产品的生产商，华业资本收购的捷尔医疗主要从事医疗器械流通业务和医疗服务业务（以固定资产租赁获得收益分成），而南京高科旗下的臣功制药则是一家集药品研发、生产、销售于一体的药品生产经营企业。
在布局策略上，运盛医疗值得一提。2014年9月收购并控股区域医疗信息化公司融达信息，2015年2月收购院内心电网络系统和设备商麦迪克斯，2015年5月，控股移动血压设备商健资科技。其布局更多围绕着心脑血管疾病的诊断和信息化服务展开，对于小型房企而言，业务聚焦的转型方式更容易获得成功。
2）非诊疗领域：医院后勤服务、医疗供应链金融等
在医疗产业中可能很少人注意到该领域，而事实上该领域亦有可为之处。宜华健康正是从收购众安康100%股权开始跨界转型的。众安康中国最大的医院非诊疗业务服务企业之一，主要业务是为医院提供包括物业管理、医疗设备养护、医疗辅助、餐厅、配送及商业服务等在内的后勤服务。在众多房企纷纷争夺小区物业的同时，瞄准了医院这个人流量更大的物业类型，不失为明智之选，如若能覆盖更多的医院，未尝不可自成“风口”。
而华业资本旗下西藏华烁投资的主要业务是面向医院的医药供应商收购医疗机构的应收账款债权，然后将债权进行资产证券化（如2016年1月份的北信瑞丰资产瑞信专项资产管理计划）和进行保理业务操作加速资金的周转，进而获得其中的“利差”。市场上有中小医药供应商较多，他们的应收账款账期较长，融资比较困难，并且由于债务方主要是医院，坏账风险较低，华业基于捷尔医疗在医药流通领域的业务优势和经验，能够较好介入医药供应链金融业务。
3）医疗地产：集产业、医疗、康复、养生等多元素的地产综合体
该领域较早就有房企投资，过去不少房企在该类项目的开发中，更多仅仅是承担开发任务，里面的医疗设施、医疗产业则引入相关的医疗投资机构投资、医疗服务机构进驻，项目中的医疗元素也较少，更多是康复养生、休闲旅游。
近年来，在该类型项目的开发中，医疗元素及功能在项目中的占比有所提高，以医疗为核心的综合体项目也越来越多，其中的医疗元素也开始增加到医院、医疗研发中心、医药园区等。在医疗地产中，房企通常承担前期的开发任务，后期的医院运营管理则由专业的医学院和医院管理集团负责，房企最多也就是入股或合资组建管理公司。我们更倾向于将其看成“医疗”主题的地产综合体，其本质上依然是地产开发，姑且称其为“医疗地产”。
比如世荣兆业与广州医科大学附属第一医院就投资建设“横琴国际生命科学中心”中，就要求世荣兆业至少运营10年其中的医卫科教研发部分，并要求与由广州医科大学附属第一医院牵头组建的项目运营公司签订15年以上限期的品牌输出及医院服务管理协议。虽然从协议来看，世荣兆业并不介入运营，更多扮演投资商的角色。
4）医院投资与运营：专科医院、综合医院、美容医院、社区医院
过去资本的投资主要集中在口腔、眼科、体检等领域，近些年则逐步增加到骨科、神经外科、康复、肛肠、糖尿病、肾科、肿瘤等其他各细分领域，比如绿景控股就似乎更热衷于肿瘤专科医院。而不少资本方则更热衷于体量更大的城市综合医院，其中包括上市药企、保险公司、房企、医疗器械公司等。
与上一种医疗地产模式相同的是房企都可以参与医疗建筑设施的开发，而区别在于2个要点：一是房企是否深度介入医院管理运营领域，包括收购运营公司，合资组建运营公司，对运营管理公司进行管控。二是是否进行规模化和连锁化，并非机会性的单点尝试而是有长远的考虑，并开展品牌连锁化经营。
比如恒大地产旗下的恒大健康正在加大医疗机构布局。2015年6月第一家社区互联网健康管理中心开业，其后将进行连锁复制，并且恒大也非常重视并介入运营层面，企图打造“互联网+大数据”的医疗服务体系。
通过上述分析，我们可以发现：
1）小型房企更多热衷于医药和非诊疗领域的转型和布局，主要由于该领域的进入资金要求较低，中小房企的资金实力足以应付；而大中型房企则更倾向于医疗地产和医院布局，主要原因在于该领域与地产板块的协同性较强，对于并不放弃地产主业的房企而言，不失为良策。
2）进入方式上，房企布局医药领域和非诊疗领域更多采用收购方式，比如宜华健康收购众安康、爱奥乐，以及达孜赛乐康，华业资本收购重庆捷尔医疗，运盛医疗收购融达信息、健资科技。房企布局医疗地产和医院领域时，则更多采用投资新建的方式，不仅因为投资开发环境是地产公司所长，更在于房企不愿房放弃开发环节的利润。
（本文内容有所删减，详见专题完整版）
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