十年10万亿？两会后，PPP将成房企转型重要突破口
小Q导读：
在2016年两会上，政府报告强调了要深化投融资体制改革，完善政府和社会资本的合作模式。房企纷纷转型城市运营商，积极探索PPP模式。这块“蛋糕”到底存在怎样机遇？如何才能分得更好更多？
文／克而瑞研究中心 沈晓玲 陈桢颖
2016年两会上，全国有不少代表委员纷纷通过提交议案、提案等方式表明要切实推进PPP规范化。政府报告也强调了要深化投融资体制改革，完善政府和社会资本的合作模式。此外，在2月底，中国PPP研究院理事长表示，国务院今年又批复给国开行1.2万亿的PPP专项基金，贷款资金会很充裕。在新型城镇化大潮下，绿地、恒大、万科、中信等众多地产商开始转型城市运营商，探索PPP模式。那么PPP市场到底存在什么样的机遇呢？
政策层面
政府鼓励，PPP必成行业趋势
PPP模式借鉴于欧美国家，虽然我国引入该模式已三十余年，期间亦经历停滞，但目前从国家层面再次对PPP重点关注，PPP模式进入新一轮推广探索阶段。作为一种重要的国有资本与社会资本结合的投融资创新，可期的是PPP会有更多的项目突破。在房地产行业被注入了新的融资模式的同时，政府致力于完善管理机制和治理模式，企业同政府共担风险，降低地方政府债务压力，从而提高公共服务或产品效益。
图1：我国PPP模式的发展历程
数据来源：CRIC整理
从2013年国家提出允许社会资本参与城市基础设施投资和运营开始，2014年5月便成立PPP小组， 2015年两会上，李克强总理首次将PPP列入政府工作报告中，直至2016年两会上，政府工作报告中再次强调深化投融资体制改革，完善政府和社会资本的合作模式。国家出台了诸多指导性意见和文件，逐步提升并明确了PPP在我国的地位以及发展路径。
表1：国家推进PPP模式的重要事件和文件
数据来源：CRIC整理
市场发展
十年规模或超十万亿，PPP方式促融资规模
一方面，基建投资需求意味着未来PPP市场规模庞大。中国经济增长很大程度上需要靠投资拉动，尤其是基建方面，更是依赖于政府投资。据业内估计，在未来五年，我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求，其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算，未来十年PPP市场将超过十万亿元。中信、绿地等房企积极参与PPP城建类项目，率先抢占万亿市场机遇，夯实该领域的整合能力，势必对于企业未来发展产生有利的作用。
另一方面，PPP模式将取代传统融资平台，减轻地方政府债务压力。与平台贷款为主的间接性融资相比，PPP能以股权、新型债券品种的方式进行直接融资：股权方式，即以参股公私合营项目公司撬动社会资本，为公用事业和基建提供大量资金；就债券而言，发行的品种将更为丰富，项目收益类的债权和资产证券化产品将有望放量。尤其对于地方政府而言，政府债券发行受制于赤字率，加大规模还需依赖“外部资源“（即PPP经营主体）。此外，PPP利于促进地方政府举债规范化，透明化，倒逼政府维持自身信用程度。
盈利模式
模式扎根，企业可获直接及衍生收益
在PPP模式探索中，城市更新中保障性安居工程、新型城镇化推动的产业新城、体育馆、会议中心的社会服务类工程等都为房企参与投资并开发运营的切入点。对于这些项目，企业可获得多种短期及长期的利润：如通过城市更新类项目，企业可短期内获得一线城市中心或其他潜力城市核心地块，且长期来看，改建后的住宅及配套商业开发将带来较大利润空间等；如在新型城镇化项目上，除了与政府共享的土地增值及项目设定的直接收益之外，最重要的是通过PPP模式扎根，获得了捆绑项目及核心区域周边资源的开发特许权等衍生性利益。
虽然PPP市场和前景看上去很诱人，但分食这块“蛋糕”也不是那么轻易的事。鉴于中信滨海新城项目是国内首个获立法保障的项目，亦是PPP模式的标杆项目，我们借鉴该项目来看看做PPP项目的企业应该具有什么条件？如何实践？又要注意什么？
由于PPP城市运营项目是一个综合性业务，需要企业有一定的资源优势及较强的整合能力。中信集团内部本身就具有的大量资源（金融类的包括银行、信托、证券等；非金融的包括制造业建设、信息产业、环保技术等），使中信地产在推进PPP模式综合业务类项目中有着必然的优势。而且在PPP模式的不断实践中，中信地产的资源整合能力进一步增强。
图2：中信集团主要业务
数据来源：企业官网
鉴于PPP城市运营建立在“政府引导，市场主导”的原则，因此在项目布局上，中信也有两个方面会重点考虑：一是城镇化水平较高的地区，二是地方政府要具有比较好的开放性。这样一来，企业在项目建设工作的推进时，政府沟通及产业引入等方面的“阻力”可减小。
在新型城镇化的过程中，新的人口红利大量涌现。为了解决“城归”人口的就业问题，势必需要加强产业推动和升级。为了提高城市规模和资源价值，获取投资增值收益，企业在做城市运营项目的时候必须做好具前瞻性的项目规划、土地整理、产业投资等整合运作工作。据了解，在滨海新城项目中，逾百多平方公里的规划都是中信负责，包括概念规划、城市设计和控规。滨海新城与汕头已发展成熟的中心区域只隔了七八公里的海湾。中信将汕头海湾隧道作为重点工程，不仅合理解决两岸交通不便的问题，而且也将大幅提升濠江南滨片区的土地价值。
图3：汕头海湾隧道效果图
▲点击可查看大图
数据来源：公开资料
就中信的滨海新城项目的分工来看，地方政府主要提供土地、政策资源及合法的操作支持（包括土地出让、配合企业做的各项行政审批等）。在整个开发过程中，所有项目从规划、设计、建设、审批到土地流转，都会需要得到政府的支持。而中信作为项目总协调人，负责项目的规划、资本筹措及运作、产业引入及运营、品牌管理、资源整合等。多层次的资本运作平台是该项目的一大创新。中信地产通过集团旗下的金融资源以及面向社会的资本（与银行、基金、险资等合作）来筹措资金。资金到位后，中信再进行开发建设。
PPP模式建立在企业和政府之间的公私合作关系，并且合作期限比较长。因此对于企业来说，除了要和政府培养互信关系，明确责任分工之外，保障合理的法律权益。
虽然，PPP并没有规定一定要通过招标获得，但是为了获得项目开发的合法地位，中信主动通过“公开招标”获得“投资综合开发运营主体”的身份认定。据了解，在这个项目上，中信地产跟汕头市濠江区政府在2010年开始的四年多时间内，签订了11个大的合同，还包括若干附加协议。双方就前期筹划和磨合前后就有3年，合同谈判也持续了一年半时间。协议书明确了双方的各项责任、权利和收益问题（包括股权投资回报、捆绑建设的开发特许权、权利义务机制等）。
总体来说，企业运用PPP模式进行项目建设开发符合国家的政策倡导趋势，且市场庞大，企业在短期和长期都有机会获得可观的收益。中信提出要在东部沿海地区进行PPP模式的复制运用，也是建立在目前区域布局的基础，以及多个以PPP模式理论而建设的项目操作经验（如国家体育场“鸟巢”、汕头市滨海新城项目、成都天府新区项目、珠海千山河综合整治项目、海南博鳌一级开发等）。而这些也势必为其PPP模式的应用扩张奠定有利基础。
然而，企业运用该模式依然或存诸多挑战：
第一，在法律法规体系方面并没有成熟化，合作也要权衡多方利益，具体实践上企业可能存在操作难题。
第二，开发周期长，回报周期固然也被拉长，对于上市公司短期的收入可能提升不明显。
第三，PPP模式极其考验房企在政府沟通协作、项目规划、资本筹措、资源整合等方面的能力。
PPP的定义
PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
PPP项目运作流程
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