绿地真REITS破冰！房地产证券化时代来临
小Q导读：
为什么说真REITS，是秒杀山寨REITS的一种存在？
文／克而瑞研究中心 朱一鸣 傅一辰
3月11日，绿地控股宣布与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，拟发起设立酒店业投资信托（Hospitality Trust，REITs的一种），收购绿地19家位于中国境内、总价值210亿元的酒店物业，在新加坡证交所主板上市。第一批投资组合包括绿地在上海、南京、济南、西安、郑州和扬州的酒店，未来还有收购绿地位于澳大利亚、美国、日本等地所开发酒店的计划，是中国房企迄今发行规模最大的REITs。
值得注意的是，绿地此番发行的是真正意义上的REITS，即绿地是首家在新加坡发行REITS的内地房企，也是11年来第二家破冰REITS的内地房企（上一单为2005年在香港挂牌的越秀房托）。
绿地选择的新加坡是亚洲REITS最发达的国家，规模、租金收益率在全球领先，政策方面也比香港更灵活，新加坡房企凯德便以此为依托，以出色的轻资产运营闻名。当前，国内尚未有真正的REITS落地，仅有一些资产证券化类产品“探路”。
绿地REITS和国内万科、苏宁等发行的“类REITS”区别较大，在各方面的优势均十分明显，主要包括：
产品实质不同
新加坡REITS的实质是信托基金。更形象地说，是将房地产项目及相关资产打包，作为上市公司独立运营。
中国类REITS的实质是债券，即企业资产证券化，将房地产项目的收益权打包，设立资产管理计划，通过发行债券转让给投资者。
期限和流动性不同
新加坡REITS在新加坡证券交易所挂牌，期限为永续，可像股票一样自由买卖，投资或退出便利，流动性强，发起人在过了限售期后可将股权全部卖出。同时，其上市后监管成熟，条件亦参考主板股票上市标准，信息披露制度较为严格。
中国类REITS在深交所或上交所挂牌，有规定期限（一般2-5年），发起人可能会认购夹层基金中的劣后份额，并会和投资者约定回购相关条款。发行门槛较低，尽管能在交易所交易，但流动性弱，较难实现退出。
收益分配不同
新加坡REITS的收益分配和上市公司类似，区别在于规定每年必须将除税后净利润（包括租金等收入和重估增值）的90%用于分红派息，每年分配一次，无固定收益率，但通常较稳定。
中国类REITS的收益分配更像是融资后还款付息，具体细节按照投资者约定，通常收益率固定，半年或一年支付一次利息，甚至偿还部分本金。
投资门槛不同
新加坡REITS在新加坡证交所主板上市，无论是个人投资者还是机构投资者均可买入，也不设金额门槛。
中国类REITS的投资者则以金融机构、私募基金等为主，通常为发行前便已确定了投资者，涉及金额也较大。
资产增减难度不同
新加坡REITS在上市后能够收购新的持有物业加入资产包内，也能够依照相关规定对原有物业进行销售和处置，因此REITS中通常会不断地增加新的持有物业。
中国类REITS资产包内的物业受限于架构等问题，无法加入新的资产，销售则须在发行前就进行股权或产权的相关安排，方便转让给个人投资者，才能够在统一运营管理的基础上，实现更好地流动。
税收优惠不同
新加坡REITS有大量税收优惠政策，包括：REITs所分配收益免缴所得税；个人投资者（国内、国外）完全免税；REITs购买房产，免3%的印花税；REITs设立SPV收购并持有海外资产退增值税；REITs用于利润分配的从海外取得的收益免税等，可以说无论是对投资者，还是对REITS未来收购新物业都能带来“优惠”。
国内类REITS则并没有税收相关优惠政策。
总体而言，新加坡REITS能让房企将持有物业彻底“脱手”，减少资金沉淀，实现轻资产化；中国类REITS则更像是为增加短期或中长期流动性的融资行为。
长期来看，发行标准REITS对绿地和其他内地房企的来说都有重要意义，房地产行业将进入证券化时代。
1、加快周转和资金流动速度
发行REITS相当于将原上市公司中的部分持有物业资产分割后独立上市运营，募集资金可投入带新的项目开发中，加快周转速度。绿地初期计划持有不低于30%的股份，在限售期过后，这部分资产甚至能完全实现“脱手”。对于绿地这样同时有住宅、商业、酒店等开发业务的大型房企来说，资金流动性将大大加强。
2、减轻存货压力，降低净负债率
交易完成后，该部分资产将从上市公司（绿地控股，SH600606）出表，减轻存货压力。商办、酒店类资产原本归属非流动资产中的在建工程或投资性房地产类目，通过发行REITS能够转换成货币资金，或偿还短债，进而降低净负债率。
3、提升商办项目后期运营能力
REITS中的物业由资产管理公司统一进行管理，有专业运营团队和标准化运营模式，在资源和成本方面均有优势，帮助商办物业统一招租，酒店物业品牌化管理等，最终提高租金收入和入住率等，增加收益，让物业价值最大化。
4、增加利润率和收益率
对于内地房企来说，持有物业的回报周期长，租金回报率和评估价值提升在财报上并不明显。重估增值虽会提高净利润，但通常也会被投资者当成“水分”扣除，通过持有REITS一定股份则能获得投资收益，增加净利率、ROE等。
5、轻资产业务比例加大
绿地等龙头房企对自身运营和业务多元化需求最为迫切。从当前情况来看，大型企业要彻底转型轻资产、依靠输出品牌盈利并不现实，即浪费了原有的规模和融资成本等优势，也会造成现金流大量减少，对其他业务投资带来影响；而剥离持有物业，适当加大轻资产业务比例、轻重并举则更有利盈利提升。张玉良在年初宣布2016年目标时便表示，绿地将从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变。
综上，证券化对于房企运营效率和财务结构都将带来较大利好，将是房地产行业未来的趋势。2016年的两会中，也传达了资产证券化加速的信号，相关试点将进一步推进。无论是绿地，还是其他房企，均能够在境外积极寻求证券化的合适渠道的同时，关注国内证券化和“真REITS”的机会，通过金融创新优化战略和管理。
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