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绿地真REITS破冰!房地产证券化时代来临

2016-03-12 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

为什么说真REITS,是秒杀山寨REITS的一种存在?



文/克而瑞研究中心  朱一鸣 傅一辰

3月11日,绿地控股宣布与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,拟发起设立酒店业投资信托(Hospitality Trust,REITs的一种),收购绿地19家位于中国境内、总价值210亿元的酒店物业,在新加坡证交所主板上市。第一批投资组合包括绿地在上海、南京、济南、西安、郑州和扬州的酒店,未来还有收购绿地位于澳大利亚、美国、日本等地所开发酒店的计划,是中国房企迄今发行规模最大的REITs。

值得注意的是,绿地此番发行的是真正意义上的REITS,即绿地是首家在新加坡发行REITS的内地房企,也是11年来第二家破冰REITS的内地房企(上一单为2005年在香港挂牌的越秀房托)。

绿地选择的新加坡是亚洲REITS最发达的国家,规模、租金收益率在全球领先,政策方面也比香港更灵活,新加坡房企凯德便以此为依托,以出色的轻资产运营闻名。当前,国内尚未有真正的REITS落地,仅有一些资产证券化类产品“探路”。

绿地REITS和国内万科、苏宁等发行的“类REITS”区别较大,在各方面的优势均十分明显,主要包括:

  • 产品实质不同

新加坡REITS的实质是信托基金。更形象地说,是将房地产项目及相关资产打包,作为上市公司独立运营。

中国类REITS的实质是债券,即企业资产证券化,将房地产项目的收益权打包,设立资产管理计划,通过发行债券转让给投资者。

  • 期限和流动性不同

新加坡REITS在新加坡证券交易所挂牌,期限为永续,可像股票一样自由买卖,投资或退出便利,流动性强,发起人在过了限售期后可将股权全部卖出。同时,其上市后监管成熟,条件亦参考主板股票上市标准,信息披露制度较为严格。

中国类REITS在深交所或上交所挂牌,有规定期限(一般2-5年),发起人可能会认购夹层基金中的劣后份额,并会和投资者约定回购相关条款。发行门槛较低,尽管能在交易所交易,但流动性弱,较难实现退出。

  • 收益分配不同

新加坡REITS的收益分配和上市公司类似,区别在于规定每年必须将除税后净利润(包括租金等收入和重估增值)的90%用于分红派息,每年分配一次,无固定收益率,但通常较稳定。

中国类REITS的收益分配更像是融资后还款付息,具体细节按照投资者约定,通常收益率固定,半年或一年支付一次利息,甚至偿还部分本金。

  • 投资门槛不同

新加坡REITS在新加坡证交所主板上市,无论是个人投资者还是机构投资者均可买入,也不设金额门槛。

中国类REITS的投资者则以金融机构、私募基金等为主,通常为发行前便已确定了投资者,涉及金额也较大。

  • 资产增减难度不同

新加坡REITS在上市后能够收购新的持有物业加入资产包内,也能够依照相关规定对原有物业进行销售和处置,因此REITS中通常会不断地增加新的持有物业。

中国类REITS资产包内的物业受限于架构等问题,无法加入新的资产,销售则须在发行前就进行股权或产权的相关安排,方便转让给个人投资者,才能够在统一运营管理的基础上,实现更好地流动。

  • 税收优惠不同

新加坡REITS有大量税收优惠政策,包括:REITs所分配收益免缴所得税;个人投资者(国内、国外)完全免税;REITs购买房产,免3%的印花税;REITs设立SPV收购并持有海外资产退增值税;REITs用于利润分配的从海外取得的收益免税等,可以说无论是对投资者,还是对REITS未来收购新物业都能带来“优惠”。

国内类REITS则并没有税收相关优惠政策

体而言,新加坡REITS能让房企将持有物业彻底“脱手”,减少资金沉淀,实现轻资产化;中国类REITS则更像是为增加短期或中长期流动性的融资行为。


长期来看,发行标准REITS对绿地和其他内地房企的来说都有重要意义,房地产行业将进入证券化时代。

1、加快周转和资金流动速度

发行REITS相当于将原上市公司中的部分持有物业资产分割后独立上市运营,募集资金可投入带新的项目开发中,加快周转速度。绿地初期计划持有不低于30%的股份,在限售期过后,这部分资产甚至能完全实现“脱手”。对于绿地这样同时有住宅、商业、酒店等开发业务的大型房企来说,资金流动性将大大加强。

2、减轻存货压力,降低净负债率

交易完成后,该部分资产将从上市公司(绿地控股,SH600606)出表,减轻存货压力。商办、酒店类资产原本归属非流动资产中的在建工程或投资性房地产类目,通过发行REITS能够转换成货币资金,或偿还短债,进而降低净负债率。

3、提升商办项目后期运营能力

REITS中的物业由资产管理公司统一进行管理,有专业运营团队和标准化运营模式,在资源和成本方面均有优势,帮助商办物业统一招租,酒店物业品牌化管理等,最终提高租金收入和入住率等,增加收益,让物业价值最大化。

4、增加利润率和收益率

对于内地房企来说,持有物业的回报周期长,租金回报率和评估价值提升在财报上并不明显。重估增值虽会提高净利润,但通常也会被投资者当成“水分”扣除,通过持有REITS一定股份则能获得投资收益,增加净利率、ROE等。

5、轻资产业务比例加大

绿地等龙头房企对自身运营和业务多元化需求最为迫切。从当前情况来看,大型企业要彻底转型轻资产、依靠输出品牌盈利并不现实,即浪费了原有的规模和融资成本等优势,也会造成现金流大量减少,对其他业务投资带来影响;而剥离持有物业,适当加大轻资产业务比例、轻重并举则更有利盈利提升。张玉良在年初宣布2016年目标时便表示,绿地将从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变。


上,证券化对于房企运营效率和财务结构都将带来较大利好,将是房地产行业未来的趋势。2016年的两会中,也传达了资产证券化加速的信号,相关试点将进一步推进。无论是绿地,还是其他房企,均能够在境外积极寻求证券化的合适渠道的同时,关注国内证券化和“真REITS”的机会,通过金融创新优化战略和管理。


-END-


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