地产股尾盘狂拉！四大行突然下调广州房贷利率，多城“降首付”、放款周期也缩短…行业迎多重利好
2月21日，市场消息指出，从今日起四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率由LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
证券时报记者多方核实到该消息属实。21日尾盘，房地产板块异动拉升，珠江股份、泰禾集团直线拉升涨停，广宇集团、大悦城、南国置业、信达地产等跟涨。
同日，最新版LPR报价出炉，1年期品种报3.7%，5年期以上品种报4.6%，均与上月持平。
此外，国家统计局今日发布的2022年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，在今年首月，70个大中城市新建商品住宅（下称“新房”）和二手住宅（下称“二手房”）销售价格环比降势总体减弱，同比涨幅总体回落。
四大行同步下调广州地区房贷利率
2月21日，有媒体报道，从今日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
证券时报记者多方核实到该消息属实。此外，广州一家城商行人士告诉记者，该政策今天开始到下次相关政策公布前有效，每家银行具体下调点数不一，但不会有很大区别。
数据显示，今年1月广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交（自助网签+中介网签）7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以后一直在5000-7000套的低位徘徊。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。再说，近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。”
21日尾盘，房地产板块异动拉升，珠江股份、泰禾集团直线拉升涨停，广宇集团、大悦城、南国置业、信达地产等跟涨。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，此次广州首套房贷利率下调，说明当前房地产市场中政策进一步宽松。第一、受降准和降息等政策影响，房贷市场总体上以持续宽松为导向，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。第二、2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。第三、类似广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续的政策产生积极的示范作用。第四、当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现“√”型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。
本月LPR按兵不动
2月21日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.7%，5年期以上品种报4.6%，均与上月持平。
此前，1年期LPR在去年12月和今年1月分别下调5个基点、10个基点，5年期LPR在今年1月下调5个基点。
东方金诚首席宏观分析师王青对证券时报记者表示，LPR利率未发生调整的主要原因是2月主要货币政策工具中的降准、降息未现操作，根据新LPR报价规则，LPR按 MLF 利率加点形成的方式报价。目前 MLF期限均为 1 年期，反映了银行体系自央行融入中期基础货币的平均边际资金成本，加点幅度则主要取决于各银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。其中，降准对各银行在报价过程中的加点幅度有显著影响。2月未现降准、MLF利率保持不变，因此LPR报价不动符合市场预期。
王青认为，在国内通胀持续降温、整体可控的背景下，海外货币政策加快收紧不会掣肘国内货币政策边际宽松，二季度仍存在降准、降息的可能，这意味着1年期LPR报价也将随之跟进下调。值得注意的是，考虑到当前房地产市场的下滑态势，未来5年期LPR报价有望与1年期LPR报价实现同等幅度下调。
重点城市房贷放款周期缩短
贝壳研究院最新发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年2月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，1月5年期以上LPR下降是带动2月房贷降息的基础。2月按揭贷款利率下降空间加大，利率水平接近去年5月。放款周期加快到2020年三季度的水平，目前103城市平均放款周期不足40天。这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对改善市场预期、加快市场成交或发挥更积极作用。
贝壳研究院数据显示，2月份房贷降息的城市范围扩大。2月103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，无利率提高的城市。包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降，降息空间加大。2月份，首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下调幅度较大，达到30个基点。目前包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。
该机构数据显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约20%，周度房价指数基本止跌，代表市场预期的景气指数保持平稳回升，预计未来信贷环境保持宽松，加快市场量价修复。
多个城市还“降首付”
近日，山东菏泽、重庆、江西赣州等城市先后传出房贷政策松动消息，主要方式就是降低首付比例。以菏泽为例，对于名下无住房、无住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，部分银行将执行20%的首付比例，而此前可执行的首付比例最低多为30%。
就在21日，市场又传出消息，近期佛山的非限购区域部分楼盘首付降低为2成。有佛山的房产中介表示，限购区域对于首付审核比较严格，不限购区域需要增加成交量，所以有相应开发商降低首付至2成。不过，有业内人士表示，还要看具体银行当时的信贷政策。照理说，其对贷款人的信用要求、贷款记录有较强的要求，甚至可能会搭售理财或保险产品。另外，这也是当下额度充足、按揭需求下降的结果，若市场回升以后，预计这一政策又会收紧至25%或30%。
此外，多地公积金贷款政策也发生变化，年内多个城市住房公积金贷款政策明显放松，同时房贷放款周期也呈缩短态势。公积金贷款调整的方式主要包括，上调住房公积金贷款额度，只认贷不认房，降低二套房首付比例，上调缴存基数下限，人才购房可用住房公积金付首付款，扩大住房公积金用途等。近日，南宁住房公积金管理中心印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，3月1日起施行，其中包括第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，类似政策看似力度很大，但国家对于差别化住房信贷政策早已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调，允许在原则上最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点，执行20%的首付比例。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例为不低于30%。而且，类似的下调并不是第一次。
不过，记者致电北京、上海、广州、深圳等一线城市的主要银行，目前房贷首付比例未有变化，首套房贷首付比例仍为3成。
严跃进表示，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。当前，部分城市首付比例下调后，预计后续部分城市也会有松绑行动。
编辑：万健祎
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