不动产登记十大热点问题解答（以上海为例）| 诉讼最前沿
作者：杨泽仪、王诗嘉、王靓
背景介绍
2018年3月21日，中共中央印发了《深化党和国家机构改革方案》，组建自然资源部，主要职责为履行全民所有各类自然资源资产所有者职责、统一调查和确权登记等。次日，国务院发布关于机构设置的通知，明确将中华人民共和国自然资源部作为国务院组成部门之一。自此，自然资源部担负起自然资源工作的集中统一领导部署，解决了以往多部委分头管理的情况。
2021年1月1日起正式生效的《中华人民共和国民法典》（下文简称“《民法典》”）新增第十四章“居住权”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》（下文简称“《民法典担保制度解释》”）就最高债权额登记与约定不一致如何处理、能否约定禁止转让已抵押财产等问题作出了具体规定。
自然资源部亦于2021年4月6日发布关于做好不动产抵押权登记工作的通知（下文简称“《抵押登记工作通知》”）针对如何填写担保范围、完善不动产登记簿栏目等一系列推进与完善不动产登记工作的相关规定从制度层面给予了阐释与保障。
目前，上海市已根据前述法律规定制定了《上海市不动产登记若干规定》（下文简称“《上海若干规定》”）及《上海市不动产登记技术规定》（以下简称“《上海技术规定》”），并均已正式实施生效。
本文将根据上海市目前不动产登记的相关规定及最新动态，结合金融机构（尤以银行业）近期最为关注的十大热点问题加以梳理与分析，以供读者分享与参考：
担保范围的约定进行登记？
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A1：上海市所有地区已更新不动产登记簿，新增抵押担保范围一栏，可以将抵押合同中约定的担保范围进行登记。
评析：
2016年5月4日上海市规划和国土资源管理局就发布了关于印发《上海市不动产登记技术规定（试行）》的通知，其中在不动产登记簿应当记载的内容中就已写明应包括抵押担保的范围。但由于此前多数省区市的登记系统内部未设置“担保范围”栏目，仅能填写被担保主债权数额（最高债权数额），导致当事人在合同中所约定的担保范围条款无法进行登记。根据自然资源部近期出台的《抵押登记工作通知》第二条明确规定不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载相关约定内容，同时，上海市规划资源局就《上海技术规定》的政策解读提及必须明确按照当事人的约定在不动产登记簿中记载抵押担保范围，包括但不限于主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产和实现担保物权费用等。根据上海地区最新不动产登记簿之房地产抵押状况信息一栏（如下图例所示）可以看到已经将“抵押担保范围”新增为一栏以便登记担保范围相关条款。
图例：
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A2：上海市所有地区已更新不动产登记簿，新增关于不动产转让的约定一栏，可以将抵押合同中约定的禁止带抵押转让条款进行登记。
评析：
为匹配《民法典》406条关于允许转让抵押财产的相关规定，在《民法典》生效后上海已陆续开放了将抵押合同中约定的禁止带抵押转让条款进行登记，参考话术多为“转让抵押财产按约定办理”或“已约定禁止或限制抵押不动产转让”等并于不动产登记证明附记一栏体现（如下图例1所示）。根据《抵押登记工作通知》第三部分（保障抵押不动产依法转让）中规定应当根据申请在“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏中填写“是”或“否”，上海目前已将“不动产转让的约定”明文纳入不动产登记簿应当记载的内容并已更新不动产登记簿新增“关于不动产转让的约定”一栏（如下图例2所示）。因此，合同双方关于禁止带抵押转让的约定可以根据申请填入不动产登记簿中。另根据《抵押登记工作通知》及《上海技术规定》第4.2.30条规定，2021年1月1日后，一旦将禁止带抵押转让的约定进行登记，须由抵押权人、抵押人及受让人共同申请方可办理转移登记。在该种情形下，若届时抵押权人不同意转让抵押物，则无法办理抵押物的过户登记。
图例：
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直接办理过户登记？
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A3：《民法典》生效前已经办理完毕抵押登记的，仍须抵押权人同意方可办理过户登记。
评析：
《抵押登记工作通知》第三条最后一款提及若在《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产在抵押期间转让的仍须经过抵押权人同意，否则不予办理转移登记。此外，《上海技术规定》第4.2.30条提到于《民法典》生效前已经办理抵押登记的在抵押期间申请转移登记的，应当先办理抵押权注销登记，除非经抵押权人同意。由此看来，对于《民法典》生效前已经办理完毕抵押登记的，若想办理抵押物所有权的转移登记，途径1为经过抵押权人的同意；途径2为先办理注销后过户，但是办理注销登记仍需要抵押权人同意。因此，对于《民法典》生效前已经办理完毕抵押登记的不动产，抵押权人是否同意系能否办理转移登记的前提。
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A4：自然资源部出台的《抵押登记工作通知》第四条关于不动产登记簿“抵押登记信息页”中规定将“最高债权数额”修改为“最高债权额”，截至目前上海地区最新的不动产登记簿中仍显示为“最高债权数额”。
评析：
此前，由于部分地区登记机关的限制导致办理最高额抵押登记时只能填写固定的数字，而不能将合同中约定的本金最高额及息费等进行登记，由此导致了最高额抵押之本金最高额与债权最高额的纷争。上海地区的法院多采纳债权最高额说，即登记的金额应包括本金及利息、罚息、违约金、实现债权的费用等。为匹配最高额抵押登记设立之初衷，《抵押登记工作通知》第四条关于完善不动产登记簿中规定将“抵押登记信息页”的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目（如下图例1所示）。根据最新调取的上海地区不动产登记簿中的内容（如下图例2所示）显示暂未进行修改，仍为“最高债权数额”，将待后续进一步调整与落实。
图例：
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A5：截至目前，上海地区已开放办理居住权首次登记，且《上海技术规定》、《不动产登记簿》等相关文件中已将居住权纳入可查询范围。
评析：
有关现阶段上海及其他地区能否设立居住权登记的咨询成为自《民法典》出台后金融机构极为关注的问题，因其可能在一定程度上对于抵押物价值的估价、抵押登记及押品的处分等事宜造成一定的影响。《上海若干规定》第三条已将“居住权”纳入了可以依法办理登记的内容，并且《上海技术规定》第11章（居住权登记）具体区分了以合同方式、遗嘱方式及人民法院生效法律文书三种不同方式项下申请居住权首次登记的要求及所需提交的文件，并匹配了变更登记、注销登记等相关规定以此完善《民法典》关于居住权登记的相关规定。目前若在上海地区办理居住权登记，选择以签订居住权合同方式设立居住权首次登记的，必须由不动产权证书记载的全部产权人及居住权人本人亲自携带双方身份证明（复印件）及正本（用以现场核查）、房屋用途一栏记载为居住用途的不动产权证及居住合同等材料前往办理。截至目前，全国范围内据不完全统计，诸如上海、成都、无锡等地区已率先进行了试点工作，颁布了有关居住权首次登记的不动产登记证明（如下图例所示）。其余包括但不限于南京、南通及常州等地区暂未开展相关居住权登记工作。我们也会持续关注与跟进后续居住权相关最新政策的落实与居住权登记工作的开展情况。
图例：
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不动产上能否新设居住权？
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A6：根据《上海技术规定》第11.1.4条，若于2021年1月1日前已设立抵押权的房地产在抵押期间必须经过抵押权人的书面同意方可设立居住权。
评析：
由于居住权属于人役权，是对他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物权，具有人身属性。同时，一旦将居住权进行了登记，多为长期性地享有居住权，并且一套房屋上可以设立多个居住权。在此情形下，如若能在已设立抵押的不动产上新设居住权势必将会对此前抵押权人基于当时的抵押物状况所认可的抵押物价值以及后续抵押物权的实现造成较大的影响。《上海技术规定》第11.1.4条规定，“在2021年1月1日前已设立抵押权的房地产，抵押期间，申请居住权登记的，申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。”就针对此问题给出了回应，即对于在2021年1月1日前已设立抵押权的不动产，只有经过抵押权人的书面同意才能新设居住权。
Q7：居住权如何进行查询？
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A7：目前上海地区的不动产登记簿已将“居住权”纳入可由申请人申请查阅的不动产登记簿内容之中，后续若须查询是否拟抵押物上已设有居住权可由产权人、经办人携带身份证明文件（及复印件）、委托书等进行查询。
评析：
《民法典》生效后，对于住宅类型的抵押物，我们在为金融机构草拟抵押合同时通常都会完善相关禁止在抵押期间设立居住权或必须经过抵押权人书面同意方可设立居住权的条款作为防止抵押人不经抵押权人同意私设居住权，避免对后续抵押权的实现产生影响。虽然合同条款上对于居住权的设立进行了限制，但由于设立居住权并不需要抵押权人同意（前述问题提及的在2021年1月1日前已设立抵押权的不动产除外），所以抵押权人也需不时对抵押物状况进行查询了解。现上海市不动产登记簿已将居住权作为申请人查询不动产登记簿所载信息的内容之一（如下图例所示）。
图例：
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通常为多久？
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A8：抵押首次登记及变更登记通常为3-5个工作日，注销登记为1个工作日，查询不动产登记簿通常当日即可取得查询结果。
评析：
国务院办公厅于2019年2月26日发布的《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》第二条（工作目标）中规定为精简流程，抵押登记业务时间应力争压缩至5个工作日以内。另根据《上海若干规定》第十四条第二款，抵押权的注销登记应在一个工作日内办结，其他不动产登记在五个工作日内办结以及根据《上海技术规定》第13.9条（抵押权登记的审核时限）规定，有关抵押权首次及变更登记应当自受理登记申请之日起5个工作日内完成审核，注销为1个工作日。实操中，上海地区办理抵押首次登记及变更登记通常时长为3-5个工作日；注销登记为一个工作日办结；查询不动产登记簿的时长正常情况下当天即可取得查询结果，若抵押物的数量较多，可能需要提前预约。
热度：★★★
A9：可调取上海市不动产登记簿进行查询，于房屋租赁状况信息处显示承租方、租赁期限、核准日期等信息。
评析：
根据《上海技术规定》第2.4.2条第二款即房租租赁合同，包括房屋出租、转租等可以根据当事人的申请记载至不动产登记簿中（如下图例所示）。根据本所承办的案件情况来看，上海市不动产登记簿设有房屋租赁状况信息一表，即可对不动产上是否已设立租赁权进行查询。
图例：
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热度：★★★
A10：通常情形下学校、幼儿园等机构均为社会公益目的而设立，故绝大多数情形下不可作为抵押物进行登记。
评析：
根据《民法典》第399条的规定，不可以学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施设立抵押。《民法典担保制度解释》第6条提及了两种例外情形，即1）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；2）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。实践中，一些养老院或者教育培训机构希望通过抵押的方式向银行融资以获取后续运营的资金。目前实操中，若不动产权证土地用途/房屋用途一栏记载为商服用地/教育的，上海地区登记机关均不接受办理抵押登记，具体仍须结合项目实际情况及咨询当地不动产登记部门为准。
结语
机构整合之后自然资源部结合《民法典》及《民法典担保制度解释》就不动产登记相关问题进行了更为细化与规范的规定，尤以上海、北京、深圳等地在第一时间就结合相关热点问题作出了积极响应，其余地区也逐步紧跟潮流以匹配与落实相关制度。可以看到的是，机构逐渐精简，业务流程愈发高效，在提高融资担保能力的同时亦为抵押人盘活资金、提高融资能力创造了便利。有关不动产登记的相关热点问题本所将会持续关注与跟进并乐于与读者分享和交流！
文末礼包：送给耐心看完的你！
为方便读者阅读本篇文章，笔者特梳理了现行有效的、与本文所述不动产登记热点问题密切相关的17部法律法规、规范性文件、通知等以供查阅与参考。关注“诉讼最前沿”公众号，在后台回复关键词【不动产登记】即可获得文件合集。
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