“劲松模式”盘活老小区，妙在借“活水”使巧劲

最近，北京市朝阳区劲松街道劲松北社区成了“网红”，各地各部门学习、参观、调研的人络绎不绝。吸引大家最重要的原因之一，就是引入社会力量进行老旧小区改造。政府适度扶持、企业合理收益、居民体验购买，这一崭新路径，让人眼前一亮。可谓引入活水，满盘皆活，被称为老旧小区改造的“劲松模式”。

“最缺的就是钱”

劲松街道+愿景集团=战略合作

老旧小区改造，需要改造硬件，再造软件，建立起新的管理机制，最缺的就是钱。2019年，相关部门估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元。资金需求如此巨大，仅依赖政府一己之力显然无法满足。

在劲松北社区的改造中，劲松街道和愿景集团签订战略合作协议，率先落地社会力量参与的市场化机制。对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目，由街道按程序申请市、区两级财政资金进行改造，此外的自选类项目以及其他提升项目经费由愿景集团投入3000万资金推进。

△劲松北社区南门改造前

△劲松北社区南门改造后

“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，这样的方式，在老旧小区改造中显然更为合理。但从目前全国的老旧小区改造情况来看，财政配资到位，居民也乐于出资，但始终少了通过市场运作吸纳社会资本参与这一环。

社会力量的参与，是劲松街道老旧小区改造最大的亮点。而要吸引社会力量参与，引来活水，最关键的，是要找到各方都可以接受的合理的盈利空间。

“好劲巧使”

企业回收成本+补足老区短板=劲松模式

老问题要有新思路新办法，我们来看看“劲松模式”使的巧劲。在劲松北社区的改造中，朝阳区房管局、劲松街道授权愿景集团对社区闲置低效空间，改造提升进行运营。200平方米的车棚改造后，在提供原有停车服务的基础上，一部分出租给了“匠心工坊”便民商店；旁边的配套用房重新装修后，由百年义利等连锁食品企业入驻……1000多平米的闲置空间就此盘活。

业内专家认为，这样的做法，一方面让企业可以逐步收回成本，一方面也补足了老旧小区生活性服务业的短板。此外，街道还将物业、停车管理收费等项目打包让企业运营，获取合理收益。并通过设置为期3年的物业扶持期，通过“扶一把”实现企业一定期限内的投资回报平衡。

△劲松北社区公园改造前

△劲松北社区公园改造后

“四两拨千斤”

群众满意+企业受益+政府中意=改造范本

群众满意、企业受益、政府中意。社会力量，无疑是老旧小区改造的“活水”。仅一年时间，劲松北社区大变样。然而，老旧小区改造，仅仅借助市场力量使“巧”劲还不够，要从长远解决问题，并且可复制、可推广，还需要从政策上给点四两拨千斤的“巧”劲。

△劲松北社区美好会客厅改造前

△劲松北社区美好会客厅改造后

比方说，废弃的自行车棚改造为便民商店，各方都获益。但按照相关规定，老旧小区的公共用房产权属于财政，闲置房理论上需要财政统一收回，不允许对外经营。再如，小区里废弃的锅炉房属于市政设施，改造为商用后，相当于土地用途变性，执照谁给办？这些对于社会力量来说都是投资中的不确定风险。

△劲松北社区改造后加装的外挂电梯

△石景山鲁谷街道六合园南社区改造后的“空中花园”

老旧小区改造，是一件民生大事，这里住的多数是老人，他们为新中国发展贡献了一辈子，有理由期盼在晚年过得安适一点。但是探索老旧小区改造，还是一个过程，需要各方面都来推一把。北京朝阳区的“劲松模式”，是一个有益的尝试。

————

文：浩然

责任编辑：王昊男

内容源：人民日报

图源：image.baidu.com

……

CBC建筑中心是新型城镇化的创新实践者，汇聚国内外顶尖城市更新专家及机构，为城市提供城市更新整体性解决方案。CBC城市更新研究院，联合来自城市更新各领域专家及研究员，分享、解读城市更新最新政策、前沿思想、成功案例。

- 案例回顾 -