街区更新样本——伦敦国王十字重生记

提起伦敦，总有人对它又爱又恨。恨的是它每天阴晴不定的天气，爱的又是它的摩登与复古，包容与守旧。

伦敦的商业和文化在世界上独具一格，在伦敦，有这样一个街区，它有厚重的历史外壳，也有充满活力的内核，它是伦敦工业辉煌的缩影，也是伦敦鲜活商业的新地标，这就是伦敦国王十字街区，一个城市更新的典范与样本。

城市改造，街区更新，需要尊重城市的历史文化肌理，维护市民的公共需求，考虑开发商的商业利益，综合考量，多方平衡，避免冲突，城市街区改造，国王十字，给出了满意的答案。

01 辉煌褪去后的工业废墟

国王十字区位于伦敦市中心偏北处，地铁线路发达，靠近伦敦金融城、金融中心金丝雀码头以及多个伦敦地标性建筑，如大英博物馆、白金汉宫等。19世纪以来，十字区因拥有公路，铁路和河流交汇的极佳区位条件，实现了产业的集聚，成为区域内外联通枢纽、工业中心、货物集散转运中心和生活中心，成为维多利亚时代的伦敦工业心脏地带。

然而，随着“污染企业”的不断增加，特别是在二战以后，后工业时代的浪潮中，国王十字沦为废弃工业用地，70年代后，国王十字街区居民贫困，市面萧条，加之聚集低端夜店与俱乐部等，更是为区域的安全环境增添隐患。经济增长乏力、区域形象不佳、废弃历史建筑留存、公共空间匮乏、产业发展缓慢等无数个令人懊恼的城市问题，萧条的市场与破败的城市环境让这片土地稳居20世纪的“伦敦最贫困十大选区”名单。城市问题，公众矛盾，国王十字区改造势在必行。

02 欧洲之星带来的转机

1995年，“海峡隧道干线法案”获得英国上议院通过，法案包含将英法海底隧道的选线从滑铁卢调整到圣潘克拉斯车站（欧洲之星的终点站），因为这项法案涉及对圣潘克拉斯车站、国王十字火车站及其周围地区的重大基础设施投资，并有机会重建铁路附近的城市空间。

2001年7月，海峡隧道铁路干线及圣潘克拉斯站的修复及扩建工程开始动工。自那以后,国王十字车站周围地区已经拥有了超过£25亿的交通基础设施的投资。

2012年，耗时8年，斥资5亿英镑新改造的伦敦国王十字车站（King's Cross Station）终于在伦敦奥运会之前投入了使用。

就这样，国王十字成功地从充满着维多利亚式工业气息的破败区域变成了集商业、住宅与生活为一体的新社区，吸引无数人前来参观。

03 综合性的城市更新

2008年，国王十字区域开启重建，政府宣布投入80多亿英镑，国王十字也因此成了伦敦市中心150年来规模最大的区域重建项目之一。

在整个国王十字区的改造中，除了要保证土地所有者，公共部门机构，咨询顾问和承包商的绝对实力，还要与当地社区紧密联系在一起，从而确保广大社区可以从这项投资中受益，以鼓励创新区内的公共，私人和公民行为者之间的协作与协调。

区域空间规划 

项目改造以摄政河为界，南北两区分别以办公和居住功能为主，在建筑接地层均设置了大量的商业和服务业，具有良好可达性。目前该区域具备了办公、零售、住宅、教育、剧场、酒店、综合交通运输等功能，各个功能板块相互作用，相辅相成。

公共空间修补 

国王十字区采用修复和织补的方法更新区域内的物质空间，提升区域可达性。项目新增道路增强了场地内外车行联系，设计两条主要步道鼓励步行，利用半开放的室外空间增加行为活动的趣味性。此外还构建了贯穿场地南北的线型公共空间体系，串联区域内主要节点，并在区域边缘设置对外服务公共设施，满足周边人群需求。

以人为本的公共空间打造 

公共空间作为交流、融合、共通的所在，把人放在第一位是更好地为商业空间增添人文价值，建立舒适宜人的环境，增强人与人之间交流与连接的关键。国王十字项目确保不出现远离热闹的广场或街道的场景，并且以此吸引租户，提升空间价值。整个项目大约有40%的区域是专门开放的空间，用来提供给每一个参与者，包括家庭、工人、学生、老人和年轻人等，并增加10片新建的公共空间、20条新增路网、景观和公共艺术设计，提升了项目的整体形象。

这其中，潘克拉斯广场、谷仓广场、运河走廊等组成的国王十字绿地，为这片街区带来了真正属于市民的有活力的、生态的公共空间。

潘克拉斯广场

潘克拉斯广场位于国王十字火车站和圣潘克拉斯国际火车站之间的潘克拉斯广场在汤森景观设计事务所改造之后焕发勃勃生机，为人们提供了一个充满魅力的公共开放空间。修剪整齐的草坪，茂密的植物，别具一格的跌水景观，这个4000㎡的户外空间有着极强的空间属性和景观特质。

设计有着当地景观风格特征，但又能与周边的城市环境衔接在一起。它主入口耸立一棵雄伟的橡皮树作为标志，人们可以在广场里面进行各种活动，通过设计使得周围建筑入口更加明显，并且提供了实用性强的附属休憩空间。

从广场上向南望去，是平静的镜面反光池；从北面看过来水景是一系列动态的小水帘，趣味十足。水景和草坪边缘的座椅也使得人们充分放松休闲，享受绿色环境带来的无限吸引力。

谷仓广场

谷仓广场是国王十字中心的最大公共场地，其面积大致与特拉法加广场相等。谷仓广场被设计为区域中心地带的轴点，它是运河南岸向东、北两个方向的客流分流处。尽管这一区域大部分尚未开发，伦敦人仍然乐于到此一游。2012年6月对外开放以来，谷仓广场已经举办了多次音乐节，冰激凌节，并搭建了播放体育赛事的大屏幕。

广场中心分布着四座让人着迷的喷泉，它们由1080个小型水泵控制，是欧洲最大的一座水景。喷泉的位置对应着历史上的河港景象。喷泉准线和水泵阀门正对库彼特大厦前廊。人们只要关闭全部或单独的阀门，就能使水景不干扰其他活动，阀门底下的铺砌材料设计巧妙。

运河走廊

运河走廊是摄政运河沿线的一系列连锁空间，贯穿国王十字车站的历史核心，东起约克路的梅登巷大桥，西至圣潘克拉斯火车站的铁路桥。走廊属于整个场地总体规划的一部分，它通过一系列活跃的公共空间，引导国王十字开发项目逐步向运河开放，冲破边界壁垒以重新连接运河，并融入周围街区，发展多样化的社区空间。

运河走廊得益于极佳的南向视野，运河的景色已成为国王十字车站主动和被动休闲的自然焦点，其部分吸引力来源于它丰富多样的座位和为野生动物提供了一个长期开花、带有季节性色彩的栖息地的丰富种植。

04 商业外引，资源聚集

在以公共空间为主要导向的开发模式下，国王十字区的空间品质得到了强有力的保障，人口和产业也实现了快速集聚，首开区已经成功向公众完全开放，整个区域的活力出现了显著提升。

于是，十字区开始外引资源，宣布入驻办公的大品牌如同井喷，互联网旗舰、文创、奢侈品巨头纷纷加入其中。

Google、Facebook等互联网、社交媒体巨头纷纷入驻，此外，三星、Youtube、路易威登、英国卫报和法国巴黎银行等行业巨头也纷纷入驻与此，这些全新产业的集聚强有力地推动了区域土地效益和物业价格。

05 属于每个人的活力街区

为了营造独特的街区氛围，带动市场热度，全年化的街区活动安排使得该地区一直保持活力，造成人群集聚效应，包括户外运动、亲子活动、艺术&文化、音乐&舞台等，活动强化了整个街区的文化属性。这些活动多样且充满惊奇，更重要的是具有开放性，在多民族的伦敦包容来自不同文化背景的人群，排他、陌生的感觉在这里不见踪迹，这是属于每个人的活力街区。

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-来源：文化产业参考

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