房价上涨，出售方如何规避违约责任？
文/ 奚正辉|房地产律师
远闻（上海）律师事务所主任
阅读提示：
今年上海房价飞涨，尤其是上海郊区，几个月翻一倍，导致卖方不想出售或者要求加价的情况大量发生。卖方已经签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，或者卖方已经签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何来避免或减轻违约责任，这是一个疑难问题，也是众多卖方想要了解的问题。
奚律师接受了大量的类似咨询，也处理了许多类似案件，现在整理成书面文字，供卖家参考。
卖方无论是签署了定金协议还是买卖合同，若想解约，首先要根据合同约定，看买方有无先违反合同约定的义务，要师出有名，有合法合理的理由。
当然，买方若是遇上卖方有本文中提及的情形，建议及时咨询专业律师（出售方违约不肯卖房，买方如何维权？），双方在证据范畴内进行博弈，尽早取得优势策略。
实践中，卖方主张解除合同，不愿继续出售房屋的常规理由有买方限购、买方逾期付款、买方贷款不能、合同约定不明确、情势变更等，具体展开如下：
☑一、买方限购
上海目前的限购政策是史上最严格的（自购房之日前连续缴纳个人所得税或社会保险的年限满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上），若由于买家限购无法购买该房屋，那么可以认定买家违约，作为卖方是有权解除合同的，并可以要求买方承担违约责任。
☑二、买方逾期付款
买方的主要义务是付款，若买方由于资金问题或者故意拖延逾期付款，就违反了合同约定，卖方可以追究其逾期付款的违约责任。
若买方超过了约定期限付款，卖方可以选择解除合同。若合同没有约定付款的期限，卖方必须先要催告付款，若催告后买方仍旧不付款，那么卖方有权解除合同。
法律规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。
☑三、买家贷款不能
所谓买家贷款不能是指买家由于资信问题无法贷款或者贷款金额不能满足合同约定的金额。
由于现在房价都比较高，买家贷款的金额也比较大，而且卖方在现实生活中为了避税，明的工资都不会很高，税单也不一定齐全，买家正常贷款很容易被拒，买家往往会选择包装自己的资信材料。
卖方有权不配合买方作假，可以跟银行明确指出买方贷款材料作假事宜。
若买家由于其自身原因导致贷款不能，卖方当然有权解除合同，并要求买方承担违约责任。
☑四、合同有无没有约定的内容
中介起草的合同，尤其是小中介，合同条款不一定很齐全，那么卖方可以就没有约定的内容与买方磋商。若合同条款磋商不成，那么由于无法达成一直的合同条款就无法履行，双方都有权解除合同，且互不承担违约责任。
比如合同没有约定交房日期，卖方可以要求由于自己家人或者亲戚要居住，所以要晚交房，交房实时间可能需要三年。
比如合同没有约定某一笔房款的付款时间，卖方可以要求2日内支付完毕。
比如合同没有约定户口迁出，卖方可以要求将户口保留不迁走等等。
当然若合同的主要义务都有约定，那么也可以看看合同的次要义务或从义务有无约定，最终往往因合同约定条款让买方无法接受，卖方实现了不予出售的目的，此方式，确因合同自身存有瑕疵，约定不明确，奚律师代理客户多次据理力争，成功率非常高。
☑五、情势变更
卖方可以运用情势变更的规定跟买方说理，来避免自身的违约责任。
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。
《合同法司法解释 （二）》第26条确立了情势变更原则，该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
★★★以上是卖方可以免责的办法，若上述办法不适合，卖方硬要违约解除合同，如何处理？
☑第一阶段：签署了定金协议（或居间协议）并收取了定金，卖方如何减轻违约责任？
目前市场上中介起草的合同版本，买方支付定金后，若卖方不肯签署买卖合同，那么双倍返还定金给买方；若买方不肯签署买卖合同，那么买方无权要求返还定金，该定金由卖方予以没收。
定金是担保主合同（即上海市房地产买卖合同）的签署，从法理而言是立约定金，理应适用定金罚则。
若买方要求卖方赔偿房屋涨价损失，卖方有权不予赔偿，而且卖方在订立合同时能遇见到的也就是双倍返还定金，房屋涨价损失已经超出了其遇见的范围，也违背了商业惯例。上海有些法院就是这么判决的。
☑第二阶段：签署了《上海市房地产买卖合同》并收取了首付款，卖方如何减轻违约责任？
由于买卖合同签署生效，作为买方有权可以选择继续履行合同，要求强制过户。在房价上涨幅度大于合同约定的违约金时，卖方往往同意解除买卖合同且赔偿违约金，但是买方往往会要求继续履行或者要求赔偿涨价损失。
如何阻止买方要求强制过户呢？奚律师在实践中遇到过各种情况：
1、共有人没有签字同意出售该房屋，无权处分，合同无效或者无法履行；
2、出同情牌，家里老人不同意卖房，家里人多要实际居住，房价上涨导致其无法置换新的房屋；
3、不配合买方贷款，现在的银行往往需要卖方要签字及提供放贷的银行账户，若不配合，贷款是无法审批的；
4、卖方签一份长期租约，阻止买方购买该房屋；
5、更换家具家电等；
6、该房屋的承租人行使优先购买权；
7、债权人起诉卖方并查封该房屋；
8、卖方不同意做低房价，因为逃税是违法行为；
9、让买方觉得该房屋的风水不好，打消买方继续购买该房屋的想法；
10、跟买方吵闹，买方觉得卖方“很烦很暴力”，打消继续购买该房屋的想法。
方法有很多，就看哪一款适合你。
★★★若阻止了买方要求继续履行合同强制过户，那么卖方已经胜利了第一步，接下来就要想办法减少赔偿金额。
通常的方法如下：
1、卖方委托评估该房屋的成交价格；
2、找合理合情不卖房屋的理由；
3、差价损失远超其能遇见的损失；
4、若过高的赔偿金额超出其赔偿的能力范围；
5、装可怜、博同情；
6、其他方法等。
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延伸阅读：
若由于房价上涨，卖方想要加价或者解约，难度非常之大，首先一定要淡定，不要操之过急，自乱阵脚，要根据自身情况，选择合适的方法解除合同或者降低自己的违约责任。
建议咨询专业的房地产交易律师谨慎处理，代为协商谈判。若无法协商成功且买方起诉的，卖方必须跟律师一起努力，而且要做各方面的工作，那么赢面才会比较大。
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作者简介：
奚正辉律师（地址：上海市浦电路438号18G室；电话：13061777763）一直深耕房地产交易及纠纷案件，积累了丰富的经验，可以最大限度地维护当事人的权利。
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