最高法院公报：离婚协议中关于不动产归属的约定，能否对抗外部第三人债权
最高法院公报：在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力
文|赫少华，远闻（上海）律师事务所合伙人
《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第3期，刊登了付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉。
裁判摘要：
根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。
在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。
检索下数据库中的裁判文书，网上公布的判决书内容作了简单的处理，下文中援引的判决主文以网上公开的为准。
而在《人民法院报》2016年11月10日刊登的《基于夫妻财产约定的不动产物权在未经登记下的司法保护》中，同样是执行异议之诉，如
裁判要旨：夫妻之间关于不动产物权的约定，无须另行经过法定登记手续，一旦约定生效，即在二人之间发生物权变动的效力。
基于夫妻财产约定享有不动产物权的权利人，即使未经法定登记手续，在权利受到侵害时，亦具有寻求司法保护的权利。
另外，在《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期，刊登的钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议之诉,案号：（2015）民一终字第150号。
最高法院认为，本案系案外人钟永玉在王光与林荣达股权转让纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的(讼争房产)提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为股权转让关系发生之前该讼争房产已在离婚协议中作为其与林荣达夫妻共同财产进行处分归其和四名子女所有，因此，钟永玉对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。
本院认为，钟永玉对诉争房产享有足以阻却执行的权利。
裁判要旨：…
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。
是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
综上，基于夫妻共有财产约定，物权变更登记规定、与第三人债权的对抗问题，现在司法实务中仍旧是个复杂问题，个案中存有不同，可比较下细微之处。
付金华与吕秋白执行异议之诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书
（2014）沪一中民二(民)初字第3号
原告付金华。
被告吕秋白。
第三人刘剑锋。
原告付金华诉被告吕秋白案外人执行异议之诉一案，本院于2014年7月14日立案受理后依法组成合议庭，于2014年9月16日对本案进行公开开庭审理。因案件审理需要，本院依法追加案外人刘剑锋为本案第三人，并于2014年10月16日再次公开开庭审理了本案。原告的委托代理人****参加了二次庭审，被告的委托代理人陈学彬、周文荣分别参加了第一次、第二次庭审，第三人的委托代理人刘*参加了第二次庭审并以原告委托代理人的身份参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告付金华诉称，原告与第三人于1989年10月登记结婚，婚后于2000年购买了本市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋（以下简称某某路房屋）、于2003年购买了本市**区**路**弄**号房屋（以下简称**路房屋）。
双方于2007年10月29日登记离婚，在离婚协议中约定，该二处房屋的所有权均归原告所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税，暂未办理不动产变更过户手续。原告离婚后一直居住于上述某某路房屋中。因第三人与被告于2012年发生股权转让纠纷并诉至法院，被告依据生效的法律文书（****）**民*（*）*字第****号民事判决向法院申请执行，法院查封了登记于该案被执行人刘剑锋名下的某某路房屋及登记于原告和第三人名下的**路房屋。就此查封原告向该案执行部门提出执行异议，被裁定驳回。
原告认为，尽管上述房屋的所有权尚未变更登记至原告一人名下，但已有充分证据证明原告对上述二处房产有合法物权。第三人对被告的债务是其与原告离婚后所发生的个人债务，原告仅是该执行案件的案外人。故请求法院判令：一、确认上海市某某区某某路某某弄某某号某某室、上海市**区**路**弄***号房地产的所有权属于原告；二、解除对前述两房地产的司法查封，停止对该房地产的执行。
被告吕秋白辩称，原告和第三人在离婚协议中的约定不能对抗物权法第9条和14条的规定。房产权利人要以登记为准，不能因当事人的私自约定而改变。故不同意原告的诉讼请求。
第三人刘剑锋表示其同意原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告提供证据如下：
1、离婚证，以证明原告与第三人于2007年10月离婚；
2、离婚协议书，以证明原告与第三人于2007年10月31日达成共同财产分配约定，系争两套房屋归女方，第三人获得公司股权，原告取得系争房屋产权有合法依据；
3、上海市房地产权证、上海市商品房预售合同、个人住房商业性抵押贷款合同，以证明系争两套房屋的购买日期是原告与第三人婚姻存续期间，是夫妻共同财产；
4、上海市**人民法院（****）**执***号、*-*号执行裁定书，以证明原告的执行异议申请被驳回，故提起本案案外人执行异议之诉；
5、居委会居住证明，以证明原告自2001年至2014年7月一直居住在中山二路的房屋中；
6、原告与第三人的结婚证（复印件），以证明双方的结婚时间；
7、浙江省桐乡市人民法院的民事调解书，以证明在原告与第三人夫妻关系存续期间，第三人已与他人存在不正当的男女关系并生下孩子，故原告与第三人的离婚是夫妻感情破裂；
8、个人贷款还款凭证，以证明系争**路房屋贷款是由原告以现金的方式汇入第三人的账户进行还贷；
9、购房发票，以证明原告已支付了系争**路房屋首付款；
10、海宁市剑锋纺织品有限公司的工商资料，以证明第三人并未向原告支付该公司的股份，故双方的离婚协议内容真实。
经质证，被告发表质证意见如下：1、对于证据1离婚证的真实性没有异议，但对该证据的关联性有异议，婚姻状况应以民政部门出具的证明为准，离婚后还是可以复婚的；2、对于证据2离婚协议的真实性及关联性均有异议，离婚协议是在离婚登记以后签订的，协议所称的松江两套房屋没有具体的门牌号，不能指明就是本案的系争房屋，且全部房产均约定归女方所有不能体现公平原则；3、对于证据3、4没有异议；4、对于证据5居委会的居住证明的真实性不予认可，其关联性只能证明原告居住在里面，和权属约定没有关系；5、对于证据6结婚证复印件的真实性不予认可，对于上面所记载的结婚时间也无法确认；6、对于证据7离婚民事调解书的真实性及与本案纠纷间的关联性均不予认可；7、对于证据8个人贷款还款凭证的真实性认可，但不能证明原告的举证目的，上面记载的还款时间是在2014年4月以后，是在原告申请执行异议之后，且在执行异议听证时原告均自认贷款是由第三人归还的。还款凭证上的签字还是第三人，故不清楚贷款是否由原告归还，该证据只是银行出具的还款证明，不能证明原告的观点；8、对于证据9购房发票的真实性不予认可，也不认可该房屋的首付款是由原告支付的，只能证明原告与第三人共同购买了系争房屋；9、对于证据10工商资料的真实性没有异议，该资料显示离婚协议约定的公司股权分配没有履行，故离婚协议的真实性也有异议。
第三人发表质证意见如下，认可原告所提供的证据及举证目的，对于购房贷款，在2012年前是由第三人归还，2012年后由原告归还。
本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5与本案纠纷具有关联性，对其真实性被告亦无相应证据予以否定，故本院予以认定；证据6虽为复印件，但与证据1、2相配套，本院亦予以认定；证据7是人民法院出具的民事调解书，其真实性应予以认可，该证据能在一定程度上反映第三人与原告间夫妻关系破裂的原因，与本案纠纷存在一定的关联性，故本院予以认定；证据8不能证明原告归还贷款的事实，本院不予认定；证据9仅能证明系争**路房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间购买，不能证明首付款是由原告出资，故原告对该证据的举证目的不能成立，本院不予认定；证据10反映了离婚协议上所约定的公司股份未发生转移的事实，与本案纠纷具有一定的关联性，本院予以认定。
经审理查明，原告与第三人夫妻关系存续期间购买了本市某某区某某路某某弄某某号某某室房屋及**区**路**弄**号房屋。其中某某路房屋产权登记在第三人名下，**路房屋产权共同登记在原告与第三人名下。**路房屋名下尚有银行抵押贷款，主贷人为第三人。
2007年10月29日，原告与第三人在民政部门登记离婚；2007年10月31日，原告与第三人签订离婚协议，约定：“大儿子刘*归女方，小儿子刘某归男方；上海市某某区的两套房屋归女方；公司股份第三人21.125%、刘*21.125%、刘某21.125%、原告16%，刘*的股份由女方代管”。该离婚协议目前留存于民政部门。上述离婚协议签订后，协议所涉的房屋产权及公司股份均未发生变更登记。
第三人于2008年3月12日与案外人领取了结婚证，并于2012年10月30日经法院调解达成离婚协议并由法院出具民事调解书。
第三人因与被告之间的股权转让纠纷，经本院审理并于2013年3月27日作出（****）**民*（*）*字第****号民事判决，判令第三人于判决生效之日起十日内归还被告人民币2,000万元并支付相应的利息，某某（某某）有限公司、某某有限公司对第三人的还款义务承担连带还款责任。该案生效后，因第三人及某某（某某）有限公司、某某有限公司未履行生效判决所确定的还款义务，故被告向本院申请执行。在执行过程中，本院依法查封了上述某某路房屋及**路房屋。
原告在上述房屋被查封后，向本院执行部门提出异议，其主要理由是，在与第三人的离婚协议中已约定了上述两套房屋的所有权归原告所有，仅未办理过户手续。故要求本院解除对系争房屋的查封并中止执行。
本院执行部门对此依法组成合议庭进行了听证审查，并于2014年6月19日作出（****）**执**字第**号、*-*号执行裁定书，裁定驳回付金华提出的异议。原告付金华遂提起本案诉讼，要求判如所请。
本院认为，本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。
我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。
双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。
因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至付金华名下，故在刘剑锋对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人刘剑锋的债权人要求对刘剑锋名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；
原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告付金华的诉讼请求。
案件受理费人民币47,850元，由原告付金华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长：周峰
审判员：叶兰
人民陪审员：陈荣祥
二Ｏ一五年二月九日
书记员：聂妍铧
之律
分享公司治理与诉讼、房地产争议、金融与担保等民商事法律实务与资讯。