天津高院：执行异议之诉中商品房消费者与不动产买受人物权期待权的区分适用
天津高院参考性案例9号-
陈嘉诉江苏省建工集团有限公司、天津中联发展有限公司案外人执行异议之诉案
裁判要点
在以不动产为诉讼标的的执行异议之诉案件中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条的立法目的是保护商品房消费者的物权期待权。
如果案情同时符合第二十八条与第二十九条的适用条件，即被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，此时的法条竞合并不产生排斥适用的效力。
审理中，需要在查明事实的基础上，针对案件具体情况进行法律适用选择。如果适用第二十八条更有利于保护房屋消费者的合法权益，可以径行适用。
相关法条
《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条
《最高人民法院关于<人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条
裁判结果
天津市第二中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）津02民初100号民事判决：
一、停止在被告江苏省建工集团有限公司与被告天津中联发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案中对被告天津中联发展有限公司所有坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园12-2-401号房屋的执行；
二、驳回原告陈嘉的其他诉讼请求。
宣判后，江苏建工集团不服，提出上诉，请求：撤销（2016）津02民初100号民事判决，依法改判驳回陈嘉的诉讼请求。
主要理由是：
（一）一审法院认定陈嘉支付给案外人海泽源公司的300万元为诉争房屋购房款是错误的。陈嘉支付270万元购房款时，中联公司开具了发票，而该300万元却未开具相应的发票，有悖常理。而且，中联公司、海泽源公司仅以陈述和书面证明等证据支持陈嘉已全部支付购房款的主张，并未提供能够反映真实情况的财务记账凭证。
（二）一审法院以中联公司自认为依据认定未办理房屋所有权转移登记手续并非陈嘉自身原因，与事实不符。而且，陈嘉完全可以通过诉讼等救济途径保护自身合法权益，其怠于行使权利也是过错。
（三）一审判决适用法律错误。中联公司是房地产开发企业，诉争房屋属于登记在房地产开发企业名下的商品房，故对陈嘉执行异议的审查应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决适用该规定第二十八条错误。
天津市高级人民法院于2017年5月12日作出（2017）津民终78号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效判决认为，本案系案外人执行异议之诉。
二审争议焦点为：1.一审判决适用法律是否错误；2.陈嘉是否已经支付了全部购房款；3.陈嘉对未办理过户登记是否存在过错。
关于一审判决适用法律是否错误的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，属于一般条款，对于所有类型的被执行人均适用；而第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，是专门针对作为房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。
如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案即属于此种情形。
一审判决适用该司法解释第二十八条并不存在适用法律错误，江苏建工集团的该项上诉主张不能成立。
关于陈嘉是否已经支付全部购房款问题，该争议主要涉及陈嘉支付最后一笔款项300万元能否认定为系支付诉争房屋购房款的问题。
一审期间，陈嘉提供的证据可以证明该300万元已于《房屋预定书》约定的付款期限内付至海泽源公司账户，当日中联公司向陈嘉出具收据，注明收到房款300万元。
一审中，中联公司和海泽源公司均提交了本公司记账凭证、往来收据及书面证明，证明海泽源公司系代中联公司收取陈嘉购房款，并对代收原因作出了解释。
江苏建工集团虽然对上述证据不予认可，并主张该300万元不能认定为诉争房屋购房款，但一、二审期间均未能针对上述证据提供足以反驳的相反证据，亦未举证证明陈嘉与海泽源公司、陈嘉与中联公司之间存在其他经济往来，或者陈嘉与中联公司、海泽源公司之间存在恶意串通、逃避履行债务等情形。故应当认定该300万元系陈嘉支付给中联公司的诉争房屋购房款。江苏建工集团的该项上诉主张，不能成立。
关于陈嘉对未办理过户登记是否存在过错的问题，一审期间，中联公司自认由于其自身原因，即未将陈嘉支付的购房款打入资金监管账户，导致未能办理诉争房屋过户登记手续。对此，江苏建工集团表示无异议。
二审期间，江苏建工集团虽主张陈嘉对未办理过户登记存在过错，但又不能提供证据予以证明。而且，陈嘉作为普通消费者，并非法律专业人士，在提起执行异议之前未通过诉讼行使权利亦不能当然视为其存在过错。
一审法院认定本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，并无不当。江苏建工集团的该项上诉主张，理据不足，亦不能成立。
综上，现有证据可以证明陈嘉在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有诉争房屋，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非陈嘉自身原因所致，故应认定陈嘉对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利。
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