未尽审查义务的抵押权人不阻却撤销房屋登记

——重庆一中院判决姜某诉房屋登记机构房屋抵押登记案

来源：《人民法院报》2019年10月17日

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裁判要旨

房屋抵押权已为第三人善意取得是撤销房屋抵押登记的法定阻却事由。金融机构作为抵押权人在进行不动产这类重大交易时，负有审查标的物状况的义务。

未尽审查义务的抵押权人不属于善意第三人，不能阻却人民法院撤销房屋抵押登记。

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【案情】

2007年1月，姜某在支付冯某甲大部分购房款后搬入本案诉争房屋居住至今，但一直未办理过户登记。

2016年8月，冯某甲将本案诉争房屋以2万元的价格出售给其子冯某乙，并以冯某乙名义办理了《不动产权证书》。冯某乙取得本案诉争房屋产权后，以该房屋作为抵押担保物，向建行大足支行借款21万元。

2016年11月，在办理抵押评估过程中，评估公司对讼争房屋进行现场勘查时，遭到姜某之妻杨某阻拦，评估公司所出具的《估价报告书》中没有反映估价对象的完整状况，缺少反映客厅、卧室、室内装修情况的照片。

2017年1月，建行大足支行和冯某乙共同向大足区土房局提出办理抵押登记的申请，该局向建行大足支行核发了《不动产他项物权证明》，建行大足支行取得本案讼争房屋抵押权。

2017年8月，另案生效民事判决认定冯某甲与冯某乙的房屋买卖合同无效，且冯某乙申请抵押登记所提交《不动产权证书》已经法院判决予以撤销。

现姜某向法院提起行政诉讼，请求撤销大足区土房局向建行大足支行核发《不动产他项物权证明》的抵押登记行为。

【裁判】

重庆市大足区人民法院一审认为，根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，申请人以非法手段骗取房屋登记的，该房屋登记应当撤销，但房屋权利被他人善意取得的除外。

本案中，冯某乙申请抵押登记所提交《不动产权证书》已经法院另案判决予以撤销，被撤销的行政行为溯及为自始无效，房屋抵押登记行为丧失了权属来源基础，依法应予撤销，但因建行大足支行享有本案讼争房屋抵押权，仍需考量其取得抵押权是否出于善意。

对此，建行大足支行作为专门办理信贷的金融机构，在签订借款合同和抵押合同前，对抵押的不动产状况负有审查义务，但其在进行抵押登记时对于未完整呈现标的物状况的成因未予审慎审查存在重大过失，故其所取得的抵押权不属于善意取得。

因此，该院判决撤销大足区土房局向建行大足支行核发《不动产他项物权证明》的抵押登记行为。

建行大足支行不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、人民法院撤销房屋登记的法定阻却事由

为了维护交易安全，我国物权法确立了善意取得制度。根据物权法第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

因此，在办理抵押登记后，抵押权已达到了公示公信的法律效果，作为其他物权而存在的抵押权，与所有权一样，应适用物权法规定的善意取得制度。

同时，结合《房屋登记办法》第八十一条对房屋登记应予撤销，但房屋权利已被他人善意取得进行的除外规定。能够确定，第三人善意取得房屋抵押权构成人民法院撤销房屋登记的阻却事由。

二、房屋抵押中善意第三人的认定

善意取得的构成要件有：一、受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人；二、受让人支付了合理的价款；三、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。受让人善意是适用善意取得制度的首要条件，理论通说认为，受让人“善意”的判断标准在于是否存在“重大过失”。

对于重大过失的认定，是以行为人欠缺一般人具有的注意为判断标准，换言之，只要行为人稍加注意即可避免出现认识错误或者发生损失，而其没有尽到此注意义务时，应认为存在重大过失。

在为办理贷款而设定的房屋抵押中，金融机构作为交易相对人，在进行不动产这类重大交易时，进行房屋价值评估是必要的程序，通过评估报告全面了解标的物状况，应当是一种合理的注意义务，而其若没有尽到审慎审查不动产状况的注意义务时，应认为存在重大过失，不属于善意的房屋抵押权人。

本案中，建行大足支行作为抵押权人未尽到合理的审查义务，并非善意第三人，不能阻却人民法院撤销房屋抵押登记。

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本案案号:（2018）渝0111行初18号,（2019）渝01行终32号

案例编写人:重庆市大足区人民法院  代温世