学习版||上海国企房屋出租新政解读
学习版||上海国企房屋出租新政解读
文|赫少华 律师
为便于地更好了解该指导意见，本文采用对比其他类似文件的方式进行学习。
1、天津市国资委 《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》（津国资〔2019〕7号，2019.10.12） |
2、广州市国资委《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》（穗国资监管〔2019〕2号，2019.4.4） |
上海指导意见所称房屋出租，是指市国资委监管企业及其各级子企业作为出租方，将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于出租的境内房屋资产，部分或全部出租给自然人、法人或非法人组织，并向承租方收取租金或其他费用的经营行为。
小编标注：出租主体 1、《企业国有资产交易监督管理办法》国资委、财政部令第32号（2016年6月24日）第四条，曾对国有及国有控股企业、国有实际控制企业的范围进行界定。 2、天津津国资〔2019〕7号，企业范围系天津市国有资产监督管理委员会履行出资人职责的企业及其所属各级独资、全资、控股和实际控制企业（含事业单位）。 3、广州穗国资监管〔2019〕2号，企业范围系广州市国资委监管的各级国有全资、控股及实际控制企业。 |
关于规范市国资委监管企业房屋出租管理的指导意见
沪国资委产权〔2021〕143号
各监管企业：
为规范和加强监管企业房屋资产出租管理，提高国有资产运营效益，促进国有资产保值增值，防止国有资产流失，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》等有关法律法规，现提出如下意见：
一、总体要求
（一）工作目标
进一步强化落实监管企业房屋出租管理主体责任，建立健全房屋出租管理制度，规范房屋出租工作流程，提升房屋资产管理水平。打造公平、公开、公正的房屋出租交易机制，提升房屋资产运营效益，防范廉政风险，维护国有权益。
（二）工作原则
坚持全面覆盖与分类管理相结合。各监管企业及其下属各级国有及国有控股、国有实际控制企业（以下简称“各级子企业”）的房屋出租行为均应纳入管理。各监管企业可以根据出租房屋属性、出租企业管理水平等特征，分类设置管理标准和管理权限，突出监管重点，兼顾原则性和灵活性。
坚持法律约束和内部治理相结合。国有房屋出租管理应符合相关法律法规和国资监管的规定，同时应作为企业资产管理的重要内容，与优化法人治理结构、完善内控制度等相结合，建立长效机制，推动出租行为规范有序、有章可循。
坚持公平公开和提质增效相结合。国有房屋出租应引入市场机制，充分发挥市场交易平台的作用，并统筹考虑企业发展战略、房屋经营业态、承租人履约能力等因素，择优选取承租人。
二、完善管理制度
（三）建立房屋台账。各监管企业要充分运用信息化手段加强房屋资产管理，建立房屋资产台账，梳理并完善房屋产权登记信息，对可供出租的房屋进行分类标识并建立动态跟踪管理机制。
用于出租的房屋应权属清晰，存在法律、法规或本市相关文件规定不得出租的情形的房屋，不得对外出租。
（四）健全管理制度。各监管企业要依据相关法律法规并结合公司章程，按照权责明确、监管高效、规范透明的要求，建立健全房屋出租管理制度，明确房屋出租管理的责任部门、管理权限、决策程序和工作流程等，做到事前、事中、事后全程监督。
三、规范招租程序
（五）规范决策审批。各监管企业要依据租赁价格、租赁面积、租赁期限等要素，制定重大和一般房屋出租事项划分标准。
重大房屋出租事项应提交监管企业或其授权的子公司决策审批，一般房屋出租事项由出租企业按其制度自行决策。重大房屋出租事项应纳入企业“三重一大”事项，履行集体决策程序。单次出租期限超过五年的出租行为应按重大房屋出租事项履行决策程序。
小编标注-租赁期限 广州穗国资监管〔2019〕2号，单次租赁期限原则上不超过6年，个别情况下，经市属企业充分论证，最长不超过12年。若确因公共利益、重大招商引资等经市国资监管机构审批，可延长租期超过12年。 依照天津津国资〔2019〕7号，租赁期限在不超过5年、不超过10年、超过10年三档进行区分。 |
（六）明确招租要求。出租企业应结合主业发展规划和房屋实际情况制定招租方案，方案应包括出租期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式等内容，一般不得对承租对象设置限制竞争的歧视性条件。
租金底价应在市场估价或询价、或者委托专业机构评估的基础上，综合考虑市场供需及资产实际情况等因素合理确定。
小编标注: 租金底价 广州穗国资监管〔2019〕2号，对小宗物业出租底价，由市属企业在符合国有资产交易及评估管理有关规定前提条件下结合市场化原则决策，即经物业权属企业集体研究决定并报市属企业同意后方可实施。 天津津国资〔2019〕7号，招租底价，原则上应当委托评估机构对租金进行评估。单宗房产建筑面积200平方米以下（含）的，出租企业可通过委托评估或向产权交易机构询价，并结合实际情况确定招租底价。 |
（七）坚持公开招租。房屋出租应当遵循公平、公开、公正的原则，租赁信息应通过产权交易机构、公共媒体等渠道公开发布。
重大房屋出租事项鼓励通过产权交易机构等专业平台公开选择承租人。相关产权交易机构应具备健全的房屋出租交易规则和专业的房屋招租服务能力，能够充分发挥市场机制作用，保证国有资产交易的公开透明。确需采取非公开协议方式出租房屋的，由监管企业明确具体情形和审批权限。
公开招租（不得通过拆分物业面积规避公开招租）-小编标注： 1、广州穗国资监管〔2019〕2号，小宗物业可由企业自行公开招租，但须在统一在产权交易机构（广州公有物业出租平台http://gzfc.gemas.com.cn/）发布招租信息（不少于10个工作日）；大宗物业（广州市内越秀、海珠、荔湾、天河四区建筑面积超过500平方米或土地面积超过1000平方米的物业，市内其它区建筑面积超过1000平方米或土地面积超过2000平方米的物业）必须委托产权交易机构进行。 依照天津津国资〔2019〕7号，符合以下三种情形之一的，必须进入产权交易机构，依照其相关交易规则进行公开招租：（一）单宗房产建筑面积1000平方米以上（含）的出租项目；（二）单宗土地面积2000平方米以上（含）的出租项目；（三）招租底价每年在100万元以上（含）的出租项目。 |
（八）加强风险防范。出租企业应认真审查承租人的财务状况、经营状况和信用情况等信息，择优选取资信可靠、履约能力强的承租人。出租企业应与承租方签订书面租赁合同，并统一上报监管企业备案。租赁合同生效后不得随意变更，因特殊情况确需变更的，应由出租行为原决策机构审议。
小编标注: 注意优先承租权的适用 民法典第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 对于第1款，该规定属于补充性规范，若出租人与承租人之间明确约定排除出租人沉默行为被推定为同意续租的意思表示，而约定出租人同意须通过书面表达形式，不宜轻盈否定该约定对当事人的拘束。 |
四、加强租后管理
（九）及时收取租金。出租企业应建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金，对于租金拖欠行为，应当及时采取有效措施进行追缴。合同中约定租金调整事项的，应在出租期限内依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平。
（十）严格控制转租。出租房屋一般不得擅自转租，特殊情况确需转租的，应在租赁合同中提前约定。未事先约定的，需将转租合同内容提交出租行为原决策机构审议通过后方可转租。
转租-小编标注 广州穗国资监管〔2019〕2号，除本条第2 目情形【即2．市属国有全资企业（含不同国资监管机构所监管企业）、国有控股企业、国有实际控制企业之间及其下属国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业之间的物业租赁】以外，其余不公开招租物业严禁转租。 天津津国资〔2019〕7号，并未对转租问题进行明确规定。 |
（十一）定期检查房屋。出租企业应当定期实勘出租现场，确保承租方不存在违反租赁合同的行为，并建立安全管理责任体系，督促承租方做好安全生产相关工作。
五、加强监督检查
（十二）明确责任主体。各监管企业是房屋出租管理的责任主体，负责指导各级子企业的房屋出租管理工作。市国资委负责指导督促各监管企业建立健全房屋出租管理制度、承担房屋出租管理责任。
（十三）开展专项检查。监管企业应通过定期或不定期开展专项检查的方式，对本指导意见和企业内部管理制度的贯彻落实情况进行监督检查。市国资委按照国有资产监督职能，定期或不定期开展抽查。
（十四）落实问责机制。出租企业在出租过程中出现滥用职权、玩忽职守、违法违规行为，造成国有资产损失的，监管企业要按管理权限，依法依纪进行追责。
小编标注 根据《上海市市属国有企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》（沪府办〔2020〕40号），明确三类责任（直接责任、主管责任、领导责任）与定责规则。其中，5种情形须承担直接责任。对7种情形从重或加重，对6种情形适用从轻、减轻直至免责处理，对3个原因造成的损失明确不予追究责任。 譬如第十八条 实物资产管理方面的责任追究情形包括：…（二）将资产以明显不合理低价出租、承包经营或进行其他处置，或未履行管理职责导致租金收缴不及时、被承租人擅自转租或破坏等。 |
本指导意见所称房屋出租，是指市国资委监管企业及其各级子企业作为出租方，将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于出租的境内房屋资产，部分或全部出租给自然人、法人或非法人组织，并向承租方收取租金或其他费用的经营行为。
各监管企业应按照本指导意见制定完善内部房屋出租管理制度，涉及企业主业经营的专业市场、商业综合体、产业园区等房屋租赁事项，各监管企业可参照本指导意见精神并结合有关政策、市场规律、行业特点等制定实施细则。管理制度和实施细则应及时报市国资委备案。
小编标注： 天津文件中是将产业园区等排除在《关于进一步规范市属国有企业房产土地出租工作的若干规定（试行）》外。 依照津国资〔2019〕7号第二条规定，企业产职工住宅，企业运营的经有关部门认定的产业园区，企业经营的专业市场、商场、写字楼、商业街区商铺、景区商铺、长租公寓、酒店式公寓等经营性房产和房地产开发企业开发经营的房产的出租以及以房产租赁为主业的专业租赁企业对外从事房产租赁业务，不适用本规定。 而广州穗国资监管〔2019〕2号，在界定“物业租赁”时，规定企业的存量住宅用于分配给本企业职工租住的情形除外。公有住房、保障性住房、停车位、公建配套等特殊物业出租，政府职能部门有规定的可从其规定。 |
上海市国有资产监督管理委员会