房屋买卖纠纷中如何应对“已付款+未登记”的交易模式

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房屋买卖纠纷中“已付款+未登记”模式，几种常见的法律救济思路

文/赫少华律师（lawrumo）

远闻（上海）律师事务所

阅读提示：

最近的案件实务中，发现孤立存在的几个法条紧紧链接，关键点：已付房款、未办理登记。在操作中，双方的思维触角交缠，大开脑洞的是将此点深度解释后褡裢到彼点。

本文并无倾向列出某种观点，旨在阐述，在诉讼中，思辩观点的趣味性及法条适用的条框，律师实务中，貌似无关的条文中，常常存有黏性，粘合次数渐多，法律思维便日趋丰满、结构遂成体系。

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一、“名为买卖，实为借贷”氛围下的处理

在《人民司法·案例》2014年第16期中，曾亮出的观点是：借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保；即，在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。

然而，民间借贷司解第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

须提示，第24条只是表明该买卖合同的履行请求是不能得到法院支持，但其担保的性质（具体为：非典型性担保）却没有被否认，此点与先前《人民司法》案例中最高法院的裁判观点是一致。甚至在第24条第2款中，赋予了出借人请求拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。

二、非典型性担保与执行异议若干问题第28条

貌似出借人的债权在非典型性担保下得以保障，且存由执行异议的规定（第28条）为其对抗其他债权人的屏障：

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

须说明，在此处，个人认为，法条中的“买受人”背景应特指为具有真实买卖关系，而非徒有形式的买卖关系。而名为买卖，实为借贷的案件，在民间借贷司解中已将“买卖关系”的履行救济否定。

三、执行异议第28条、善意取得及买卖合同解释第3条

相比“非因买受人自身原因未办理过户登记”的选择性归责，必然会牵扯出的是法律词语“善意取得”，因其不强调未办理过户的成因，而是形式须“登记”。

物权法第106条：善意取得=无权处分+受让善意+已支付合理对价+登记或交付

在诉讼中，曾有观点，将善意取得的要件与执行异议28条的元素进行糅合，即：出售人无权处分+买受人基于善意+且已支付合理价格给对方+非因买受人自身原因未办理过户（但房屋已经交付使用）=买受人应取得该房屋

其实，在买卖合同司法解释第3条规定下，已经将该模式否定，即：“无权处分+买卖合同有效=房屋过户履行不能”的情形下，由出售人承担违约责任，而非买受人应取得该房屋。

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